一般人的觀感認為區域、景觀、交通等是決定樓價的重要因素，這一點傳統智慧漸漸被市場現實打破。最明顯的例子是最近開售的沙田火炭御龍山及何文田土瓜灣間的半山壹號開價動輒八九千甚至過萬，一樣其門如市，比之於一眾港島傳統屋苑如太古城、鯉景灣、康怡甚至新盤嘉亨灣的市價更高。又如駿景園的馬場景明明遠比御龍山理想，偏偏以同面積單位計，出現超過兩成的折讓（見131期本欄）。半山壹號既無地鐵，前臨馬頭圍一帶小馬路，為何銷情比紅磡火車站附近的海濱南岸更為熱賣？

很多人以「炒家盲目入市」、「樓盤過份包裝」、「市民被市場氣氛感染」之類的理由去解釋，一副站在高峰眾醉獨醒的模樣。筆者不會相信那些拿得出幾百萬本票落訂的人全部都是傻瓜，一如早前購買發展商劈價清貨單位者個個賺到盤砵滿，相比如在旁說三道四的塘邊鶴眼光光看著人賺錢，誰更高章無需贅言。對於自己無法解釋的現象以鴕鳥政策規避，對於分析能力並無幫助。

事後孔明當然要檢討為何出現這些市場現象，筆者以往提及，樓齡、面積、市場定位遠比文首所述的三個因素更為重要。用舊樓二手價去比較新樓一手價固然引喻失義，將面積甚至間格不同的單位比較亦未能中的。上期以住宅售價指數數據作出分析，今次用實際成交數據以作引證。

筆者將西九龍港灣豪庭由開售至今的成交紀錄，撇除平台及天台的特色單位，將分作五組：

A. 兩房眼鏡房（無走廊）：477-515呎

 

B. 兩房前後房（有走廊）：554-617呎

 

C. 三房無套房（單廁）690-735呎

 

D. 三房有套房（雙廁）778-784呎

 

E. 四房有套房（雙廁）874呎

 

附圖看，並不是最細的單位最平，無走廊更實用的A類單位多數時間貴過B類單位；單廁無套房的C類單位多數時間貴過D類單位；而E類單位多數時間呎價比其餘的單位高。再分析價格上升的幅度：

 

開售至今升幅：					最低位至今升幅：
	2002	2007	%			2003	2007	%
A	$3,323	$4,599	38.4%		A	$2,809	$4,599	63.7%
B	$3,172	$4,244	33.8%		B	$2,583	$4,244	64.3%
C	$3,383	$4,661	37.8%		C	$2,665	$4,661	74.9%
D	$3,194	$4,587	43.6%		D	$2,859	$4,587	60.4%
E	$3,516	$5,517	56.9%		E	$3,084	$5,517	78.9%

 

結果亦顯示，較實用的樓則（無走廊、單廁），即使單位面積略少，也可以抵消弱勢，甚至跑贏同級（二房或三房）單位，真金白銀買樓的人是最精明的，樓價最終要服從多種因素，並非單靠傳統智慧足以解釋。