直到截稿前，幾乎全港的主要銀行均縮減了按揭利率息差，由年初的P-3.X%減為P-2.X%，傳媒上一眾財經界人仕排著隊為樓市下半年表達關注，認為美國減息周期已完結，加息期在即，再加上股市低迷，一致裁定樓價必定回軟。筆者也忍不要要極速回帶：「把股市裡的錢看作是聰明錢，只反映股市的投資者狂妄自大──施永青」。
經濟現象也像天氣一樣，是由眾多因素決定的，有些人在分析經濟現象時，卻只憑直覺，認為單一因素已足以解釋任何現象，樓價與利率便是一例。市場上很多人認為：利率升，樓價跌；利率跌，樓價升。所以不斷加息，樓價應該要跌；利率見頂回落，樓價應該要升。數據是不會騙人的，大家看看過去幾年樓市與利率的關係。
附圖顯示由1980年至今的利率與樓價的比較，筆者使用差餉物業估價署的物業售價指數。筆者不用按揭利率，因為各銀行對不同的客戶提出不同的按揭條件，有些是P+X%或P-X%，莫衷一是，不如用「儲蓄存款利率」及「最優惠貸款利率」比較。
- 樓價在1980至1981年見頂下跌到1985年，期間利率下降了約7%，利率與樓價同步下降。
- 利率在1987至1988年見底後上升到1989至1990年見頂，樓價指數由低位上升了約60%，利率與樓價同步上升。
- 利率自1991年開始下降至1993年，期間樓價指數上升了50%以上，利率下降樓價上升。
- 樓價在1994年見頂下跌到1995年，期間利率上升了3%，利率上升樓價下跌。
- 樓價在1995至1997年狂升70%，利率只是窄幅波動，利率不變而樓價上升。
- 樓價由1997至2003年大跌65%，期間利率大幅下跌，儲蓄利率接近0%，利率與樓價同步下跌。
- 樓價在2003年見底後到2005年上升60%，期間利率幾乎沒有變動，利率不變而樓價上升。
- 利率由2005年開始再次上升到2006年短期見頂，期間樓價窄幅徘徊，利率上升而樓價不變。
- 利率由2006年再次下跌至今，期間樓價上升了35%，利率下降樓價上升。
利率與樓價有時同步，有時背馳，有時一個跑另一個企定定，根本上無法子Recoupling。
當然比著筆者係樓市淡友，也不會服氣，明明股市跌到天翻地覆，認為目前是負利率只短暫現象，到美國聯儲局加息壓通脹，實質變為正數的話，樓市仲唔回落？限於篇幅，筆者將於下期探討樓價與通脹的關係。
其實樓市都係跟經濟走,如果經濟唔好樓市又點會有support呢? 有人話股市係走係經濟前6個月,咁股市6個月前開始drop,樓仲有無上升空間？
[版主回覆07/06/2008 21:13:00]其實你引述ｄ人講的野好壟斷（呢個唔係你的問題），股市走在經濟前6個月，經濟唔好樓市又點有support。
首先乜野係股市先？假定係恆生指數為代表，恆指在2007年10月尾11月初見頂，當佢由11月開始。11月之後6個月係2008年5月，咁即係經濟在兩個月前見左頂。
問題來了：甚麼是「經濟」？如果用 本地生產總值 (GDP，Gross Domestic Product)為代表，即係該數字開始下降才能叫得做「見頂」，請看看 最新數據 ：
沒有人會預期在2008年第二、第三甚至第四季香港或中國的生產總值會像美國那樣負增長，但股市照跌可也。除非有人提出更有代表性的指標，而非一己的主觀感覺，證明香港及中國的「經濟」均「見頂」，目前市場上充斥的偏偏就是這類貨色。
第二，樓市同經濟的關係，亦係好間接的，大家記得2005年時樓價曾短暫見頂，我們看到經濟增長率在2004年第二季見頂（請留意增長率見頂不等同經濟見頂），大家又留意一下，港大調查下半年經濟增長會放援，而通脹會繼續上升。兩個因素，一個利好樓市，一個利淡，再加上利率見底而即將回升中，便會有人認為樓價也要見頂或停一下，但請勿將之算入股市數。
但同時，租金不跌，供應緊張，又係利好的因素，講左咁多只係想表達，任何經濟現象（以至其他問題），均是多因多果，過份強調某一兩個因素，只會令到分析不夠全面。
筆者的意見是，樓價在下半年會偏穩，但明年將會開始多供應，到時再看實際環境再行定奪。
2009-2010的供應相對多過今年… 但原材料、通漲、土地儲備一足等問題… 會唔會迫地產商要建貴價樓呢? 但市場有冇承接能力? 恒基剛剛話下半年賣新盤….當中唔少都係"豪宅"… 究竟樓會唔會跌?呢個問題真係越來越難估….
[版主回覆07/07/2008 15:04:00]發展商的一手樓，與二手舊樓，已經係兩個市場，正如你所講，成本問題，唔會有發展商平賣樓宇，市場無承接力的情況已經出現在香港仔及紅磡兩個盤，主要由於叫價太高，令到租價比失衡，舉個例子，一萬蚊呎的７００呎樓，如租價比係4%，呎租要係$33，又怎會有人出二萬多租那兩個樓盤？
可是根據差餉物業估價署五月份的數，中小單位租金回報是4%以上，但大形單位只有3.4-2.9%，即是說所謂豪宅的租金已不能追上樓價。
當然比著筆者係樓市淡友，也不會服氣，明明股市跌到天翻地覆，認為目前是負利率只短暫現象，到美國聯儲局加息壓通脹，實質變為正數的話，樓市仲唔回落？限於篇幅，筆者將於下期探討樓價與通脹的關係。
<<<<< 唔係喎！我呢個淡友的睇法會係，利息升，樓價應該升喎，因為加息=通脹勁， 通脹勁=經濟好，仲唔係升市之時？
當然，以上解法只係「十分表面」，單單以「通脹勁=經濟好」已經唔係絕對，況且以依家實例黎睇，即香港無端端跟住美國佬減/加息，依經難搞了。
>>>>>>>
脫兄，我想問你一個假設性問題︰「就當今年2008年12月之時，港股跌到15,000點，你認為樓價如何發展呢？」
我相信依家大部份睇淡樓市的人依家所堅持的，就係等待股市「正式」踏入熊市階段，即經濟轉差，然後引致樓市都跌。
所以簡單黎講，呢條問題就係想問︰「熊市= 經濟差？ 經濟差=樓價跌？」
[版主回覆07/07/2008 15:11:00]熊市＝經濟差／經濟差＝樓價跌：答案是沒有必然性的，比如七十年代香港經濟高速增長時，偏偏1974-1978年都係熊市，仲係大熊果隻；夠大把人話中國增長點高點高，咪又跌一半！又一例子：1987年股災，到1989年股市偏弱，但經濟或樓市無乜點差到，原因下個星期開估
提示：位高勢危，位不高勢又危不危？
熊市都熊左好耐la…家陣係看是慢熊定快熊~ 美國都過左一年有多的熊市~ 以往熊市多數會持續年半…每次跌2-30%~ 美國的熊市好可能已經行左一大半有多… 我反而擔心….中國ge房地產泡沫要點先可以搞得掂…. 負資產一旦增加…對未來中國的影響十分重大…
[版主回覆07/07/2008 15:38:00]呢個問題猜測性太大，無法搵到答案
尤其是中國房地產問題，根本唔會影響到幾多人，因為當地人民絕大多數都買唔起
請問先生樓市高低同成交量又有沒有關係呢?
[版主回覆07/09/2008 22:34:00]股市大量研究顯示成交量與股市升跌沒有關係，但是與市場參與者多寡有很大關係，簡單的說多成交即是多人玩，才有機會大上大落，否則成交淡靜，個個心灰意冷，想郁都無力。
為何那麼多樓市分析都咁注重樓宇的成交數字？歸根結底地產經紀係用成交量黎開飯的，而唔係樓價，樓價高與低無成交佢地都無飯吃，一如現在。
筆者對於你提出的問題未研究過，但可以講的是當買賣雙方的期望價出現距離時，成交就會少，套用在當前樓市，即是買家不接受賣家的叫價時，賣家亦不願割愛，不宜一面倒以為成交淡靜樓市必跌，不過經紀佣就當然係必跌。
更正: 無盤選擇買家寧願唔買樓
但可以講的是當買賣雙方的期望價出現距離時，成交就會少.. 呢個可能係一個原因。 不過唔可以排除係個市差而少左人接貨. 我唔係樓市淡友，我都有樓.我只係覺得個市係淡左. 成交少左，而炒家開始叫價回軟因為成交少左驚放唔到..(從電視報導） 股市同經濟唔好對買家有心理影響,呢個又係事實
[版主回覆07/10/2008 01:40:00]投資決策及判斷，最忌係似是而非的理論。我會覺得無論股市或樓市都好，只係考慮成交的升跌，根本就沒有測市作用。面對多因多果的投資分析，在逐樣考究每一樣的因素前，是否應該問問自己，那些因素是重要的，那些是無關痛癢的？
又如你上面講股市同經濟唔好，究竟現時經濟是否真的「唔好」都尚待證實，股市則無可否認由去年11月下跌至今，但又會否考慮已經下跌到估值出現吸引力，甚至有心人想轉而搞局？咁多公司發盈喜，好難令人相信與下月奧運無關。
根本上，點解咁多人測市都係失敗收場？包括筆者在內，沒有人有完整的資料，即使有亦無從知道那些是主要的，那些是無需理會的，所以與其估計後市方向，不如客觀一點衡量「估值」的高低。幾年來很多新盤的作價，根本殺頭都唔會買，買左即使個市大升亦與之無關，因為估值一早透支了未來升幅。又為何首都用平價出可以一ｑ清袋？因為估值沒有透支未來麻！
同意. 不可以用1,2種方法去睇, 而係用多方面
「好多人唔明美聯點解跌得咁金」，隨咗成交少，仲有一個原因係美聯好多炒家盤，樓市淡靜對佢地最不利。睇番呢個時侯的文章，倒是有趣，因為只是距離大市下跌僅一個月多一點！
[版主回覆03/29/2011 18:46:00]又無市場專利，又無壟斷能力，又無大量有形資產及現金流，並不是理想投資對象。 既然人人都無水晶球，惟有在低估值時買，高估值時賣，之後係升係跌，要賺的都落左袋喇！