http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20080714/pba01/lxa1.txt
樓價大跌 真的還會買樓嗎？ 文章日期：2008年7月14日
【明報專訊】近日相繼有朋友問一個問題：樓價何時才會明顯下調？筆者反問他們，為何這樣關心樓價何時下跌，得到的答案卻是：樓價跌了，便可以入市。
朋友的問題，卻也引起了筆者的另一個問題：如樓價真的明顯下跌，到時候他們會否真的入市？
事實上，97年時不少人都認為樓價貴，但成交量卻是97年時最高，即是當時最多人買樓，而到了03年SARS後的樓市最低潮，人們卻偏偏缺少入市意欲，但樓價也偏偏在這個時候見了底。
上周五包括公屋聯會在內的10多個團體約500人在中環遊行，要求政府復建居屋和出售公屋，以減輕市民的置業壓力。當中公屋聯會主席黃坤表示，希望政府每年恢復興建6000個居屋單位，房委會亦應信守97年的承諾，恢復出售25萬個公屋單位。他指出，中產和低下階層難以購買私人樓宇，對居屋和公屋的需求會日益增加。
樓市怪現象 愈跌市愈少人買樓
筆者有一個疑問，要求重建和重售公屋而抗議的人士，在03年私人住宅樓價最低潮時，當時他們沒有能力、還是沒有意欲去買樓？
到了現時樓價升了的時候，如果政府重建和重售居屋及公屋，而他們買了居屋及公屋後，樓價卻大跌，那他們會感謝或怪責政府？還是到時又有所謂「苦業主」，要求政府打救，甚或輸打贏要的要求政府回購，或容許撻訂嗎？
樓市就是這麼樣的一個奇怪市場，跌市時反而愈少人想入市，樓價升了，又想可以便宜的買樓。不過最奇怪的還是當年的居屋市場，在一定時間裏頭，如果買入的一手居屋價格跌了，卻真的可以原價回售予房委，而實際「損失」則間接的轉嫁給了納稅人？
撰文：陸振球 (明報地產版 主管)
陸先生講緊的係類似經濟學上的吉芬商品(Giffen Goods)孛論：
http://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%90%89%E8%8A%AC%E5%95%86%E5%93%81
筆者以為說穿了其實很簡單：「少人買係原因，低價是結果；多人買係原因，高價是結果。」有網友認為這是「阿媽係女人」。筆者發覺好多經濟學論調就係將亞媽係女人的道理講到好似好高深。多人買，ｄ樓梗係貴，硬要將佢說成ｄ樓貴咁多傻仔買。
好多人在錯誤的價格買錯野，不單只因為盲目跟風，而係對於價格未來走向欠缺分析。成年都唔賣唔到幾塊地，根本係不合時宜的政策導致的反常現象，不能將之視為長期現象。
而另一方面，就係在估值高時買，估值低時自然受綁。筆者計算到大型單位的租價比甚至比1997年時更低，詳情將在本周末講。
http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=2&ref_id=238
供應短缺不確保樓價升
王文彥 怡居及長安地產常務董事 2008 年 7 月 11 日
讀者Mr.Pat Yu.(余先生)早前來信問我，未來一年樓價跌幅會多大。
余先生不問升幅而祇問跌幅，看來他是認同未來樓價易跌難升。
未來一年樓價跌幅有多大，將主要取決於美國的次按及衰退和中國的宏觀調控 (特別是從緊貨幣政策) 在未來一年惡化程度。溫和則跌幅小，嚴重則跌幅大。個人估計，跌幅介乎10至20%的機會較大。
面對淡靜的樓市，看好樓價者在過去好一段時間主要依賴負利率作為看好防線，鑑於加息周期即將來臨，他們最近又將防線改為未來新盤供應短缺。他們認為，未來數年，一手住宅單位每年供應量不足一萬個，遠遠低於傳統供應量每年二、三萬個。供應量的減少，自會支持樓價不跌甚至上升。
這種看法，表面上言之成理，其實漏洞不少。首先，不能單獨去看供應，常言供求供求，供應之餘還得看需求，單獨看供應的絕對量是沒有意思的。不要說供應量每年縮減至不足一萬個，就算進一步減至五千個，如果需求量不足五千，由於供過於求，樓價是不會升的；反之，就算供應量每年高達四萬個，但需求量竟然超逾六萬個，在供不應求下，樓價不升才怪！換而言之，不是供應或需求決定樓價升跌，而是供求共同決定！如果中美經濟不濟，最終導致香港經濟的不濟，而使樓宇的需求大減，出現相對的供過於求，樓價很難倖免於跌！
值得注意的是，所謂需求，又分為潛在需求和有效需求，香港人誰不想買樓換樓改善居住環境？潛在需求因此很大，但要成為有效需求就無可避免講錢講購買力，如果樓價很偏高，購買力遠遠落後於樓價，有效需求往往趨於縮減，容易出現供過於求。
談到供應，又不能僅說一手新盤，二手住宅樓宇的供應亦是供應，整體供應是一手及二手的總和。一手供應絕對數量縱使很少，如果二手供應很多，整體供應最終仍可能是十分充沛的。在樓價高企或樓市前景不好的情況下，二手樓供應有誘因趨於充裕。
筆者覺得王生作為專業的地產從業員，此文的數據唔係好實在。未來每年的新供應是大約一萬五千左右，即使去年係低谷也有一萬個；每年新供應三萬個是「先帝」時代的事，長年平均大約是兩萬個。
一手供應是新多出來的，可是二手供應只要是有人住的，一買一賣並不是新的供應，比如連租約的物業，並不會製造新的供應。
只有原本沒有人住的單位變成有人住，才是多出來的供應，這有兩方面：
１．空置單位，2007年末有52470個
http://www.rvd.gov.hk/tc/doc/hkpr08/03A.pdf
２．貨尾，中原同美聯都有數
http://www.midland.com.hk/chi/m_index/3d.shtml
http://www.centanet.com/icms/template?series=281&article=10790
筆者只係覺得，王先生呢篇文沒有做到基本的資料搜集，憑印象多於數據，未能道出樓宇的供求關係。