超人交棒後集團轉型，轉手中環中心，換入倫敦商廈，有「財演」即時地產經紀上身，大談要否跟買英國樓，自以為講得頭頭是道，但看看消委會數字，去年接獲了35宗買海外樓「出事」個案，平均每十日一宗，還未計沒報的個案！現時海外樓盤廣告愈賣愈多，可謂無遠弗屆，偏偏本港對投資海外物業監管有限，筆者更不其然想起一位戰友的慘痛經歷！

「喂，DENNIS，現在點算好，快教下我？」年半前小李來電，以為終於要動身，陪他去曼徹斯特睇波兼睇樓（因他知我熟海外樓可幫下眼），卻竟然是打來求救！

「今次認真是損手了…」小李向來投資有道，雖不算十分老友，但筆者最欣賞他性格進取，不拘小節，有投資機會也會傳來訊息，不巧就正正包括「出事」的英國盤。他當時透過本地經紀買海外樓花，誰知爛尾收場，百幾人的三億幾銀不翼而飛，後來找了律師議員幫忙，錢不知能討回多少。

出事樓盤名叫Angelgate，相信不少人事後都聽過其「大名」。Angelgate可能是「抄考」當時當地名盤Castlegate，就如有人將新地「璽」字輩的天璽、瓏璽「偷龍轉鳳」，叫地璽、鳳璽，乜璽物璽。同名但不同姓（發展商），根本不能混為一談。那時自己因事忙，只能給他些許意見，簡單賽後檢討。

「怎會犯下如此低級錯誤啊？」筆者向來強調，隔山買牛風險多多，投資不能只追求回報，而要避過陷阱，首要一定是看發展商！大銀行其實同小業主是一樣，都要先出錢後收樓，銀行為了保障自己，會很看重地產商的往績，這是投資者一定要學會的。

樓市升勢似「江山難改」，但發展商更是「本性難移」，可能的話盡量選有上巿的，除了財政實力較好，亦因為要向小股東、基金等交代業績，所以質素通常較有保証。

始終買麵粉、做麵包都要龐大資金，加上之後還會合作提供按揭，所以銀行一般都很關心地產商的債務水平、現金回籠速度等；在香港能夠做到發展商的都是實力雄厚，但在海外市場，由於地價較平，發展商的入場門檻並不能與香港同日而語，當中良莠不齊，所以銀行對此都會格外留神。

可能有少部分讀者都會聽過：愈資深的炒家是愈不用看樓。「銀行借六、七成給你也未驚，你出三、四成有甚麼怕？」這是半開玩笑，但想想也是真的，那麼銀行又憑甚麼、又或者是如何釐定物業到底值不值呢?

銀行打開門做生意，最現實當然是估價行先，同區、同樓齡、同類型單位，最近成交價是多少，因為是在上下左右，除非你個盤很特別，否則呎價不會相差很遠。不過，估值不等於價值，估值只可以反映有沒有買貴、被找老襯；但要估物業的實際價值最終還是要看租值，特別是海外樓，反正並非自住，銀行心中有數之餘，其實都會參考租值，做法離不開之前提到的估值方式。

有智慧不如趁勢，前人教落買樓一定是neighbourhood、neighbourhood、neighbourhood，強調買區份、鄰社的重要性，因為價格升得早、跌得慢、企得硬，但如果是新樓或在新區，要參考或比較自然較難，這時便回歸基本分析樓盤質素，例如是在中心商業開發區（CBD）嗎？是分三五期還是一兩幢樓？是賣第一期還是最後一期（因為正常來說是愈早期便愈有升值水位）？

買樓不同買菜！是成百上千萬的血汗錢，投資者當然要向自己負責，做好盡職審查，有時間不妨上網多查資料，甚至要去實地考察；找代理時也不怕貨比三家，銀行貸款一定要好好利用，在香港買樓做按揭會有很多選擇，但在海外未必那麼容易，這方面之後再同大家詳談。

「先求知、後投資」，總之最重要是小心投資陷阱，例如特別強調高息保證回報，如何「本小利大」、「細細粒容易食」等等，希望大家都不要犯下小李的低級錯誤！

王家安（Dennis）：香港專欄作者，金融及環球地產博客
以Dean’s Honours List獲取香港大學工商管理碩士，曾在香港多間銀行從事貸款及投資工作，在香港、中國、英國、及東南亞等地皆擁有豐富物業投資及按揭經驗。現時已跳出銀行圈，與志同道合的朋友展開「環遊投資」生活。

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