天落兩,又不落雨──通脹、通縮、樓價雜談(2004-10-13)

問:「出面有無落雨?」
答:「出面落雨,又無落雨。」

如果有人咁樣答你問題,你會覺得佢一係就係玩野,一係就係精神有問題。但係卻有大師級專欄作家說:「通縮與通脹並存!」有d商品如石油金屬就係通脹,輕工業產品就係通縮云云。又有地產界鉅子(及其行家與嘍囉)聲稱因為通脹重臨,所以樓價必升云云。

這說明甚麼?這說明了某些人在分析與思考問題時,有意無意把「本質」與「表象」混淆,可能為左欺人,更加可能係自欺。正如有人見到街上的行人路濕了,就說:落雨。洗街得唔得?倒瀉水得唔得?爆街喉得唔得?消費物價指數CPI正數,就表示通脹,就表示預期物價上升,就表示樓價必升嗎?

通脹或通縮的本質是甚麼?根據教科書的定義,通脹就是「通貨膨脹」,即是流通的貨幣(不論是真金白銀或金融體系製造出來的M2M3)在數量上增長,導致貨幣的購買力減低,其結果是物價出現普遍性的上升現象。通縮就是「通貨收縮」,定義及現象就是通脹的相反。講到呢度,大家諗到「通縮與通脹並存!」呢句說話幾咁荒謬,有無可能出自幾十年投資經驗人仕之口?

其實,要解釋某些商品價格上升,同時另外一些商品價格下跌,根本就唔關通貨事,正如恆指由八七年高點四千點升到九七時萬七點,一樣大把股票跑輸大市,甚至一沉不起一樣,股票可以個別發展,商品點解唔可以?石油可以升到巴巴聲,農產品及輕工業產品跌極都有得跌,根本上就是個別商品的供求平衡問題。與七十年代各國政府爭相開動印刷機發行貨幣不同,目前各國根本就不是用這個方法慢性充公國民的財產,而是以匯價爭相下跌來變相充公國民的財產。在目前或可見將來,貨幣供應可能相對穩定,但匯價可以大上大落。既然「名義貨幣」沒有增加,在追逐供應相對穩定的商品自然也不會出現普遍的價格上升或變動。代之而起則是個別商品出現供求變動導致個別商品的價格升跌。

與其留意起落只有零點幾個百份點的消費物價指數來推測商品價格趨勢,不如實事求實分析其供求,以致市場預期未來的供求。目前的大勢是,價格看升的是非再生資源(如石油、礦產)及上遊產品(如鋼鐵、塑膠),看跌的是可再生資源(如農產品)及下遊產品(如電器、紡織品)。要解釋這種現象,不可能單純用通脹通縮,而是要考慮全球性的產業結構的改變。以石油為例,是否現時的油源開始枯竭、開發進度追不上新需求?多出來的需求是誰買了,買來做甚麼?(最後可能發現是暴發戶用來浪費及「威」)又例如鋼鐵,除了因為國際性的生產多年來停滯不前外,多出來的需求是否一次性的,例如有國家狂谷基建,工程完成後,還有沒有那麼多需求?當這些一次性的需求滿足了之後,未來的需求下降配合短期盲目的生產,是否可以預期未來的價格受壓?

再進一步縮窄問題,既然不同的商品可以有個別的供求之別導致價格個別發展,同一種商品的不同檔次或種類,又是否有個別不同的表現呢?例如鋼鐵,高質鋼與低質鋼已經有好大的差別。同是樓宇,豪宅旺舖升到你唔信,中小單位普通舖升少少,居屋寫字樓靜舖無乜點升,廠廈貨倉舊樓劣樓要嘔突!正如以前講過,燕碎當然貴過麵包,家下地產商用幾十億近百億買一塊地,不單止不是燕碎,而是燕棧、天九翅,你用麵包白粥價去計當然係好貴,人地根本上當左佢係豪宅地賣,用何文田區的舊樓價去計,不如用窩八、君臨天下、嘉亨灣去計,最後可能賣得半山山頂價咪有大錢賺囉!你可能覺得過份樂觀,但係一個屋村只有一千幾百個單位,要搵一千幾百個有錢人或者傻仔又有何難?橫掂呢一個鬥傻遊戲已經玩左成年,只要過多一年半載,賣樓花過左海就係神仙。

話返轉頭,地產業人仕以消費物價指數連升兩個月為理由,預期樓價持續上升,唔買就笨。一來,消費物價指數的主要成份(約三成)是租金,佢地咁講係倒果為因,所謂通脹係租金上升的果,而不是樓價上升的因。二來,唔係乜樓都升,條件唔夠的樓宇輕則跑輸大市(正如劣股跑輸大市一樣),重則要下跌求售。三來,也是最重要而又最被人忽略的是,目前某些一手樓盤的價格根本上透支了未來幾年的預期升幅(請記著,是預期,而不是必然),用高價搶入,大市升唔關你事,大市唔升就即時坐艇,大市跌就即時見紅甚至負資產(例如用高市價兩成價格買,卻去做九成按揭)。當然,溫水煮青蛙是很舒服的,橫掂難逃一死,總好過比滾水淥。

個人並不認為樓市會在未來大升大跌,極可能是在現水平徘徊幾年,等經濟的基本因素追上樓價,更多人有能力支持樓市,但徘徊市也有人輸錢,心雄高位接,騰雞低位放,淺水浸死人。樓買唔買得過?睇價錢。樓賣唔賣得過?要計數!

 

2 thoughts on “天落兩,又不落雨──通脹、通縮、樓價雜談(2004-10-13)

  1. HAHA, 地產代理界, 的確有好多無知之輩…..
    [版主回覆12/10/2008 21:39:00]因為入行門檻低,旺市時太多人搏大霧。有個美記的經紀寫過一本地產經紀手記,佢話香港地產代理業最黑暗的時代,是1996-1997年之間,好多人水鬼升城隍,下層前線的好多人連工都唔想返,佢反而認為樓市跌及淡靜時才是考功夫。

  2. 佢本經紀手記我未睇過, 都想睇下 !
    無錯, 大行市旺時打人海戰術, 乜人都請, 請了才算, 面試時, d 分行經理見係後生仔, 有中五畢業, 好馬虎就咁請o左佢, 好聽d 叫 "卑個機會d 後生仔", 但又唔係全程睇住佢做, 最多咪 "吩咐" d 師兄師姐教下d 新人o野囉.
    有時, 跑到數的sales, 好容易卑人當係top sales, 實際上, 心思慎密o既人, 都睇得出呢d sales,  根本唔係想像中咁叻, 咪又係唔怕辛苦, 勤力做番o黎, 佢o地以量取勝, 但如果分拆開每一單case o黎睇, 根本成個過程唔叫做得好, 只係卑佢過到骨 (買賣雙方對地產知識都半桶水, 該經紀自然被顯得高高在上了), 唉. . . . . . 
    [版主回覆12/12/2008 00:00:00]
    書目記錄號碼
    2190582
    著者:
    嚴桂思
    書名:
    香港地產經紀手記 / 嚴桂思著.
    出版者:
    香港 : 明文, 2002.
    稽查項
    [10], ii, 137 頁 : 肖像 ; 21 公分.
    主題:
    地產業 香港
    標準號碼
    9629737167

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