中原地產 施永青 先生獲委任「經濟機遇委員會」委員，開會前向傳媒吹風，謂將會推銷拯救樓市方案，會提出要守住樓價不能跌穿自今年高峰計累跌30%的底線，以免觸發負資產浪潮而進一步衝擊香港的經濟。他建議，港府可成立物業基金，於樓價累跌至近三成之前入市，掃入做價低殘的中小型住宅，令中產階層免受進一步傷害。政府購入此類「跳樓貨」後，可考慮設立「盈富物業基金」，手持這類物業作中長線投資，又或將其上市，就如98年「官鱷大戰」中購入大批股票後，設立盈富基金一樣。
所謂人不為己天誅地滅，施生作為地產界的頭面人物，能夠代表業界發言，為界別利益設想亦自然不過，但該建議又是否有其必要性及可行性呢？歐美等國要掃入「有毒資產」，甚至要國有化銀行，引來一些鸚鵡學舌者要求政府效法，又把英國白高敦讚到天上有地下無。為何又無人問誰人令到經濟搞到今時今日的田地？
所謂「曲突徒薪無恩澤，焦頭爛額為上客」，金管局多年來為銀行體系七成按揭把關，按揭證券公司嚴控「第二按揭」（co-financing schemes）的申請資格，務求防止按揭批予支付能力不足人仕，結果有目共睹──即使樓價由1997年高峰下跌七成，也沒有影響到金融體系的穩定性，負資產最高的時候有106,000宗，相對於當時私樓戶數1,258,000個單位，也只是有8.42%，無人對此作出一絲讚譽。可是歐美等國多年來放縱金融界巧取豪奪，如今出事後不但肇事者無人追究，今天用納稅人公帑去修修縫縫補補，卻贏得一眾民粹傳媒及淺薄學者的讚譽，令筆者不禁想起寶島有些人不去追究舊黨執政八年搞出一個爛攤子，卻去怪責現任者不能在數月間扭轉乾坤。
既然香港樓市曾經下跌70%而沒有觸發危機，何以今日卻去驚樓市下跌30%製造負資產卻會「在滾雪球效應下，整體經濟更趨萎縮」？去年末今年初很多新樓都是以同區現樓價加三成以上賣樓花，二手價只需與當時同區價睇整，已經達到所謂25%臨界點；若然是二手市場，高峰成交是「炒」出來的，並不只限於所謂「豪宅」，筆者在港九新界各選一典型例子：
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2003年最低 |
2008年最高 |
升幅 |
2008年最低 |
跌幅 |
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寶翠園 |
$3,580 |
$11,146 |
↑211.3% |
$8,452 |
↓24.2% |
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擎天半島 |
$3,117 |
$12,247 |
↑292.9% |
$7,771 |
↓36.5% |
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沙田第一城 |
$1,772 |
$4,488 |
↑153.3% |
$3,419 |
↓23.8% |
能在低位買入者，即使用「拯救價」出貨，也能獲利大約一倍，用公帑助人賺取一倍利潤，實乃多餘！如果套用「生果金哲學」，要為回購物業者作出「資產審查」，就更是浪費公共行政資源。
至於計劃之不可行，問題一是物業不像股票那樣具有高度同質性，比如康怡D座或淘大E座價格較平，基金購入一籃子中小型住宅又如何估值？問題二，物業市場流通性遠低於股票，最高及最低價是極少成交的，用最高價折讓25-30%為拯救價，值得被救的必定是其中的極少數，更大機會只是助人走貨甚至賺錢。
既然房署也不肯回購居屋，為甚麼還有人想政府回購私樓？
我對施先生的以往的觀點大部分都認同 ， 可是這次他太令我失望 了！ 假設這個 「 港府物業基金 」成立 ， 「 於樓價累跌至近三成之前入市，掃入做價低殘的中小型住宅 」 。 這便等於 政府 對全港的樓宇炒家宣佈： 「 以後大家無有怕 ， 政府現在為你地包底 ， 無論樓價炒到幾高 ， 最多蝕三成 。 」 這會有什麼後果呢? 施先生首先說 獲委任「經濟機遇委員會」委員 是因為他肯講真話 ， 可是以施先生的經驗及知慧 ， 竟然說出這荒謬的言論 ， 真令我百思不得其解 ???
[版主回覆11/08/2008 18:34:00]甚至乎有一基本立足點也沒有釐清：這個計劃究竟是「救市」還是「救人」？
如果為救市，避免負資產按揭動搖銀行體系，最多只是去代銀行購入負資產物業，今年第二季只有953宗，當佢每宗五百萬，即係47.65億，但第三季數字將遠高於第二季：
http://www.info.gov.hk/hkma/chi/press/2008/20080728c3.htm
如果是救人，則政府便要去接撻訂物業，數額可能數以百億計，甚至可能會有些人合謀惡意撻訂等政府填數，何以納稅人的公帑要作如此使用？
寶翠園: the lowest price is $6168 (sea-view)
According to rent to price ratio, if now the rent is $25/sqft and the return is 6%, the estimated price should be $5000/sqft.
Do you think I can wait until it really drop to $5000/sqft (sea-view) or it is the right time to buy at this level?
thanks
[版主回覆11/08/2008 18:47:00]下周筆者將計算中原指數的幾個大位。
你好~我路過的~^^~我有買你的書來看~對我這個新手很有幫助~^^謝謝~
我都想買樓丫~如果樓價將來有一天跌70%~我一定會買樓~
[版主回覆11/08/2008 19:06:00]當年樓價下跌70%，是供求雙方都出現問題造成，何況金管局水淹銀行之下，銀行態度將會作出180度轉變。
yes, i agree your opinion.
我得施生講得有道理，仲好創新，無咩人諗到。就算諗到都更無咩人（特別係從事物業代理行業）敢講出口。 香港人大部分中產既資金都放左係樓房度。一般中產未必有一百萬買股，但有一百萬比首數就好平常。 大家睇下施生以下呢段（特別係bold左果句）： "九七亞洲金融風暴之後，香港就出現過大量負資產的情況，並對社會造成很多負面的影響。擁有物業的人，因資產蒸發、前功盡廢，而怨聲四起。 未擁有物業的人亦不見得因有平樓買而感到特別高興 ，因為在這種悲觀的情緒下，他們不一定夠膽買。即使夠膽，也不一定有足夠的財力去買。" 如果要計得禁清楚，禁當年政府大手買入股票。不就是明益港交所？地產經紀起碼都有上百間。但股票就一定要經港交所交易。如果當年政府拘泥於commission呢d小利，而遲左出手入市。大概今天大家都不用討論這個話題了。香港很可能和日本一樣翻不了身。
[版主回覆11/10/2008 22:45:00]當年的確有人問「御貓」點解可以有咁多佣金。呢個方案的疑問亦唔係果區區的一個半個佣，好多行都貼出「買家免佣」。
其實所謂金融海嘯的最大影響，係世界經濟秩序將要大洗牌，莫講所謂「紐倫港」的模式被質疑，連中東巴西俄羅斯等資源大國都因為商品大跌而唔掂，香港甚至中國面對的是如何適應即將來臨的經濟新秩序，比如像中國這類平衡發展的國家，便有較多的籌碼。
美元及歐元作為世界貨幣的地位受到挑戰，人民幣不與美元全流通，作為中國經濟圈的主要貨幣又如何？國家已經開始思考這個問題，並作出行動，香港人及香港政府連想下都沒有！
過去幾年我一直都係老施支持者，回看過去佢發表既文章同言論，我相信佢呢次既言論唔係出自私心，不過我對佢既方案亦不認同！
非常認同脫兄所說的道德風險問題。
其實負資產並非最可怕，失去工作供唔起先最可怕，特別對於自住業主，現時大部份中小型物業供款同租金相若，就算政府幫佢買左間負資產佢都要繼續交租，實際生活無咩分別。
[版主回覆11/10/2008 22:48:00]你講的很有道理，失去工作供唔起先最可怕，可是還有些人本來就過著「收入與生活水準不相稱」的日子，不單用信用咭及私貸過奢侈生活，有些人更去買「住唔起」的樓宇。很多人欠幾十萬咭數已經很誇張，欠銀行四五百萬卻又還唔起的人亦唔少，可是有些人連上會都無實力就去買樓花。
如何判斷殘價？難道有一套客觀標準？施生果然太小看香港人 我所知只有谷底價才可視作為殘價，那樣政府入市就是一個獲利豐富的穩賺投資。政府當然第一個要去做，但現實結果是無法判斷何為谷底。任何一個社會經濟都需切合實際供求，樓價遠離市價就需要調整。政府入市只能援減下跌速度，不能改變整個樓市走勢。不要托市！ 另外， 我不認為 98 年政府「官鱷大戰」是一個求市行動，政府最終目的是狙擊有系統的市場操控活動， 托市只是一種手段而已 。對沖基金的真實目的同樣應判斷為有預謀的金融侵略，而非單純獲利，現在看來應為國與國間金融戰爭的一部份。
要救樓市必須先救經濟，經濟死了大市怎救都救不起的。香港屬外向型經濟，政府沒有改造環境的影響力，我們唯一可以做的就是適應環境。
[版主回覆11/10/2008 22:50:00]其實地產商唔勾地，土發唔去傾重建，已經幫了大忙，房署也用「舊價」推居屋，正所謂姜太公釣魚，願者上釣。
施生一向語不驚人死不休 明知不可為而為之 硬說出這些明知不可行的救市理論, 我覺得是另有其意義
施永青： 08 年年頭在自己的 AM730 發表文章講「 08 年港樓市將一枝獨秀」， 08 年年中已經講「冰河時期」。成日話自己對樓市有中肯的講法，半年已經 180 度轉變。佢的預測點可以相信？佢只係地產代理，只需要有成交。
佢又建議政府限制 D 銀行炒賣金融，要將 D 錢借俾中小企。佢點解又唔建議埋政府限制 D 銀行借錢比地產炒家？地產炒家與金融炒家本質一樣。
[版主回覆11/10/2008 23:00:00]以傳統的樓市估值方法，比如供款貸款比率只有三成多，樓宇供應量萎縮，供樓普遍平過租樓等等，包括筆者在內都無法看到樓市在此水平見頂下跌，非戰之罪也！如果有人聲稱早在去年底今年初看到今天的情況，請他們拿出當時的理據來。
可是將樓市像M型社會那樣分開兩部份，所謂豪宅的價格根本就與一般市民收入脫節，只是誰人知道連太古城、美孚等租價比要由4%升到6%，而且是短短兩三個月內發生。一如恆生匯豐海嘯前股息有4-6厘，又有誰知道可以在十月份內跌到7-9厘厘，然後又神奇地升回現在的6-7厘？
個人反對回購托市的建議.
目前樓價已經從今年高位下調2成以上, 銀行很有可能再度減息, 預計銀行再度爭樓按生意, 按息將會比預期下調更多, 相信短期內成交量會回升, 執超荀貨的難度越來越大. 在外界看淡的情況下, 個人反而認為未來3-4個月有個小陽春.
海兄的見解，總是如此中立及一針見血的。
佢老人家而家都要出山，而且積極介入公司管治，可以想像到他的壓力有多大。
成立基金可以係一個 contingency plan, 但係只可以係一個非常嚴峻既情況下先好用到呢一招。
不過，話時話當大家都如此悲觀，而各國政府又如此高調介入及合作，情況可能未必如此差勁。
[版主回覆11/10/2008 22:35:00]唔駛個樓市死，牛皮一年半載佢地都唔掂。
脫苦海, 你的《樓市漫步》令我這位地產經紀仔受益非淺, 你書入面的內容, 我係完全有晒同感, 我最憎人成日講「套股換樓」「低利率」和「供樓負擔比率」, 數據理性, 但很多時報章上都沒有教讀者 "跟趨勢" 買賣物業! 我都想跟你學o野 !
[版主回覆11/11/2008 07:54:00]大家研究下，呢期樓市急凍，似1989年的翻版，因為買樓的人一下子唔見晒。現在各國都做緊「水淹七軍」，遲ｄ銀行會放翻ｄ錢出黎，到時購買力就會翻出黎。
脱兄请问那个书局可買你的大作
[版主回覆11/12/2008 22:59:00]馬健記、三聯、商務、大眾等書局都有，第一版幾乎已出晒倉，將會印第二版，除資料update之外，會有大約五千字關於金融海嘯對樓市影響的附錄。
以家直頭係用錢嚟粉飾太平.
[版主回覆11/12/2008 22:59:00]不如話用銀「紙」浮起個市