將租金轉成資本──Reits簡介(2008/01/16)

上星期五看到這個報導:

本星期一讀報看到這個報導:

傳遠展分拆酒店REIT籌30億

(星島日報報道)據英文《虎報》引述市場消息透露,遠東發展(035)已落實分拆旗下本港酒店業務,以房地產信託基金(REIT)形式於本港主板上市,集資最多三十億元,預期最快於十月正式掛牌。

消息指出,有關分拆的資產涉及本港七家三至四星級酒店,合共提供超過一千六百個酒店房間。據悉,有關資產估值約四十至六十億元,遠東發展計畫出售五成權益,集資二十至三十億元,提供之息率回報約為七厘。

消息指,遠東發展將於短期內正式向港交所提交上市申請,德意志銀行及豐銀行將擔任保薦人,而遠東發展發言人拒絕評論有關分拆消息。

消息透露,分拆上市的七家酒店分別為灣仔麗都酒店、中環麗酒店、蘭桂坊酒店、灣仔麗悅酒店、大角嘴帝豪奧運酒店、油麻地帝豪海景酒店,以及荃灣遠東帝豪酒店。

據集團年報資料顯示,集團去年度本港酒店業務表現理想,平均入住率高達九成,平均房間租金的升幅達兩至三成。去年度集團酒店業務營業額約二點○四億元,佔集團總收入一成八﹔盈利貢獻約八千三百六十七萬元,佔集團總稅前溢利兩成。

凱基證券營運總裁鄺民彬表示,以酒店作為REIT的資產較為特別,與一般以寫字樓或工商鋪租金收入為主的REIT不同,投資者將視乎酒店的房租收入、入住率,以及提供的息率回報作為投資的考慮因素。他指出,以目前的息口水平,相信息率回報最少要有六至七厘,才會吸引投資者的認購興趣。

他又指,本港酒店業前景仍穩定,但自由行來港旅客的高增長期已放緩,加上未來酒店房間供應將增多,這些因素亦會影響有關酒店REIT的吸引力。

市場預期息口即將見頂,令早前沉靜一陣子的分拆REIT上市活動再度活躍,如恆地(012)旗下的陽光房地產信託基金,以及新地(016)旗下的創紀房地產基金,亦計畫捲土重來,爭取於短期內上市。

2006/8/7

 

於是便於星期一看看上市的REITs,在開市不久購入了808泓富房產,因為息率高達7.55%,即日便上升了10%,到現在大市連跌兩天,亦只是打回原形。

曾經寫過一篇《逆向圈地運動──REIT熱潮(2005-12-07)》介紹Reits,其後由於市況欠佳,各已上的市Reits包括領匯在內由高位顯著下跌,很多投資者損失慘重。其實Reits與買樓或買地產股不同,Reits不一定擁有產權,即使擁有也不一定能受惠於樓價上升,卻可受惠於租金上升。中學時讀經濟學過一條算式:
       RETURN
CAPITAL = ────────
      INTEREST RATE

套用這條算式,計算Reits的價值,並不是物業的市值,而是由租金現金流衍生的淨收入,比對於利率的資本值,即是說有兩個因素對Reits有利:租金上市、利率下調。現時這兩個因素都出現了,加上各大地產商又策劃逆向圈地運動,自然會有人推波助瀾。

但順帶一提,Reits往往是地產商的垃圾筒,最有價值的資產未必上市,可是質素較次的物業往往租金回報率較高(因為市值較低),所以Reits的租金回報也較高,但亦要較高的息率才具有吸引力。

這是筆者製作的Reits收市價及P/E息率表網址:http://www.editgrid.com/user/tokuhon/reits

One thought on “將租金轉成資本──Reits簡介(2008/01/16)

  1. 我想講領匯雖然都係Reits,但佢好明顯唔係垃圾筒,因為垃圾o個D仲o係房署。
    [版主回覆01/18/2008 22:20:00]所以領匯估值咁高,息率咁低。
     
    同埋,網上咁多人話不反對領匯上市的人為左幾千蚊出賣江山,呢班友有無諗過點解房署房委一上市即掟,掟到一股都無?反而只係要求政府回購領匯?
     
    經濟學上唔係垃圾,政治上反而係呢!

發表迴響