儘管本港樓市近年持續大幅波動，我們仍能成功維持銀行體系穩定，但我們不應為此感到自滿。當我們密切注視美國按揭市場近期的發展而慶幸香港沒有出現類似情況的同時，仍需要認真思考美國市場帶給我們的啟示。大家都可能會覺得香港並不存在大規模的次級按揭市場—-至少就銀行體系來說如是，但我們也不應低估金融市場之間瞬息萬變的互動影響。在不斷創新及競爭劇烈的市場環境下，這種互動影響尤其迅速。若我們稍不留神，現行的住宅按揭監管政策所給予銀行體系與存戶的保障便可能被削弱。

讀者都清楚本港住宅按揭市場的發展(尤其自2003年走出谷底以來)。儘管銀行在審批按揭申請時仍將貸款控制在樓價的七成以內，但借款人取得的融資其實可以遠高於七成的水平。這些額外融資可以在銀行體系以外取得，亦可以經香港按揭證券有限公司或其他保險機構提供的按揭保險安排向銀行申請七成以上的額外貸款。現時銀行借出相當於樓價九成半的按揭貸款已相當普遍，由於銀行可以通過按揭保險計劃將額外兩成半按揭的風險轉嫁按揭保險公司，銀行實際上只承受七成按揭風險。對於所承保的按揭貸款，香港按揭證券有限公司有一套嚴謹及注重評估借款人實際還款能力的審批準則。因此縱使置業人士只付出樓價的半成而不是三成作為首期，這類按揭貸款的質素仍相當好。換言之，這些貸款額達九成半的按揭並非次級按揭。我們需指出本文中「次級」的英語「sub-prime」是描述借款人的信貸質素，並非指以低於最優惠貸款利率(即prime interest rate)批出的貸款。

我深信銀行在審批附帶由非銀行機構提供的第二按揭的貸款申請時，會採取同樣嚴謹的審批準則。但我們不應完全排除像美國那樣的次級按揭市場有可能在不為市場察覺的情況下在香港形成，而鑑於銀行作為市場直接或間接的融資提供者，這些次級按揭更可能浮現在銀行體系的資產負債表上。我並不是說香港不宜發展次級按揭市場。只要銀行能做到準確評估風險、適當訂價及審慎管理有關風險，銀行可以隨意進行放貸。但作為銀行監管機構，我們在執行已獲《資本協定二》確認的風險為本監管模式時，會密切注視按揭市場中的激烈競爭可能對銀行貸款審批準則與資產質素帶來的衝擊。我們會本監管者與銀行間已建立的夥伴關係，繼續與各銀行、業內公會及諮詢委員會合作，確保銀行體系維持健全和穩定。與此同時，我亦希望大家以謙虛的態度從美國市場的發展歷程中學習。

任志剛
2007年4月12日

大家可知道，香港之不存在次按問題，只是由於次按被定義為描述貸款人質素，所以即使有人尋求銀行體系七成按揭以外的貸款來支付三成訂金，從定義上並不算是「次級按揭」，而只是「第二按揭」（co-financing schemes），指除了認可機構批出的按揭貸款外，並由地產發展商或其他借貸機構提供第二按揭的貸款。直接了當地說，這些貸款是排除於銀行體系以外，根據「鋸箭法」，係唔關香港銀行體系的事。

但無論「次按」又好，「二按」又好，均是風險較高的貸款組合。美國的次按以較高利息對沖風險，香港的二按則需要購買按揭保險，並成立按揭證券公司將貸款「證券化」，推出眾多措施，減輕了金融體系的風險。

事實上在過去的樓市熊市中，香港無大量金融機構倒閉，一半是有預防，另一半只可以說是「好彩」。當抵押品的價值跌到低於按揭值時，便會出現負資產，即是如果按揭者斷供，銀行收回物業後以市價拍賣，仍然有損失。金管局自2001年9月起公佈負資產物業估計數字，顯示在樓市最黑暗時負資產的程度：

技術上在最高峰時，全港約有106,00綜負資產，涉及1,650億元，之所以不用全數撇帳，只因為物業斷供的情況並不普遍。在香港人的世界觀內，樓價跌完係會升返的，否則又點會咬緊牙關供下去？申請破產要四年回復自由身，且終身有破產紀錄伴隨，四年，已經係半個牛熊循環，香港人參考過去的經濟，有得搏，有得守，是不容易一走了之的。