上車指南(7):「先儲未來錢」不可以隨便用│脫苦海

 

成日聽人講「先駛未來錢」是不好的,用信用咭消費,錢未賺到已經駛左,係無財務紀律的表現,因而反對借錢。用信用咭不對,用孖展買股票不對,借Ploan、Tax loan都不對。那麼,是不是要full pay買樓,不用按揭上會?

借錢本身,是中性的,無話一定是好事還是壞事,關鍵在於借回來的錢,用在甚麼用途?如果像廣告所講,借錢來裝修就好無謂,用來變靚樣都要視乎變黎為乜,用來滿足虛榮男友老公和用來整靚樣搵錢,完全係兩回事。

上車借錢,可以話係「先駛未來錢」,亦可以話係「先儲未來錢」,首期不足去借二按,按壓過到,但剩錢不夠供樓,又點算呢?正如上一篇所講,有些人在儲蓄率不足之下上車,甚至可以守住物業一段時間,可以用甚麼方法?

答案就是「升值加按」,有些人上車買樓時,已經欠落成身債,銀行果筆要還,另外又向親朋好友借錢做首期,同一時間要顧住兩條數,當然是過到按壓都唔夠錢還,呢個時候,就要想辦法另外借錢頂住先,例如稅貸一般金額較大、息率低、年期可以較長。這些借款,用來填補收入和還債之間的差價。當然只可以當作權宜之計。

在過去樓價長升長有的時候,樓供了數年,過了罰息期,累了一定的升幅,就可以透過銀行轉按,將部份的升幅借出來。比如一層300萬的樓,用二按八成按借了240萬,後來升值了五成變成450萬,即使做現時的標準六成按揭,也可以借到270萬,贖了二按之餘,還可以填補到30萬的借貸。

當然,條件是樓價有一定的升幅,同時按息升得不多才可以用這一招,而同時要有好高的財務紀律才成。請一定要緊記,錢是借回來的就不可以胡亂花用,多了30萬,又走去裝修變靚樣,只會令到負債像滾雪球那樣。

至於有些人透過財務機構加按套現,就絕對不贊成,因為從息率、還款期、收款可能性(call loan)完全是兩回事,否則就會變成「一入財門深似海」了!

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