經濟現象也像天氣一樣，是由眾多因素決定的，有些人在分析經濟現象時，卻只憑直覺，認為單一因素已足以解釋任何現象，樓價與利率便是一例。市場上很多人認為：利率升，樓價跌；利率跌，樓價升。所以不斷加息，樓價應該要跌；利率見頂回落，樓價應該要升。數據是不會騙人的，大家看看過去幾年樓市與利率的關係，如下圖：

上圖顯示由1980年至今的利率與樓價的比較，筆者使用差餉物業估價署的物業售價指數而不用中原城市指數，一來有遠期數據，二來中原城市指數的代表性有疑問（另文詳述）。筆者亦不用按揭利率，因為各銀行對不同的客戶提出不同的按揭條件，有些是P+X%或P-X%，莫衷一是，不如用「儲蓄存款利率」及「最優惠貸款利率」比較。

• 樓價在1980-81年見頂下跌到1985年，期間利率下降了約7%，利率與樓價同步下降
• 利率在1987-1988見底後上升到1989-1990見頂，樓價指數由低位上升了約60%，利率與樓價同步上升
• 利率自1991年開始下降至1993年，期間樓價指數上升了50%以上，利率下降樓價上升
• 樓價在1994年見頂下跌到1995年，期間利率上升了3%，利率上升樓價下跌
• 樓價在1995年到1997年狂升70%，利率只是窄幅波動，利率不變而樓價上升
• 樓價由1997年到2003大跌65%，其間利率大幅下跌，儲蓄利率接近0%，利率與樓價同步下跌
• 樓價在2003年見底後到2005年上升60%，其間利率幾乎沒有變動，利率不變而樓價上升
• 利率由2005年開始再次上升到2006年短期見頂，其間樓價窄幅徘徊，利率上升而樓價不變
• 利率由2006年再次下跌至今，其間樓價上升了35%，利率下降樓價上升

大家看到樓價與利率的關係不大，但只是名義利率與名義樓價的比較，筆者加入通脹率作考慮，得出實質利率與實質樓價的比較：

• 通脹率由1981年落到1985年，期間樓價實質下跌了50%，通脹與樓價同步下跌
• 通脹率由1986年開始回升至1990年，期間樓價升100%，通脹與樓價同步上升
• 樓價由1990年繼續上升70%到1994年，期間通脹由13%下跌到7%，通脹跌樓價升
• 樓價由1994-1995年下跌30%，期間通脹在10%徘徊，通脹不變樓價下跌
• 樓價由1995-1997年上50%，期間通脹由10%下跌到5%，通脹下跌樓價上升
• 樓價由1997-2003年下跌65%，期間通脹由5%下跌到-7%在負數（通縮）徘徊，通脹與樓價同步下跌
• 樓價由2003-2007年上升65%，期間通脹由-3%上升到4%，通脹與樓價同步上升

我們再看實質正利率與負利率對樓市的影響，儲蓄利率在多數時間均是負數，只有1984年及1997-2003是正數，前者是樓市低位，後者是樓價大跌；最優惠利率在多數時間均是正數，只有1988年及1990-1995是負利率，前者是樓價上升途中，後者是由低至高再下跌的一個循環。

讀者們可能看到一頭霧水，樓價似乎並不受限於某一因素。有時同步，有時反方向，甚至利率的正與負，亦不一定指導樓市的方向。於是便有人以「時差」(time lag)來解釋，例如有人說利率與樓價有30個月的時差。讓我們同情地理解的確有時差存在，我們可以接受一個指標有半年至一年的時差，例如股市與經濟表現的關係據說便有半年至九個月。如果一個指標，其時差係以年計的話，呢個指標完全沒有指示作用。 更何況從圖表看，無法併出某一個長度的時差。

利率或通脹只是影響樓價眾多的因素之一，而且並不是主要因素，無法在數據上反映出來，但又很難完全否定他們對樓價的影響。沒有直接關係，那便需要找出解釋兩者差異的原因，經濟學ABC已經有教，價格是反映供求情況的平衡點，價格的改變反映供求之相對改變。這個「相對」是指，即使供方（或求方）出現對於價格不利的因素（例：資金成本上升），如果有利因素同時出現，或者求方（或供方）出現的有利因素蓋過其不利的因素，結果價格仍然是上升的。舉一個生活化的例子，豉油雞應該是咸的，因為豉油是咸的，為甚麼有時卻是酸的？可能是豉油中加了醋，更可能是隻雞根本變壞了。

筆者反而覺得，與其用利率及通脹去預測樓價，不如看看他們對自己置業成本的影響。利率下降，供款下跌；通脹上升，物業相對於現金更為保值，當市場認同了這個現象並出現樓價上升的理性預期時，置業需求遲早推高樓價。