在政府多重辣招之下, 已經買了一層住宅的投資者若果不想交重稅,唯有進軍「非住宅物業」。 但是大家對於非住宅物業又有多少了解呢? 筆者就由最基本的工廈知識講起。
工廈是工業大廈的簡稱,凡屬工業用地之上的物業或有蓋建築,一律需作工業用途。
「工業用途」是什麼?我們可參考香港地政總署於六十年代對「工業用途」制定的定義,亦即《工廠及工業經營條例》中「工廠」的定義,那是指任何「處所」或「地方」,而在其內是進行物品的 1.製造 2.更改 3.清洗 4.修理 5.裝飾 6.精加工 7.出售前改裝 8.搗碎 9.拆除 10.進行物料改變,均被歸納為工業用途。允許從事工業用途的物業,便是工業大廈。
嚴格來說「包裝」(Packing) 只是生產的過程,本質上並不視為工業生產,那是一件已製成品或商品的外觀包裝,並不乎合工業生產的定義,因此多年前曾經有包裝工場被視為違反工廈地契用途。然而自從中國當年推行「改革開放」後,香港製造業發生了空前的轉變,除了本港公司將生產線及工業工序遷往中國華南地區以外(現時又由中國遷往緬甸、越南及柬埔寨,本節暫不探討),香港亦趨向商業化,以金融業、地產業、服務業、旅遊業及知識產權為主導的非工業生產為主的經濟特區,同時工廈的用途亦受到個體戶「挑戰」。
今日香港的工廠大廈已經「私下轉型」,許多原本用作「從事生產」的工場,使用者(業主/租客)也靜俏俏改變了原本的用途角色,以非工業生產性的工作為主導,諸如:辦工室、寫字樓、藝術製作、廣告設計、二手傢俬開倉、市場推廣、國內同鄉聯誼會、精品及模板製作、食品廠、冷藏倉庫、迷你倉等等,甲級優質工廈的用戶不泛香港及國內外上市公司,而進駐二三線工廈的公司,亦與金融、運輸、貿易、建築、廣告等行業建有直接聯繫。
時日推移,工廠的用途也在「適應」社會的發展及實際商業需要,即使工廠物業成為「辦公室」和「寫字樓」,政府也只好選擇性地執法,甚或默許這種狀態的存在及持續發展,以避免商業停頓。目前政府重點打擊的,是工廈的住房用途,巡查及執法亦比往時嚴厲。而工廈迷你倉,亦成為消防署重點的巡查項目之一,這是避免牛頭角迷你倉大火,兩位消防員救火殉職的事件重演。
自從香港政府於2009年10月推出壓抑住宅樓價的「辣招」以後,市場資金逐步轉向工廈物業。對於怎樣投資一個工廈物業,當時受政策影響的住宅投資者,只好用真金白銀,摸石頭過河投資工廈,俗語猛虎不及地頭蟲,住宅投資者誤買「工廈劏場」(工廈分間物業)而損手個案至今亦時常發生。十年時間過去,投資工廈有什麼秘訣和注要事項,市場至今仍沒有具參考價值的投資著作及炒家經驗總結,這些知識,或者普遍靠地產經紀口授顧客,或者坊間的所謂課程導師只是信口開河收取學費,然而在專業工廈炒家的角度,投資工廈更是「秘而不傳」,他們不願為這個投資市場,引入外來競爭者。
能在工廈有所斬獲的投資者,絕大多數就是八十年代已靠工廠生產起家的用戶,亦即俗稱的「廠佬」。廠佬的業務很多時跟香港扯不上關係,譬如我認識的一個業主,靠賣聖誕樹起家的,但他的外銷對像並非香港和大陸,而是美加及南美洲。
住宅投資者容易誤買工廈損手離場,尤其是以買住宅收租的概念,生搬硬套在處理工廈投資之上,損手個案至今仍屢見不鮮,每天都在發生。甚至有投資初哥,誤信坊間投資課程導師的非專業意見,本來儲夠錢買住宅上車,卻變成買工廈劏房損失數十至一佰萬的亦大有人在。
購買住宅投資收租,投資者除了會考慮物業升幅,也會考慮將來放售的潛力,即是優質住宅,不論單幢唐樓和屋苑,除了要考慮Location和衣食住行等因素外,物業座向及景觀皆為重要,這些因素會影響日後住宅套現的「速度」,速度是指當急需套現住宅物業時,放售多久就會有買家出現的時間值。三線住宅,基乎肯定要劈價求售才會有買家或投資者願意貪平或投機購入,購買三線住宅,要有較難套現的打算。
工廈不同於住宅,工廈著重使用價值,而且不是只看物業本身,更要看全幢配套,除了要看地點,很多時也關乎運輸及使用上的便利程度,總的來說,能配合用戶業務的實質需要性,工廈更顯得別具價值;購買住宅可以簡單說「鍾意」兩個字便買,購買工廈絕對不能,要考慮工業市場的需要性及實際操作,要盤算的項目,比住宅多十倍以上。

香港差餉物業估價處資料顯示,工廈售價升幅,自2009年起始進入直路,至今跑贏一眾物業。
阿勞
著名地產代理書籍作者,擁有十年代理住宅物業的經驗。2008年著作《地產經紀生存筆記》曾登上泛華發行書榜第一位及商務暢銷書榜,至今總銷量逾1萬冊。過往曾接受商業電台及DBC數碼財經台訪問,現為工廈及物流倉租售代理。