前居屋紅灣半島改建的海濱南岸於12月20日開售 ，首批單位的平均呎價達7,000元水平，比同區二手價高三成半 ，部分維港景單位每呎更高至9,365元，結果引起傳媒及網上嘩 然，認為發展商要價太盡，筆者試以附近屋苑及其他區域同類屋苑的 價錢比較。

海濱南岸的區位有兩個特點：屬於車站附近物業、高層向海有海景 。大家看看其他紅磡站附近物業的最近成交價（以美聯及中原列出價 錢的平均價計算）：都會軒$5,493、半島豪庭$5,340 ；同樣地接近車站的港島東物業可參考：康怡花園$5,336 、康山花園（居屋）$4,085；西九龍同類物業有：維港灣$5 ,539、柏景灣$6,306。

高層向海同區物業（離車站較遠）有：海逸豪園$6,095 、海名軒$11,646；同樣地高層向海物業可港島東參考 ：逸濤灣$7,562、嘉亨灣$7,429；再參考西九龍區同類 物業：一號銀海$9,716、浪澄灣$7,235。

比較不同區域相似區位的屋苑，車站附近的二手樓大約是$5 ,300-6,300，高層向海的大約是$6,100- $7500，臨海前面再無發展的單位是$9,700-11 ,000，同一車站同一樓齡居屋比私樓折讓大約23%。

發展定價時一定不會考慮居屋與私樓折讓因素，雖然海濱南岸是數百 呎中小單位為主，但一來已經補地價，二來內部大改裝及加建會所 。參考車站附近無海景，所以只有部份向園景單位呎價五千多 ；向海有發展單位呎價六七千；高層單位不會被前方遮擋便參考臨海 前面再無發展價賣九千多。

讀者或有疑問，這樣分析是不是為發展商塗脂抹粉？明明居屋扮私樓 ，起好幾年至賣扮新樓，前面有地扮海景樓？坦白講筆者亦不認同海 濱南岸沒有這些缺點，單單是發展商代表說「孕婦入唔到廁所 」已經是自打咀巴，但發展商定價一定是好說話講盡，價錢渣到盡 ，你同我不買，自有另外千幾人買。

正是冷眼旁觀，隔岸觀火。