
超人交棒後集團轉型,轉手中環中心,換入倫敦商廈,有「財演」即時地產經紀上身,大談要否跟買英國樓,自以為講得頭頭是道,但看看消委會數字,去年接獲了35宗買海外樓「出事」個案,平均每十日一宗,還未計沒報的個案!現時海外樓盤廣告愈賣愈多,可謂無遠弗屆,偏偏本港對投資海外物業監管有限,筆者更不其然想起一位戰友的慘痛經歷!
「喂,DENNIS,現在點算好,快教下我?」年半前小李來電,以為終於要動身,陪他去曼徹斯特睇波兼睇樓(因他知我熟海外樓可幫下眼),卻竟然是打來求救!
「今次認真是損手了…」小李向來投資有道,雖不算十分老友,但筆者最欣賞他性格進取,不拘小節,有投資機會也會傳來訊息,不巧就正正包括「出事」的英國盤。他當時透過本地經紀買海外樓花,誰知爛尾收場,百幾人的三億幾銀不翼而飛,後來找了律師議員幫忙,錢不知能討回多少。
出事樓盤名叫Angelgate,相信不少人事後都聽過其「大名」。Angelgate可能是「抄考」當時當地名盤Castlegate,就如有人將新地「璽」字輩的天璽、瓏璽「偷龍轉鳳」,叫地璽、鳳璽,乜璽物璽。同名但不同姓(發展商),根本不能混為一談。那時自己因事忙,只能給他些許意見,簡單賽後檢討。
「怎會犯下如此低級錯誤啊?」筆者向來強調,隔山買牛風險多多,投資不能只追求回報,而要避過陷阱,首要一定是看發展商!大銀行其實同小業主是一樣,都要先出錢後收樓,銀行為了保障自己,會很看重地產商的往績,這是投資者一定要學會的。
樓市升勢似「江山難改」,但發展商更是「本性難移」,可能的話盡量選有上巿的,除了財政實力較好,亦因為要向小股東、基金等交代業績,所以質素通常較有保証。
始終買麵粉、做麵包都要龐大資金,加上之後還會合作提供按揭,所以銀行一般都很關心地產商的債務水平、現金回籠速度等;在香港能夠做到發展商的都是實力雄厚,但在海外市場,由於地價較平,發展商的入場門檻並不能與香港同日而語,當中良莠不齊,所以銀行對此都會格外留神。
可能有少部分讀者都會聽過:愈資深的炒家是愈不用看樓。「銀行借六、七成給你也未驚,你出三、四成有甚麼怕?」這是半開玩笑,但想想也是真的,那麼銀行又憑甚麼、又或者是如何釐定物業到底值不值呢?
銀行打開門做生意,最現實當然是估價行先,同區、同樓齡、同類型單位,最近成交價是多少,因為是在上下左右,除非你個盤很特別,否則呎價不會相差很遠。不過,估值不等於價值,估值只可以反映有沒有買貴、被找老襯;但要估物業的實際價值最終還是要看租值,特別是海外樓,反正並非自住,銀行心中有數之餘,其實都會參考租值,做法離不開之前提到的估值方式。
有智慧不如趁勢,前人教落買樓一定是neighbourhood、neighbourhood、neighbourhood,強調買區份、鄰社的重要性,因為價格升得早、跌得慢、企得硬,但如果是新樓或在新區,要參考或比較自然較難,這時便回歸基本分析樓盤質素,例如是在中心商業開發區(CBD)嗎?是分三五期還是一兩幢樓?是賣第一期還是最後一期(因為正常來說是愈早期便愈有升值水位)?
買樓不同買菜!是成百上千萬的血汗錢,投資者當然要向自己負責,做好盡職審查,有時間不妨上網多查資料,甚至要去實地考察;找代理時也不怕貨比三家,銀行貸款一定要好好利用,在香港買樓做按揭會有很多選擇,但在海外未必那麼容易,這方面之後再同大家詳談。
「先求知、後投資」,總之最重要是小心投資陷阱,例如特別強調高息保證回報,如何「本小利大」、「細細粒容易食」等等,希望大家都不要犯下小李的低級錯誤!
王家安(Dennis):香港專欄作者,金融及環球地產博客
以Dean’s Honours List獲取香港大學工商管理碩士,曾在香港多間銀行從事貸款及投資工作,在香港、中國、英國、及東南亞等地皆擁有豐富物業投資及按揭經驗。現時已跳出銀行圈,與志同道合的朋友展開「環遊投資」生活。
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