四不像的劏酒店(2013/02/19)

四不像的劏酒店
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昨天長實集團公佈拆售旗下葵涌雍澄軒酒店,共360個房間,首批推出65個單位,分別為面積660方呎的2房,及面積由904-909方呎的3房,平均呎價為5,236元。

長實執行董事趙國雄稱,由於項目屬商業項目,故買家不須繳付買家印花稅(BSD)及額外印花稅(SSD),集團亦不須改地契或補地價。雖然買家可擁有房間業權,但公共空間仍為酒店管理,管理費已包酒店營運費,由長江酒店代管,並會為買家代辦日後租務事宜。若買家購入擬作自住用途,則需以租住該單位形式進行,而不能直接作自住用途。

記得去年12月時,就有網民提出青衣藍澄灣是服務式住宅,所以應該不受BSD及SSD所限,事後有數份報章加以跟進。

稅務局界定一個物業是住宅物業或非住宅物業,主要視乎有關政府租契、政府租契協議、公契或佔用許可證的規定用途,若指明「不得用作住宅用途」,即屬於非住宅物業,故「買家印花稅」及「額外印花稅」並不適用。

天璽、都會軒、半島豪庭、雍雅軒、藍澄灣、爵悅庭、樂悠居、立坊八個項目,全被差餉物業估價署列作住宅類,因此上述服務式住宅實際是以住宅形式買賣,故不存在非住宅物業定義問題,所以不在非住宅豁免之列,故當受BSD及SSD法例所規管。

雍澄軒卻是長實屬下四間「家庭式酒店」之一,其餘三間是紅磡海灣軒、海韻軒及馬鞍山海澄軒,與其說是「酒店服務式住宅」,不如說是「住宅服務式酒店」,由始至終她們都是「酒店」而不是「住宅」,當然就不受雙辣招的影響。正如筆者家附近必發道有兩個工廈項目,雖然設有居住的設備,卻不是以住宅形式發售,所以也不會受辣招所限。

問題是究竟買家知不知道自己買的是酒店還是住宅呢?發展商都講到明:「若買家購入擬作自住用途,則需以租住該單位形式進行,而不能直接作自住用途。」就像迷你倉一樣,嚴格來說並不是「租」迷你倉,而是光顧某時段及範圍內的「物件看管及儲存服務」。雍澄軒不同的只是買家佔有某個房間的業權份數,而這個份數是可以轉售的。

打另一個比喻,房地產信託基金(Reits)的買家並沒有物業的使用或出租權,甚至連業權都沒有,只不過他們有權收取物業某一個百份比的收入。但購入雍澄軒,可以擁有業權,卻沒有權自用,而要透過長實酒店租住單位,另外又要支付包括酒店營運費在內的管理費。

另外一個問題又出來了:原則上住宅的物業管理人(property manager),是不可以直接賺錢的,只是透過抽取支出某個百份比的「管理人酬金」(management remuneration),可是長實酒店作為營運商(operator)一向都是要賺錢的。比如有個業主買了單位的業權,一方面要交管理費,另一方面又要交租給長實,究竟房租是全數由業主取得,還是要扣除部份作為費用呢?

對於這種既不是住宅,又不是酒店,又不是迷你居,又不是Reits,業權似乎又不完整的新產品,筆者無以名之,辜且稱之為──劏酒店。

 

3 thoughts on “四不像的劏酒店(2013/02/19)

  1. 因為息口低,才會找另類保本
    [版主回覆02/20/2013 22:00:33]根本有無數金融產可以提供更高的回報,例如買內銀股,派息都多過買樓收租

  2. 有起事上黎, 咪又賴政府唔監管銷售、令市民蒙受損失(最後接棒賣唔出者)、要政府負責賠償, 坐政府總部賴死、悲哭壯無哂棺材本…….
    [版主回覆02/20/2013 23:10:51]對於國內人黎講,平隔離10%,唔駛比BSD又平15%,人民幣對港元又平20%,所以相信最終大部份會落入佢地手中。而本地人又要走去買,自己攞黎,政府遲D可能要搞翻個「地產調解中心」。

  3. 可是給盲目追求資產增值的一個教訓!市場過熱,自然有人轉空子,混水摸魚。
    [版主回覆02/22/2013 20:54:35]即刻被人懲罰

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