工廈的森林(3)：住宅與工廈大不同 (二)│阿勞

前文提到住宅與工廈的大不同，涉及停車場、卸貨檯、單位用電量、樓層負重、樓底高度、僭建、公眾地方等等。不論購買/租用工廈，事前要考慮的「實用性」因素甚廣，能配合用戶業務運作及交通便利的，對於個體戶來說便是好工廈。本文輕輕介紹一下工廈的停車場。

有別於住宅車場祇限停泊私家車及輕型貨 VAN，工廈車場更講究入閘費、車位數目、車場入口高度、車場樓層、貨檯供應數目、貨車停泊位置等等。

工廈車場入閘費，關乎運輸成本，有道是少數怕長計。

遇上同座用戶使用貨LIFT，或俗稱「霸佔」貨LIFT搬運貨物，貨櫃車由進場一刻便開始計鐘，而未能使用貨LIFT卸貨的其他用戶，車場費變相是白交了，更因此造成樓上樓下物流用戶爭執的導火線。亦因此原因，若用戶主要做倉存而能夠「入櫃*」的工廈 (*能夠駛入貨櫃車泛指20呎、40呎及45呎貨櫃)，便衍生出「卸貨代理」的生意，由俗稱貨場大包租的人，協助全幢物業的物流用戶安排貨櫃車進場及管理卸貨時間（貨品包上樓），令全幢工廈能更有效地釋出物流功能。每幢工廈的貨櫃卸貨費用不盡相同，一般由2仟元至4仟元不等，有些物流客的總部若設於新界露天倉，由新界往返市區工廈貨品包上樓一條龍服務的，貨運上更涉及多重工序及人手的安排，收費更有逾1萬元一隻貨櫃。

車場收費涉及運輸成本，少數怕長計。

傳統工廈有別於地契屬於貨倉用途的專業物流倉庫，專業倉譬如葵涌貨櫃碼頭的和黃物流及ATL Logistics Centre，發展商一般按照租戶的租用面積，按比例向租戶提供私家車及貨櫃車車場入閘許可證，使物流租戶能夠有若干車輛免費入閘埋台卸貨，並於指定時限內離開。這個大前題是，專業倉庫在圖則及建築原意的基礎上，都是為了滿足物流上的貨運流轉順暢，除了單位一般單位達到2萬呎建築呎數以上之外，亦在設計上配合了葵涌貨櫃碼頭的大型船運安排，因此租用之倉庫單位，在設計上都是「車到樓層」，亦即貨櫃車尾能直接停泊在單位原有之貨檯上卸貨。本港大型連鎖超市百佳和惠康，多年來都是葵涌某專業倉庫的長期用戶。( 專業物流倉庫亦有個別8萬呎以上單位供應，若按照荃灣綠楊新邨最大建呎667′-671′ 的三房單位計算，8萬呎的概念相當於在地面上排滿120個667呎單位)。

工廈車場位數目，關乎時間成本，有道是時間是金錢。

以荃灣滙利工業中心為例，大廈新簇，理應受歡迎，問題是車場數目太少，大廈車場停泊三數輛大型噸車基本上不成問題，但我這裡說的是貨櫃車**，而現場在同一時間祇能夠最多停泊一駕20呎貨櫃車，尤其在早上繁忙交收時間，噸車和貨櫃車需要排隊進場，這兩類屬於大型車輛要進入這個夾窄的停車場時，往往要偷位對面雙白線，一字排開用車尾進入停車場，同時更造成荃景圍交通四線有限度擠塞，當區上班族往往乘搭公共交通前往荃灣地鐵站，若趕上班遇上此情況，一般需等候20至25秒左右時間，而駕駛貨櫃車的司機，心理上亦可能有多少壓力，因為全村人等佢泊位。正因如此，滙利工業中心不適合做倉存，現時用戶以新興產業為主，因地理上鄰近愉景新城及荃景圍住宅區，有利用戶業務的協同效應。

再者，一般工廈的停車場均以私家車車位為主，有時比例是10:1，甚至20:1亦有，沒有貨櫃車車位的工廈，並不適合做運輸業，祇能做中小企業的文件倉存。

（** 在土地登記冊裡，私家車車位一般被標示為CAR PARKING SPACE / PRIVATE PARKING SPACE ；噸車為LORRY CAR PARKING SPACE ；貨櫃車為CONTAINER CAR PARKING SPACE.　[文末附圖] 　）