前文提到工業大廈（工廠）及「工業用途」的基本知識外，亦指出如果住宅投資者以購買住宅收租的概念套用到購買工廈之上，投資損手可會是預計之內。購買工廈不論自用或是投資，買家必需具備基本工廈知識；而為了讓讀者們容易明白，筆者會以大家較為熟悉的住宅話題切入到細說工廈。

住宅的主要用途是遮風擋雨，附設用途是儲存財物、洗衫、洗澡、煮飯、室內自娛和睡覺的地方。擁有自置居所的人，能為自己、家人及伴侶提供安全感。現今屋苑雖然附設會所，但相信讀者也會同意，會所並非住屋必需品，正如一個住宅擁有私家露台東南望海，也並非居所的必需品，因此在普遍情況下，有錢的人會購買新樓豪宅，基層戶則簡單地購買一個「居所」安居而已；前者在「想要」的角度出發，後者則以「需要」的角度購買。

至於工廈，著重符合用戶的業務應用及物流運輸，物業是否向海並不重要，便利用戶做生意及乎合業務成本效益的，對於用戶而言便是一所好工廈。舉例說，從事乾貨類業務的用戶（例：寵物飼料業），通常不會首選購買或租入鄰近海皮的工廈，他們認為近海的工廈濕氣較重，存貨（狗糧貓糧）有機會受潮而報銷，使到業務風險增加，因此首選的工廈最好遠離海邊。從行業的微觀角度出發，近海工廈不會是飼料類業戶的首選（植物肥料業不受此限）。

可是站在「創意產業」類別的用戶而言，他們更喜歡能望到海景的工廈單位，不但能切合藝術家的性格偏好，也能激發創作靈感；望海景的工廈單位，景觀便能襯托物業內部的藝術裝潢，使室內的設計更入型入格。

又說，從物業的「用途」而言，住宅只能住人而不能經營業務，極其量招呼親戚朋友使用會所設施，又除非是特式單位諸如雙連戶、複式戶、連天台戶或獨立屋連花園之類的住宅物業，能夠提供足夠空間招待十多二十位親友聚會燒烤和打邊爐外，一般住宅呎數很難辦得到大型聚會；相比住宅，工廈的呎數就靈活了，傳統工廈 (尤其是70年代落成的) 不少已經是1,500呎建築面積作起步呎數，3,000至4,000呎亦是正常不過的面積，最大建築面積的分層單位也有10,000呎至40,000呎的， 專業倉庫更能達10萬呎以上；工廈物業面積不論兩個單位打通做一個，或是一個單位分間出租（或將工廈分間和入契出售，俗稱「劏場」），單就「面積」而言，其可塑性都比住宅高很多。（現實之中，工廈物業的私下違規用途和政府選擇性執法，本章節不會論述）

也從物業的「交通」而言，先說住宅，我們不難察覺，報章不是也會陳詞濫調重覆說著「Location Location Location」，然而什麼是好的「Location」呢？在實際的選擇上，又是怎樣給住房選擇適合自己的位置？究竟買樓最好鄰近上班好、還是近父母住的好？Location問題不是樓市專家能為大家一錘定音的，涉及個人活動範圍的因素太多了！

從工廈角度看，交通亦即物流運輸。以荃灣東工業區（爵悅庭及樂悠居後面）為例，橫龍街和灰窰角街不是好的Location，早上的物流繁忙時段，國際訊通中心、正好工業大廈、龍華國際貨運、荃灣國際中心及立泰工業中心一及二期，一條街擠滿幾幢使用率異常高的專業倉和甲級工廈，朝早慣性塞滿了排隊入閘的貨車和Van仔，https://goo.gl/maps/m5QXe6jdH9z；再者，荃灣東工業區遠離荃灣港鐵站，外區的打工仔若乘地鐵往該處上班，需要在荃灣港鐵站對面的南豐中心轉乘海濱花園巴士，或由港鐵站步行20分鐘前往。

至於葵興葵昌路至大連排道及工業街的一帶工廈，以Location而言整體也有75至80分，最大優點是鄰近葵興港鐵站，以打工仔返工方便而言，葵昌中心、豪華工業大廈、永祥工業大廈、樂聲工業中心及萬泰中心等，都屬於90 分的Location，其次是貨車雖多，然而馬路夠闊落，駛入葵昌路的貨車若毋需經大連排道離開，則可在萬泰中心左轉，經大德工業大廈往葵涌道駛走；至於大連排道一向比較繁忙，然而近年葵興工業區「劏場」林立，大面積工廈比例較往史大跌，業戶使用大面積工廈的比例自然下降，連帶40呎貨櫃車使用率也呈下跌，很多時使用馬路的是輕型貨車及噸車，交通沒以前那麼擠塞。

住宅與工廈的大不同，還涉及車場、貨檯、單位用電量、樓層負重、樓底高度、僭建、如何霸佔公眾地方、這些都在之後的文章提到。

不少工廠大廈都是污糟邋遢的，這個Lift走廊已算「企理」，筆者一早習以為常。

俗稱「狗頭閘」的貨Lift(載貨升降機），需要人手向上托開門；女人要開門一係夠力一係唔夠力，小孩就肯定開唔到。

阿勞

著名地產代理書籍作者，擁有十年代理住宅物業的經驗。2008年著作《地產經紀生存筆記》曾登上泛華發行書榜第一位及商務暢銷書榜，至今總銷量逾1萬冊。過往曾接受商業電台及DBC數碼財經台訪問，現為工廈及物流倉租售代理。