2月29至3月1日長實以「１Ｑ清袋」之勢出售首都，市場人士即竊竊私語，以李先生往績之目光如炬，1987年百億供股後股市即插，1997年賣清嘉湖最後一期後樓市即插，樓市見頂之說不脛而走。其後樓市彷如被重擊表現偏軟，中原城市領先指數由3月2日的近期高位73.98下跌到4月27日71.46，下跌3.4%。

心水清的讀者當記得筆者當時認為，將軍澳樓盤作為「影子盤」，應可跑贏大市，際此股市回升淡友束手之時，亦是適當時候檢視筆者牙骹是否尚在？請看將軍澳區戶數最多的九個私人屋苑，如以首都開售前的2月與4月比較，大多數屋苑錄得升幅，即使下跌的兩個屋苑跌幅也少於大市的3.4%；開售後的3月與4月比較，接近一半錄得升幅，除清水灣半島因鄰近首都而被波及外，跌幅也在2%以內。證明以合理推斷出來的方法，自當經得起時間的考驗。

筆者一向認為事後孔明是無聊行為，但上文卻破例一次，無非為加強讀者對於上期「租價比測市」的信心。簡而言之筆者發現回歸後，大多數時間租價比在4-6%浮動，配合租金的上升或下降趨勢，即使未能沽頂撈底，也可避免高價買入低價沽出，重演「九七買樓零三賣樓」的文壇佳話。

要考慮樓價究竟是太貴還是仍在合理水平，筆者示範如何從投資者角度衡量樓價水平。這裏所指的「投資者」並非炒樓人仕，後者在「建華八年」後非死即傷，早已沒有叱吒風雲的力量；即如目前某幾個活躍於市場的所謂「大炒家」，其出價思維與散貨手法，也是經過一翻計算而非絕粹炒短線供求，始終在地盤難得之下發展商是不會預留水位供炒家們「齊齊Happy」，物業投資者便要小心計算租金回報率與樓價間的關係。

就以著名物業投資者黎汝遠先生為例，在2005年中一份訪問中表示，租金回報要求3-4厘；又在2007年10月的訪問中，一面出售漾日居一面大談看好九龍站住宅，看似自相矛盾，實質上要求物業回報有4厘並且每年有半厘增長。所謂4厘回報，如計算各種駛費後，大約相當於租價比4.5-5%，以筆者的詮釋，即是當租價比較高時吸納，如能提高出價至租價比相對較低的水平，則不妨沽之可也。

以這個方法，只要知道某屋苑的每呎租金，即可推算在投資者眼中的出貨價（租價比4%）及入貨價（租價比6%）。以太古城為例，呎租大約$28，一年收租$336，則合理樓價大約是$5,600-$8,400。茲列出部份主要屋苑的呎租與合理樓價如下：