發展商增持現金 各施各法

繼領匯（00823）收購將軍澳海悅豪園商場後，長和系屬下專責商場物業的置富產業信託（00788）收購和黃（00013）持有的和富中心商場及麗城花園商場，作價分別為6.5億及12.5億元。和富中心商場面積約18萬方呎，出租率92.3%，每方呎成交價3606元，淨回報率4.8%。麗城花園商場面積約27.6萬方呎，出租率98.7%，每方呎成交價4515元，另連329個車位，淨回報率5.2%。

所謂「有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場」，雖然同是收購物業，領匯當然是想擴展版圖，是次買賣一方面是置富擴展版圖，不過同一時間亦是和黃出售商場套取現金，雖然物業仍然由長和系公司控制，不過置富的大股東是長實（00001）持有31.6%，與和黃無關。

置富現持有16個零售物業及1,989個車位，全部都是長和系住宅屋苑的附屬商場及車場，包括：

2003年（上市）：紅磡國際都會、荔枝角盈暉臺、荃灣東亞花園、馬鞍山海柏花園、火炭銀禧花園

2005年：觀塘麗港城、屯門華都花園、青衣青怡花園、深井麗都花園、深井海韻花園、沙田第一城

2009年：大角咀凱帆軒、東涌映灣園、將軍澳都會忂

2011年：北角和富中心、荃灣麗城花園

翻看長實及和黃2010年報，長和系主要商場有：

長實持有：尖沙咀Heritage

和黃持有：香港仔中心、紅磡海濱廣場、紅磡灣中心、黃埔花園

長實和黃持有：尖沙咀港景匯、青衣藍澄灣

筆者相信，長和遲早都將其餘的屋苑商場都注入，還有旗下的商廈，部份已注入另一間REIT泓富產業信託（00808），部份內地物業又注入匯賢產業信託（87001），而酒店物業亦有一定的規模，究竟會否用某種形式分拆套現，相信是視乎公司對於投資物業的取態，以及是否有套現需要，畢竟長實每年均有大量住宅出售利潤，和黃亦已過了3G的資金投入期，就算要做亦不急於一時。即使其他主要發展商只要有樓可賣，亦無必要殺雞取卵。

這亦解釋太古（00019）為何屢次急於分拆太古地產（01972），多年來沒有出售住宅物業的利潤，之前連又一城都出售，理應是集中資源投入金鐘、灣仔及裵魚涌的商廈王國，不過近來又連投兩幅大嶼山地皮，又同遠洋地產合作發展四川成都項目，在在需財之餘，亦需要將不動產證券化的渠道，未來可以用各種方法集資。

目前五大發展商中，只有新鴻基地產（00016）將地產業務集中在一間上市公司之中，連當年分拆REITs熱潮時，亦煞停分拆計劃，最主要的原因，是新地已建立極龐大的租金收入，目前每年已有幾十億，未來幾年國內項目陸續落成，租金收入將會超過100億！將之分拆，只會削弱租金收入，且令股權結構複雜。

面對政府未來不斷拋售地皮，樓價卻是居高不下，要在香港地產發展市場繼續玩落去，沒有不斷的現金收入，想買地都無錢買，所以各發展商不同的方法套現，八仙過海，各施各法。