中原領先指數在一片唱淡聲之中回升，馬後炮言論就說是股市反彈帶起樓價。筆者連續幾期為文指出，股市樓市根本就是各行各路，現在又是否被市場打緊幾巴？筆者在大學修讀社會科學，修讀過兩個學系的「方法學」(methodology)及研究方法(research method)，明白的社會現象無法像實驗室內作出控制的環境下檢證，要判斷兩種現象究竟是相互關連(correlation)或只是同時發生(coincident)，並不是一如財演們劃幾幅圖就能決定。
讀者可能反問：「咁你又要劃圖黎否證別人的論點？」否定容易建立難，很多市面上的所謂樓市測市指標，如「供樓負擔比率」、「通脹／利率」、「住宅單位與戶數比較」，看似非當合理，實在是吹彈得破不磡一擊。筆者將會在短期內出版一本地產著作，把這些歪論逐個擊破。經長時間的考驗，真正能作為衡量樓市的指標是「租價比率」(rent-to-value ratio)，不但能測到1997、2003這些大浪，連2005這個小浪也可看到，容筆者暫且賣個關子。
對於當前樓市的解讀，套用科斯托蘭尼「主人帶狗」的例子，筆者覺得「租金」是主人，「樓價」是狗。早前樓市跑得太快，令到租價比率急降，加上股市及物價上漲影響了購買力。可是由於樓宇未來三年的供應肯定偏少，而按揭利率下降，「供平過租」的現象令到更多人由租轉買，導致租盤大量減少，租金繼續上升。數據一點的說，是等待租金上升租價比回升，這個現象在零五年曾經出現。市場上盛傳的樓市今年Ｕ型走勢，很可能會發生。
私樓市場沒有甚麼好講，筆者就乘機講講居屋究竟是否目前樓市冷卻下的理想入貨對像。眾所周知中原美聯均沒有為居屋製作指數，筆者在網上瀏覽，找到小西灣一間小型地產公司編製「小西灣居屋自由巿場價格指數」，由2003年10月開始100點上升到2005年6月160點後牛皮一年多，然後在2007年4月150點開始爆上目前約180點，表面上價樓由2003年中至今上升了80%，在2007中至今上升了20%。
當筆者搜集居屋的成交紀錄時，不單發覺第二市場（未補地價）寥寥可數，即使是自由市場，以目前興旺的市道，要找180天內有超過150宗成交的居屋也不容易。筆者再用抽樣法（單數座數，三分一中層單數層數所有單位）抽出16.7%的單位作樣本，在淡市時麗晶花園、穗禾苑、兆康苑不是每個月都有成交，而其中兆康苑由1998年9月至2001年1月期間，居然未試過連續兩個月都有單開！
撇開成交疏落，居屋樓價亦未必能跟貼大市，大家可看附圖自行計算。社會上眾多聲音要求再建居屋協助某些人置業，大家看看居屋即使售賣時免地價六、七折發售，跌起上來一樣唔係人咁品，今年開始起居屋，三四年後應市，究竟係幫到某些人，還是害人害物，前車可鑑！
P.S.根本公屋同居屋就是轉來轉去，有興趣的請自行參閱：
http://www.hk-place.com/vp.php?board=1&id=2059-1
公屋變居屋再變返公屋
興華一村興翠樓(原名興翠苑,再之前名為雍華樓)
愛東村愛寶樓(原為東濤苑一部分)
東涌富東村東馬樓
公屋變居屋
尚德村有兩幢變為寶明苑：寶松閣、寶柏閣
健康村康欣、康祥閣
家維村家榮樓
龍欣苑
龍德苑
兆畦苑
兆邦苑
兆軒苑
兆隆苑
冠暉苑
冠熹苑
龍軒苑
景翠苑
海富苑
雍盛苑
豐盛苑
青盛苑
安盛苑
青雅苑
德雅苑
逸雅苑
寶雅苑
廣林苑
東霖苑
東欣苑
東熹苑
東駿苑
居屋變公屋
俊宏軒（第一個私人參建居屋改為公屋）
海麗村
油麗村
天澤村
彩明苑的和諧式樓改返做公屋
新田圍村裕圍樓
禾輋村景和樓
葵芳村葵歡樓、葵喜樓
石蔭村禮石樓
安田村
高盛台
高翔苑
青逸軒
雅寧苑
天逸村
天恆村
寶達村
石排灣村二期
油塘村美塘樓
東涌逸東(一、二)?
居屋變宿舍
油美苑
瓊軒苑
居屋變私樓
紅灣半島
那樣請問哪些公屋及居屋是只有一座呢？
公屋：
康東村
翠樂村
顯耀村
常樂村
金坪村
居屋：
彩峰苑
東霖苑
青盛苑
安盛苑
青雅苑
德雅苑
天麗苑
兆邦苑
兆隆苑
浩明苑
顯明苑
鵬程苑
盈福苑
瓊軒苑
鳳鑽苑
康強苑
振華苑
康瑞苑
康盈苑
悅翠苑
景翠苑
東盛苑
坪麗苑
請問哪一座是列為「可租可買」計劃？因為早年亞視《時事追擊》提及海富苑出現石屎剝落的問題，但是因為有一座的業權出現問題，故無法由房屋署負責維修。
海寧閣,海富苑列為「可租可買」計劃前稱海富村。海寧閣因為「可租可買」計劃賣斷左，所以海寧閣業主有責任負責大廈維修。
"，「供平過租」的現象令到更多人由租轉買，導致租盤大量減少，"
請問此話解??? 有人買樓(1)放租or (2)自住
(1) -> 租盤增加., (2) –> = 唔租其他人樓, => 租盤供應增加..
(3) 少人租樓 => 租盤應該增加, 以上三點都會令租盤增加, 點解你話減少..
[版主回覆04/21/2008 23:09:00]很多本來租樓的人走去買樓，在一手樓供應日少之下，很多租盤都數人買了。
這兩句說話的邏輯性的確不夠強，但「供平過租」與「租盤大量減少」是目前的市場現象。
你本新書寫好未呀?一直都希望有本關於買樓的書可以參考
如果出左一定要第一時間通知網友們哦
[版主回覆04/21/2008 23:10:00]寫好了一個月，但出版社集中做投資書，樓市書要遲一點出，而且想對「租價比」作進一步的解釋，將在下期出街。
本人都同意香港樓市仍然看好的觀點，因為樓市看好最重要的基礎是私人樓的供求問題和本身經濟基調仍然良好。所以我手上的本地地產股一股都沒有賣出過。
然而，為甚麼租價比率才是一個合理的測市指標呢? 這和股市中用股息比率衡量估值是同一道理嗎? 其他指標為何無法預測到?
[版主回覆04/21/2008 23:19:00]租價率的絕對值有用，另外其上升與下跌也有啟示作用，將在下期講述。
其他指標的局限性將在新書詳述，例如「供樓負擔比率」：無人去諗下點計出黎，有無可能有個劃一的標準，可唔可以用黎測市。節錄其中一段：
節錄一段：
筆者比較之下，發覺這個指標並無劃一的計算準則。財經事務科經濟分析組是以中位家庭收入、七成按揭、四十平方米（約430平方呎）計算，卻沒有表明供款年期，以及按揭利率相對於最優惠利率的水平。而中原地產提供兩個數據：私樓住戶指數以六百方呎、六成按揭、二十年還款期計算；而全部住戶指數以四百方呎、六成按揭、二十年還款期計算。美聯物業則沒有透露計算的方法。 筆者列出足以影響供樓負擔比率的變數(variable)： v 家庭收入水平：全港有約四成人住公屋、兩成人住居屋，即私人住宅的有效需求只是總人口的大約四成，假定這四成人是屬於收入較高階層，是否使用這類家庭收入數據較合適？ v 物業面積及地區：以前很多住宅單位只有四百多呎，現時新建住宅越建越大，六百多呎兩房單位已經被視為中小單位，那麼該用甚麼面積來計算？不同地區的物業呎價亦有很大差別，那麼應該用那個呎價及面積來計算？ v 首期／按揭成數：金管局規定標準的按揭成數為七成，但很多人使用按揭保險，可以借九成半，那麼應用甚麼按揭成數來計算？ v 按揭年期：以前銀行最多只借十五至二十年，現在可以借至三十年，但實際上應該那個年期為準則？ v 按揭息率：回歸前按揭息率是P+X%，目前是P-X%，甚至連P也不統一，如何釐定用甚麼息率？ 筆者以上的疑問，顯示難以建立一個客觀而實用的供樓負擔比率，造成了兩個問題：其一是各個機構發表的數據，均有很大的出入，而且不足以反映現實的情況，最主要的證據是為甚麼會出現超過100%的供款比率？第二是用相同標準的供款負擔比率無法反映社會環境變遷，而令到橫向比較(longitudinal comparison)變得毫無意義，例如社會上對居住質素的要求越來越高，單位越住越大，又例如銀行放款政策改變亦會改變購買力。 結果，供款負擔比率不能成為準確的衡量樓價指標。根據財經事務科經濟分析組數據，1981年樓市見頂，供樓負擔比率高達140%，1993年樓市見頂時是80%，之後即使樓價下跌，也是在60-80%徘徊。根據中原地產的數據，1994年時全部住戶的比率是80%，其後下跌至1995年時約60%時見底，到1997年時回升達85%。而美聯物業數據在1997年高峰時達到93.2%。
現在很多發展商及物業代理都以 1)負利率及高通賬, 2)樓宇落成量創新低, 3) 租金回報比長債息率高或持平, 4) 貨幣匯價回落
(香港實行聯匯制度, 美元下跌即港元同樣下跌) 有助資產價格上升….等等的理由呼籲市民入市買樓, 但樓價真的受這四個因素影響嗎 ? 能否發表一下這方面的意見呢?
謝謝!!!
[版主回覆04/23/2008 23:27:00]真正要去了解樓市，一定從供求著眼，你所引述的四個因素，我只認為是經包裝後的廢話，
1)只會影響需求的理性預期，
2)當然有其道理，但空置單位是以萬計的，
3)那有人唔去買樓就走去買長債？
4)外國人買香港住宅把托？
樓價只受兩個因素影響：供應、需求
而兩者之中，供應是很死板的，賣多了地就要興建（否則疊息都疊死），賣少了想多一點都要等三四年。
需求可以變化很大，一個因素就可以令買家消失晒，例如當年六四事件、亞洲金融風暴之類
我看目前的樓市，是供應緊張，需求也不少，是屬於偏好，但置業的決定是很個人化的，不能一概而論。
脫兄:
想請教：本人現住一舊私樓(近30年)，剛好太太有資格抽本期居屋，現想請問:
1. 呢間居屋剛好係早幾個月的樓巿高處定價，是否仍是"貴"了的居屋呢?
2. 如果我將現在的舊私樓(較細的面積)出租，買呢期的居屋大單位，居屋一心小家庭自住，值嗎?
3. 這期居室無左原價回購..???
今年開始起居屋，三四年後應市，究竟係幫到某些人，還是害人害物，前車可鑑！(你這一句說話，嚇壞了我)
請回覆! THANKS !
[版主回覆04/24/2008 23:36:00]一般小市民（包括筆者在內）並不適宜住一間，騎一間，因為買樓收租的或然風險其實好大，尤其是你想出租的物業又舊又細，一來租值不會高，二來碰上Joba的機會也較高。
居屋沒有投資價值，並不是吹水的，上面舉的已是龍頭居屋，即使是康山花園，180天內只有50宗成交，甚至如俊民苑這些居屋樓王，成交也是很疏落的。
居屋最多只是跟到大市，更多情況是跑輸，因為銀根稍為鬆動出得起錢的人也有更佳的選擇，試問又有誰會出高價買業權不完整或設計並無心思可言的居屋？
居屋早在幾年前已經取消了回購。
筆者不是立心打沉你，而是如果你想改善環境，倒不如賣掉舊居買一間較大的居民，如果你想投資，亦係賣舊樓買較新的私樓。很多人忽略了利息支出佔總樓價的一大部份，比如200萬買入物業，利息可能是120-180萬。按揭買了樓而樓價唔升，其實唔好得過成世租樓住的人幾多。
居屋變公屋：
油麗村(第一期新十字型，第三期是新和諧一型，公屋設計)
寶達村達喜，達信，達佳，達顯，達貴，及達安樓
逸東(一)村(除清逸，康逸及雍逸樓)
逸東(二)村(除美逸，滿逸及居逸樓)
海麗村(除海瑞樓)
錯誤例子：
天澤村(設計及間格都是公屋設計)
石排灣村二期(估計是碧蔚及碧綠樓，但該村的規劃及用料都是公屋設計，配合原黃竹坑村重建搬遷的大家庭，第一期的碧朗樓及碧銀樓都有三睡房單位)
特殊例子：
高翔苑[新十字型(高恆，高瑞，高安，高麒及高麟閣)是出租公屋大廈，康和式(高飛，高鳳，高靜及高康閣)是紀律部隊宿舍大廈]
油美苑[只有康和一型(澤美，潤美，淑美，灝美，瀅美，淮美及濤美閣)為紀律部隊宿舍大廈，新十字型大廈(漾美，沃美，泳美及溢美閣)為待售居屋，另該苑其中一座(澄美閣)已轉為出租公屋，並歸入油塘村範圍，命名為美塘樓。]
宿舍錯誤例子：
瓊軒苑(待售居屋)
尼甘 ga 居屋同公屋都系垃圾!!!! 我住高翔苑厠所滲水出廳~