在政府多重辣招之下， 已經買了一層住宅的投資者若果不想交重稅，唯有進軍「非住宅物業」。 但是大家對於非住宅物業又有多少了解呢？ 筆者就由最基本的工廈知識講起。

工廈是工業大廈的簡稱，凡屬工業用地之上的物業或有蓋建築，一律需作工業用途。

「工業用途」是什麼？我們可參考香港地政總署於六十年代對「工業用途」制定的定義，亦即《工廠及工業經營條例》中「工廠」的定義，那是指任何「處所」或「地方」，而在其內是進行物品的 1.製造 2.更改 3.清洗 4.修理 5.裝飾 6.精加工 7.出售前改裝 8.搗碎 9.拆除 10.進行物料改變，均被歸納為工業用途。允許從事工業用途的物業，便是工業大廈。

嚴格來說「包裝」(Packing) 只是生產的過程，本質上並不視為工業生產，那是一件已製成品或商品的外觀包裝，並不乎合工業生產的定義，因此多年前曾經有包裝工場被視為違反工廈地契用途。然而自從中國當年推行「改革開放」後，香港製造業發生了空前的轉變，除了本港公司將生產線及工業工序遷往中國華南地區以外（現時又由中國遷往緬甸、越南及柬埔寨，本節暫不探討），香港亦趨向商業化，以金融業、地產業、服務業、旅遊業及知識產權為主導的非工業生產為主的經濟特區，同時工廈的用途亦受到個體戶「挑戰」。

今日香港的工廠大廈已經「私下轉型」，許多原本用作「從事生產」的工場，使用者（業主/租客）也靜俏俏改變了原本的用途角色，以非工業生產性的工作為主導，諸如：辦工室、寫字樓、藝術製作、廣告設計、二手傢俬開倉、市場推廣、國內同鄉聯誼會、精品及模板製作、食品廠、冷藏倉庫、迷你倉等等，甲級優質工廈的用戶不泛香港及國內外上市公司，而進駐二三線工廈的公司，亦與金融、運輸、貿易、建築、廣告等行業建有直接聯繫。

時日推移，工廠的用途也在「適應」社會的發展及實際商業需要，即使工廠物業成為「辦公室」和「寫字樓」，政府也只好選擇性地執法，甚或默許這種狀態的存在及持續發展，以避免商業停頓。目前政府重點打擊的，是工廈的住房用途，巡查及執法亦比往時嚴厲。而工廈迷你倉，亦成為消防署重點的巡查項目之一，這是避免牛頭角迷你倉大火，兩位消防員救火殉職的事件重演。

自從香港政府於2009年10月推出壓抑住宅樓價的「辣招」以後，市場資金逐步轉向工廈物業。對於怎樣投資一個工廈物業，當時受政策影響的住宅投資者，只好用真金白銀，摸石頭過河投資工廈，俗語猛虎不及地頭蟲，住宅投資者誤買「工廈劏場」（工廈分間物業）而損手個案至今亦時常發生。十年時間過去，投資工廈有什麼秘訣和注要事項，市場至今仍沒有具參考價值的投資著作及炒家經驗總結，這些知識，或者普遍靠地產經紀口授顧客，或者坊間的所謂課程導師只是信口開河收取學費，然而在專業工廈炒家的角度，投資工廈更是「秘而不傳」，他們不願為這個投資市場，引入外來競爭者。

能在工廈有所斬獲的投資者，絕大多數就是八十年代已靠工廠生產起家的用戶，亦即俗稱的「廠佬」。廠佬的業務很多時跟香港扯不上關係，譬如我認識的一個業主，靠賣聖誕樹起家的，但他的外銷對像並非香港和大陸，而是美加及南美洲。

住宅投資者容易誤買工廈損手離場，尤其是以買住宅收租的概念，生搬硬套在處理工廈投資之上，損手個案至今仍屢見不鮮，每天都在發生。甚至有投資初哥，誤信坊間投資課程導師的非專業意見，本來儲夠錢買住宅上車，卻變成買工廈劏房損失數十至一佰萬的亦大有人在。

購買住宅投資收租，投資者除了會考慮物業升幅，也會考慮將來放售的潛力，即是優質住宅，不論單幢唐樓和屋苑，除了要考慮Location和衣食住行等因素外，物業座向及景觀皆為重要，這些因素會影響日後住宅套現的「速度」，速度是指當急需套現住宅物業時，放售多久就會有買家出現的時間值。三線住宅，基乎肯定要劈價求售才會有買家或投資者願意貪平或投機購入，購買三線住宅，要有較難套現的打算。

工廈不同於住宅，工廈著重使用價值，而且不是只看物業本身，更要看全幢配套，除了要看地點，很多時也關乎運輸及使用上的便利程度，總的來說，能配合用戶業務的實質需要性，工廈更顯得別具價值；購買住宅可以簡單說「鍾意」兩個字便買，購買工廈絕對不能，要考慮工業市場的需要性及實際操作，要盤算的項目，比住宅多十倍以上。

香港差餉物業估價處資料顯示，工廈售價升幅，自2009年起始進入直路，至今跑贏一眾物業。

 

阿勞

著名地產代理書籍作者，擁有十年代理住宅物業的經驗。2008年著作《地產經紀生存筆記》曾登上泛華發行書榜第一位及商務暢銷書榜，至今總銷量逾1萬冊。過往曾接受商業電台及DBC數碼財經台訪問，現為工廈及物流倉租售代理。