豪宅劈價不是彈弓手(2013/10/18)

早前新地開售九龍站天璽貨尾,坊間全面唱淡,推出第二批單位反而加價一成,然後再推又加,累積加價接近兩成。這樣又令到人們不知道怎樣解釋。

以前有發展商高層指出,賣得出的價,就是市價。天璽第一批單位被人搶著來買,即是證明賣價比市價低,比著我係發展商,最正常的反應就是「加價」。發展商只需一個考慮,就是利益最大化。

至於究竟比之前高還是低,只是其他人用計算機計出來。所以你可以說他們是彈弓手,一時賣貴一時賣平,其實沒有甚麼好奇怪。據稱有發展商以開賣樓,在銷售處是有幾套價單位,如果多人買,就會轉用貴價的價單,反應欠佳就即時落價。

只不過在一手住宅銷售的監管條例,這些彈弓手的做法已經不可能。每一次再推單位,或者改價單,都要一定的手續,還要有公佈之數天才可以賣,好處是消費者有足夠的時間考慮,壞處是一手買賣欠缺了靈活性:如果發展商開低了價,就一大堆人衝出來入票;如果反應欠佳無人買,想減價就要等一排。

所以在未來,類似的情況也會出現,即是一手樓第一批單位的反應,已可以影嚮到接著推出的單位定價,買家決定是否去馬,也要看市場反應,結果必定價令到銷售的過程變慢。而發展商要減少開錯價的情況,就會將賣樓的過程分批進行,以往的「一鋪清袋」情況應該不會再發生了。發展商開價的測市功能,亦都不去不返了!

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