美國金融業「霖骨牌」事件導到環球股災，連遠到俄羅斯股市都跌到停市，恆指星期二一天跌一千點，連股災都未足以形容，傳媒說是「金融海嘯」。網民除了最關心「AIG唔掂AIA保險有無得賠？」之外，亦有人問「股災後樓市會否大霖？」。跟開本欄的讀者都知道，筆者不會滿足於想當然，而是追求有明確定義，以及實質數據支持的答案。
有關定義問題，筆者認為股災是「市況下跌而導致大量衍生工具斬倉」，比如1987年股災時，每手期指（即現時的大期，每點$50）的按金是$15,000，你沒有看錯，筆者翻查當時的財經書刊，即是只要逆市300點以上就變為負值，當年一天下跌1,000點，當然有資格！
用同樣的概念，樓市大霖就是「市況下跌而導致大量樓宇按揭變為負資產」，銀行有權call loan要求業主還錢，當然銀行這樣做是自掘墳墓，即如美國金融及樓市搞到今日田地，並不是銀行call loan而導致，而是業主「無你咁好氣」鬆人！
若大家接受這個定義，基於一般銀行名義上只可以接受七成按揭（九五按有按揭保險保護），樓價要下跌30%以上才引發負資產，以中原指數最高73.98計，要下跌到51.79；以差餉物業估價署住宅售價指數126.4計，要下跌到88.48，兩者均是2005年第一季水平。根據金管局最新資料，全港負資產按揭只有936宗，而最高峰期有106,000宗。(http://www.info.gov.hk/hkma/chi/press/2008/20080728c3.htm)要回到「成災」水平，以全港私人房屋136萬計，要上升14.5倍才能影響到1%的業主。
股市與樓市相關性不大是筆者一貫的主張，皆因樓股是由不同的供求因素來控制，自然就難以同步，講理論不如講實際，筆者就將過去二十年幾次股市大跌市與樓價指數比較如下：
§ 1987年環球股災、1989年六四事件、1990年海灣戰爭：樓市完全沒有反應，一意孤行地上升
§ 1994年國內宏觀調控、港府打擊樓市措施：樓市比股市慢一季見到頂，然後慢三季見底
§ 1997年亞洲金融風暴、1998年官鱷大戰、2000年科網泡沫爆破：樓市亦是毫無反應，無論股市升跌，一意孤行地下跌
長話短說，「樓市的表現有其內的規律，並不以股市的意志為轉移」！筆者並不是說樓市必定能獨善其身眾跌獨升，事實上中原指數已由高峰至今下跌了6.8%，而住宅售價指數截至7月份下跌了2.6%。但即使下跌，樓市自有自己的路！
我想現在香港樓市不會大跌吧!!一來香港試過負資產,前車可鑑……二來香港的失業率不像以前幾年的那麼高…..最重的是現在香港各行各業的薪金仍是向上,雖然上升比較以前的慢,但好過沒有……加上香港人不像美國人,如果買樓,怎樣也會供到底…..誰想被銀行收樓…再加上現時的政策,樓價我想只會調整不會大跌……良性的調整不好嗎???總好過九七年那時,人人以為買樓一定最好…….投資有很多種,不一定要買樓的,雖然我都是買樓一族,買樓與否,我想有時不全然是投資取向,而是個人住屋需要和中國人 的情 意結….卜土日心竹日心人戈
[版主回覆09/21/2008 08:33:00]並不是樓價不會跌，而是不會大跌，有些人就是執著呢ｄ名詞糾纏不休，筆者才為這些名詞下定義。
香港人受過建華八年，聰明多了！去年十月股市見頂，好多散戶都走左，資金亦流入了樓市，才有之後的顯著升幅。睇股市看樓市賣樓的人，跌到今日都未買返層樓。
雷曼苦主在電視機上的慘況，必定令到普羅大眾對金融投資信心盡失，因為連星展及新鴻基證券發售的所謂大公司證券都可以變成廢紙，苦主們的損失是五十萬以上。一如連子母奶日清美味寶都可能出事，大眾就拒絕所有奶類產品，這才是今次金融危機的最大問題。
比如說，樓市真的像一眾業內人仕所講跌10-15%，到時自然有人接，樓市從來唔係由股市決定！根據房委會網站資料（樓書P.9），2007年「屋多過戶」24.2萬，比2002年18.2萬更高，所以去年筆者已推出，2007年的樓市短缺是短期現象，之後兩年供應會回升。
樓市升跌同長實同區新盤同二手盤差距才有關係
帶頭大跌: 98年有盈翠半島 03年有藍澄灣 08年有首都
[版主回覆09/21/2008 15:13:00]我寧取這個分析方法，也好過看與樓市沒有直接關係的數據。1997年嘉湖美湖居以五千元一呎賣，真的唔到你唔服！
美湖當年賣五千有根據的
1. 坑口, 青衣(將來地鐵上蓋 附近 )都可以賣八九千 2. 最初西鐵預留位在嘉湖第四期(商場+酒店)中間空地, 經過天水圍公園地底, 嘉湖第一期及天水圍新居屋發展區預留位通往洪水橋
講真, 若不是田少, 繼續用多幾十億在原址建天水圍站, 打通天水圍南北分隔, 美湖居今時今日要回到五千並不是無可能, 事實亦證明田少建錯站, 因為就原址西鐵加即現今輕鐵天榮站上蓋只可買得二千多元一尺, 收少幾十億!
我正食住花生等睇西鐵元朗站 附近 Yoho Town二期賣七千, 荃灣楊屋道萬景峰二期, 西鐵TW5/6地後面, The Dynasty賣萬二, 大圍站車廠(離車站十五分鐘)賣萬三的「盛況」!
[版主回覆09/21/2008 20:07:00]提起美湖，筆者也有一件往事
當年筆者在大約1995年尾樓市谷底時，用大約$2000買了麗湖樓花，入伙後就見到美湖越起越高，到大約1997年3月，因為窗台漏水，搵隔離屋住的裝修油，佢地話比我聽賣樓套現做生意，即是大約賺了一倍！當然ｄ錢真係用黎做生意的話，相信都會無晒！
然後到九七年不斷地升，當時美湖就賣$5000，筆者事忙無賣，然後又睇住佢跌，跌到大約官鱷大戰時賣左，賺左幾十萬，之後樓市繼續跌，計過最低潮時的或然損失係70萬。
無幾耐之後，筆者就明白，股市或樓市大部份時間係市場經濟，關鍵時間卻變成「政府行為」，即如目前的股市大升，其實是政府行為推動，沒有人會逆政策而行。即如當日樓市狂跌，其實亦是政府行為造成，不斷大幅大幅地掟出市場，相比於今年至今只是賣到咁少地，相信今年餘下時間發展商都唔會勾得成。
我們呢ｄ平民百姓，是沒有辦法預測政府行為的，只能夠在市場合理的情況下做投資決策，同時要緊記「窮不與富鬥，富不與官爭」。
股市與樓市的毫無關係早已說明
[ 關 ． 人 ． 輪 ． 事 ]
http://hk.myblog.yahoo.com/ochow2/article?mid=362
[版主回覆09/21/2008 21:07:00]謝謝，寫得很好
終於買到你本新書了 ^^
[版主回覆09/21/2008 23:18:00]謝謝支持
小弟與脫兄想法一致!
可惜大部分人仍然相信股樓同步……..
[版主回覆09/22/2008 17:00:00]恆指已由低位反彈幾千點，樓價回升未？
買了你關於樓市的新書, 資料詳盡, 不錯
[版主回覆09/22/2008 17:00:00]多謝支持
很好的分析資料, 借來引用一下!!感謝~
看過閣下所例舉的例子, 我的推論是信心及 未來 收入比股市更主導樓市, 現在炒樓的人少, 樓價大跌只會是信心問題或市民的預期收入下跌
[版主回覆09/22/2008 17:00:00]仲有一個因素：租金會否顯著下跌
事實上, 租金升跌亦和樓價冇關
要真的在租金賺錢, 只有板間房先真係賺
例如那些深水步板間房, 回報係一年十幾二十厘
另外商舖就是旺角電腦中心
最後寫字樓就是力寶中心
再舉個例, 元朗Yoho Town隔離, 升之前買六十萬一間, 一個月收四千, 但大殘, 自己要花幾萬去裝修, 就算有五六厘都冇用.
供平過租點計都冇可能, 又是一吹水也!
而另一勉強講得對的就是供樓佔收入的百分比, 要升的話, 大約佔廿個百分比, 好似依家禁四十就升停啦. 這亦證明就算P得一厘, 個市都唔升, 又或者P有十二三厘, 個市一年都可以升三四十百分比.
the popular 租金回報 is usually a simplified number (annual rental / purchase price). all the Costs of transaction, property tax, mortgage interest rate are ignored.
mortgage now may be talking about 2.x% p.a. if so, maybe renting flats out could just be enough to let people "hold" he property, for now the simplified 租金回報 is 3.5% to 5%? asset up valuation is the only expectation for earning $… unless no mortgage is needed.
IF from the perspective of cash flow, the denominator may need to be the actual initial cash out, that is the deposit plus other related costs? return % may be larger. mortgage – something like buying stocks on margin..
could it be viewed this way?
and perhaps if need to fine 5% to 6% annual return, there may be quite some choices in stock market nowadays, though P may still consolidate further…
脫苦海兄： 多謝你本新書，學左唔小野，好欣賞你對所有問題的精湛分析！ (感覺上有李天命博士《思考的藝術》中所提出的思考方法) 再次多謝你的無私分享，期待你的另一力作！
[版主回覆09/26/2008 18:17:00]在此樓市風雨飄搖的時候，希望本書能對你思考地產問題有幫助。
樓市還要考慮一個成本因素，按息而家只係2.5%-3%，持貨成本低，即使手上既樓未到價都有得守下。相反，97時按息8-10厘，未到價要俾息都好傷，再加上當時用人工5成以上供樓，咁高成本，唔頂得好耐。
股樓唔同步，因為佢地既影響因素並非100%重疊，但又唔係完全冇關。只可以講 Correlation 係 0 至 1 之間。
[版主回覆09/26/2008 18:18:00]正是這樣，既沒有絕對關係，亦非完全無關係，這才難搞。
有大行樓市報告用4個因素測市:
新屋落成量:
持貨成本:
摩貨比例:
供樓負擔:
我覺得要加多一個市場氣氛，因為市場有太多羊生羊太跟紅頂白, 而呢個因素就係最難量化。
"長實集團將廣播道和干德道兩個未完成的項目，出售予美國一個退休基金。"–可唔可以視為李生睇淡後市?
[版主回覆09/27/2008 23:04:00]佢早前公開談論樓市，佢並無看淡，咁點解又賣地盤？而且這兩個細地盤，存留並不對該集團構成影響。我的著眼點反而是：該是買家？
再加上，長和系在國內有一億立方呎樓面土地等待發展，目前黎講，現金比地盤更重要，好價點解唔賣？
我想問問以現時樓價，是否會如外界瑞測一樣會在年尾大趺呢，因本人在淘大花園睇中一高層單位，現在是時機嗎，多謝您的解答
[版主回覆10/05/2008 14:10:00]你可以計下，該單位可以收多少租，然後計租價比，再睇睇租金會唔會大幅下跌。
投資股票要分析要計數，置業亦有一樣，淘大花園由高位整了一成，租金大約係$17-20呎，呎價大約$3700，即是租價比大約係5.5-6.5%，仍在合理水平。
完全明白了, 因我剛買了您的新書