君分天下──西九龍混戰的內與外(2009/08/14)

留貨截擊不聞久矣,連筆者預計的沙田樓市混戰都沒有出現,各發展商像早有默契般,「兵對兵,將對將,兄台請先上」,樓盤甲賣完,才到樓盤乙,並不出現各相爭客的情況。此無他,求價不求量,又不急於去貨,又不怕賣遲無客,不如齊齊「大戶派貨,越派越高」,就在人人都以為理所當然時,卻殺出個程咬金。

從來只聞兩個不同樓盤之間爭客,居然有同一樓盤兩個發展商各有各賣。筆者說的是九龍站上蓋的君臨天下,早在2004年曾開售,後來發展商封盤,之後只零零星星地出售。五年過去了,終於港鐵根據發展協議,分得數十個園景單位,並把當中5個公開標售。就在截標在即之際,該發展商卻將手上貨尾推售,截稿前據稱已出售700伙當中的80多伙。

記者訪問兩名當事人,分樓消息爆光時,發展商稱合約中已訂明可以分樓,分樓後亦可各自處理該批單位。到發生「君臨內戰」時,港鐵代表則說雙方有協議,可各自以不同方法及價格出售單位,雙方將繼續溝通,相信同一樓盤不會產生競爭,亦不感到被搶佔先機。大公司發言人講說話當然大方得體,好像大家不只是和平分手,只是因了解而分開。當日說因為售樓策略不同而分樓,既然分開了,另一方又何以忽然又用行動來認同對方的售樓策略,不再前後腳,齊齊步出機場?

筆者近年有留意該發展商的言論,經常流露「君臨天下」的氣慨,認為香港地產發展業已無可為,國內天大地大,很少睇錯市之類。然則聽其言觀其行,既然香港地產已無可為,還不快快出清香港的存貨轉戰江湖,卻視之為定期存款,甘心成為全港最多貨尾的發展商?根據土地註冊處數字,今年第二季待售貨尾單位9,301個,該公司旗下就佔了2,020個,只略少於第二位加上第三位。而餘貨單位數目佔總單位42.5%,以「十室四空」來形容亦不為過。

查實地產是資金密集行業,物業價值動輒以十億計,若不是以貨如輪轉般快買快賣,就是以收租物業現金流貸款或分拆Reits,又或者兩者兼備,鮮有既不出售又不出租,純粹晒太陽。上世紀某一私人發展商就以「擺樓等升值」為商業模式,慶幸遇上十年地產牛市,但九七以後樓市有波幅無升幅,至今仍未能創新高。買樓養老鼠筆者做過,樓市升值時還好,很難想像有人要支付四成單位的差餉及管理費四五年而無動於衷。

順帶一提,一般人但知西九龍混戰還有新地的天璽、新世界的衛理苑A座及名鑄,而不知恆基在尖沙咀棉登徑有一原本拆售後因市況不就而變為服務式住宅的「豪峰軒」,七月尾曾放風出售,其優越位置並不下於名鑄,目前是只聞樓梯嚮,不見有人來。究竟會否反戈一擊,加入戰團?

 

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