去年末筆者在本欄開了一個問題：「部份貨尾眾多的樓盤，比如紅灣半島、豐盛居等，市場公認的推盤能手新地究竟有何絕招散貨，還是像爵悅庭、君匯港般『臨尾一劈清』呢？將會是未來市場人仕翹首以待的好戲。」答案則在上周揭盅：用劈價方式清貨。下表是比較重售單位的價單，減幅大約是37%：

大體上，海景單位由九千多元下調到略低於六千，園景單位由八千左右下調到約五千。2008年1月時筆者曾撰文分析當時海濱南岸，是以當時市場相似區位(location)的二手價為參考：

「車站附近的二手樓大約是$5,300-$6,300，高層向海的大約是$6,100-$7500，臨海前面再無發展的單位是$9,700-$11,000」

筆者再以2009年2月份的二手樓價比較海濱南岸的價格──紅磡站附近物業：都會軒$4,931、半島豪庭$5,340；同樣地接近車站的港島東物業可參考：康怡花園$4,721、康山花園（居屋）$3,816；西九龍同類物業有：維港灣$5,413、柏景灣$5,362。

高層向海同區物業（離車站較遠）有：海逸豪園$5,302、海名軒$9,566；同樣地高層向海物業可港島東參考：逸濤灣$6,390、嘉亨灣$6,552；再參考西九龍區同類物業：一號銀海$10,131、浪澄灣$5,512。

以2009年2月計，車站附近的二手樓大約是$4,700-$5,400，高層向海的大約是$5,300-$6,400，臨海前面再無發展的單位是$9,500-$10,100。大家可以比較海濱南岸的再售價，內園是$4,800-$5,200，海景是$5,600-$6,000，可以看到所謂「新樓溢價」，已由海嘯前動輒三四成，擠壓到10%以下。

我們再從中原領先指數分析，2007年10月中時指數58.79，2008年3月海濱南岸開售時是73.98的最高指數，2009年2月中則是58.70。大家看到同是58左右的指數水平，只是2007年10月股市見頂時市場信心仍在，接著的幾個月雖然股市插水，但樓市仍能節節上升，新盤以大幅溢價仍能去貨；今日散貨尾固然要老老實實貼市定價，開新盤究竟能否以所謂豪華裝修陳設重建所謂「新盤溢價」呢？

而大市由高位回落19.65%，同期的重售物業要降價37%，即是比大市跌幅多17%，那擠走了的啤酒泡吸引了數百人購入海濱南岸的貨尾，發展商收起近海的一座暫時不賣，似乎想觀望後市，未知這樣又會否重蹈覆轍呢？

海濱南岸前方的紅磡灣綜合發展區，將會加入通風、觀景廊，位於中央的一條會被安排與前方未出售的住宅地的通風廊連成一線，形成特長通風廊。那些座向的單位將會因而升級為「臨海前面再無發展」的單位呢？發展商是否等待這一刻呢？