租金推算樓價──從投資者角度衡量樓價水平 (2008/05/10)

22931長實以「1Q清袋」之勢出售首都,市場人士即竊竊私語,以李先生往績之目光如炬,1987年百億供股後股市即插,1997年賣清嘉湖最後一期後樓市即插,樓市見頂之說不脛而走。其後樓市彷如被重擊表現偏軟,中原城市領先指數由32的近期高位73.98下跌到42771.46,下跌3.4%

心水清的讀者當記得筆者當時認為,將軍澳樓盤作為「影子盤」,應可跑贏大市,際此股市回升淡友束手之時,亦是適當時候檢視筆者牙骹是否尚在?請看將軍澳區戶數最多的九個私人屋苑,如以首都開售前的2月與4月比較,大多數屋苑錄得升幅,即使下跌的兩個屋苑跌幅也少於大市的3.4%;開售後的3月與4月比較,接近一半錄得升幅,除清水灣半島因鄰近首都而被波及外,跌幅也在2%以內。證明以合理推斷出來的方法,自當經得起時間的考驗。

 

2

3

4

2-4月變化

3-4月變化

維景灣畔

$4,669

$4,979

$5,050

8.2%

1.4%

都會駅

$5,081

$4,982

$5,011

(1.4%)

0.6%

蔚藍灣畔

$4,591

$4,894

$4,969

8.2%

1.5%

將軍澳中心

$4,426

$4,524

$4,517

2.1%

(0.2%)

將軍澳廣場

$4,157

$4,392

$4,364

5.0%

(0.6%)

東港城

$3,973

$3,876

$4,285

7.9%

10.6%

新都城

$4,076

$4,196

$4,122

1.1%

(1.8%)

新寶城

$3,874

$3,984

$3,920

1.2%

(1.6%)

清水灣半島

$3,850

$4,190

$3,780

(1.8%)

(9.8%)

筆者一向認為事後孔明是無聊行為,但上文卻破例一次,無非為加強讀者對於上期「租價比測市」的信心。簡而言之筆者發現回歸後,大多數時間租價比在4-6%浮動,配合租金的上升或下降趨勢,即使未能沽頂撈底,也可避免高價買入低價沽出,重演「九七買樓零三賣樓」的文壇佳話。

要考慮樓價究竟是太貴還是仍在合理水平,筆者示範如何從投資者角度衡量樓價水平。這裏所指的「投資者」並非炒樓人仕,後者在「建華八年」後非死即傷,早已沒有叱吒風雲的力量;即如目前某幾個活躍於市場的所謂「大炒家」,其出價思維與散貨手法,也是經過一翻計算而非絕粹炒短線供求,始終在地盤難得之下發展商是不會預留水位供炒家們「齊齊Happy」,物業投資者便要小心計算租金回報率與樓價間的關係。

就以著名物業投資者黎汝遠先生為例,在2005年中一份訪問中表示,租金回報要求3-4厘;又在200710月的訪問中,一面出售漾日居一面大談看好九龍站住宅,看似自相矛盾,實質上要求物業回報有4厘並且每年有半厘增長。所謂4厘回報,如計算各種駛費後,大約相當於租價比4.5-5%,以筆者的詮釋,即是當租價比較高時吸納,如能提高出價至租價比相對較低的水平,則不妨沽之可也。

以這個方法,只要知道某屋苑的每呎租金,即可推算在投資者眼中的出貨價(租價比4%)及入貨價(租價比6%)。以太古城為例,呎租大約$28,一年收租$336,則合理樓價大約是$5,600-$8,400。茲列出部份主要屋苑的呎租與合理樓價如下:

 

4月份呎租

租價比6%

租價比4%

太古城

$28.0

$5,600

$8,400

海怡半島

$19.5

$3,900

$5,850

黃埔花園

$21.8

$4,360

$6,540

美孚新村

$16.3

$3,260

$4,890

麗港城

$15.6

$3,120

$4,680

沙田第一城

$17.5

$3,500

$5,250

嘉湖山莊

$8.3

$1,660

$2,490

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