領匯:REITs的宿命(2011/12/28)

領匯:REITs的宿命
http://hk.biz.yahoo.com/111228/366/4drjp.html

領匯(823)上週宣佈,以5.88億元向信和置業(083)買入將軍澳海悅豪園商場,這是繼今年六月以11.7億元向南豐購入南豐廣場商場後,第二次收購私人發展商旗下的商場物業。南豐廣場每月租金收入420萬,租金回報率4.3%(未計其他開支);今次收購的海悅豪園商場每月租金230萬,租金回報率4.7%。

坊間有報導說兩次收購均在港鐵坑口站附近,可擴展區內版圖,提供協同效應云云。查實將軍澳公屋及居屋林立,領匯在區內的市佔率一早就很高,根據官方網站(http://www.thelinkreit.com/TC/properties/Pages/Shopping-Centre-List.aspx?did=8&cid=1&kw=)領匯在將軍澳四站就有以下的商場及商舖:

商場 商舖
寶林站 寶林、景林、

翠林

欣明
坑口站 厚德、明德、

南廣、海悅

和明
將軍澳站 尚德 唐明
調景嶺站 彩明

由於將軍澳區內的屋苑佈局均是車站上蓋均私人屋苑,四周邊緣才是公營房屋,所謂「好山好水」均被港鐵及其他發展商佔去;領匯商場只是在數量上佔優,面積卻均較細,即使現時收購的南廣及海悅,均是在區內面積較細,檔次也是較低者。反而區內的一線商場如新地的東港城、將軍澳中心,以及恆基的新都城,服務對像是上蓋的中產屋苑,絕非公屋或居屋場之可比。大場有大堂做推廣活動,吸引區外人流,細場就算想搞都沒有相應的空間,聲勢還在其次,不能吸引高消費群就不能引入能支付更高租金的零售商舖,那是這兩次收購都無法改變的事實。

筆者認為,所謂增加市佔率或甚麼協同效應,並沒有足夠的說服力,其實由始至終,領匯之賣點是將原本管理殭化、與市場脫節的前朝商場,由極差變為正常,官方網站(http://www.thelinkreit.com/TC/corporate/Pages/Brand-Asset.aspx)如是說:

透過翻新工程及將商場重新定位,資產提升工程提供鞏固品牌形象的機遇,將旗下的零售設施分為四大類:

– 精品商場 (Boutique Centres),例如赤柱廣場,憑藉其獨一無二的位置、歷史意義或設計特色為消費者提供獨特的購物體驗

– 地區商場 (Regional Centres),例如領匯旗艦商場樂富廣場,它在規模及/或地區意義方面獨具優勢,吸引更廣泛的消費者

– 社區商場 (Community Centres),主要為街坊商場,滿足本地居民的日常購物需要

– 街舖 (Street Shops)

以上分類與筆者曾說的「遊客場、跨區場、本地場」相似,都是從提升商場檔次,從而加租。收購私人商場的最終目的,是希望將目前屬本地場檔次的南廣及海悅,提升為跨區場。前例有厚德商場,將通往港鐵通道改為主要通道,又將舊式商舖結業,改為接收因東港城加租而遷出的連鎖店。可是大家認為,領匯的管理能力,能否長期超越私人發展商呢?

經數年來的發展,領匯旗下可供提升的舊場都做得七七八八,租金不可能無止境地上升,要繼續增長,將滾存租金收購有潛質的商場不失為方法之一。然而與那些拆散場相似,「有得做不會賣給你,做得好貴價才賣給你」,最終可能也是回歸REITs的宿命:成為接收發展商次級資產的工具。

3 thoughts on “領匯:REITs的宿命(2011/12/28)

  1. 說得好:「租金不可以無止境地上升」,但領匯要跟股東交代嘛,利潤要上升,不斷地謀利,公屋商場租金不斷上升,但公屋商場對象主要是公屋户,公屋户那能負担得起消費?究竟係咪想幫窮人?
    [版主回覆12/29/2011 00:10:36]即使純從生意的角度看,租金貴到商舖負擔不起,最後都要被迫下降。

  2. 比人鬧都係咁話, 當年唔比領匯上市係啱. 當年抽領匯10個可能8個都放左賺幾千蚊. 但領匯不停加租, 令到一些特色小商戶無法生存, 都係引入連鎖舖頭. 到頭來公屋戶咪又係要捱貴野又小左選擇. 真係賺個幾千蚊可以食過世?
    [版主回覆12/29/2011 01:46:32]領匯之所以上市,是房委會無得賣居屋,無錢起公屋;咁點解無得賣居屋呢?地產霸權並不是答案。  社會上發生的事環環緊扣,今天看到政府賣地收到幾百億,他朝要還又唔知要發生甚麼事。很多事情,根本就無得選擇

  3. 領匯一日到黑俾人鬧, 我呢個公屋人反而戥佢唔抵, 有時間可以睇吓我的《一個公屋居民看領匯商場》http://blog.yahoo.com/_VI2LRCBUJLT5L6PNJKMLDAAW6Y/articles/30441/tag/%E9%A0%98%E5%8C%AF
    [版主回覆12/30/2011 01:17:38]正等如所謂「豪宅化」,發展商唔將d樓起靚d貴賣,唔通專登起醜d大平賣益街坊咩!唔好笑住,真係有人自稱要興建「實而不華」的住宅,果個叫做房協,而家又試大叫無錢駛了!所有呢類問題,都要諗一諗:究竟係邊個得益,又究竟係邊個負責埋單?

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