揭開中環的底牌──樓價分佈不只一種因素(2009/04/11)

某報資料研究部早前公佈一項樓市分析報告,當中以統計工具分析數據,筆者認為這是可喜的現象,皆因坊間的樓市分析每多以主觀印象主導。前排很多人認為,西九龍新盤出場,將會導致該區二手市場癱瘓達半年之久,事實證明海桃灣剛封盤,i-Home熱售之後,西九龍二手市場顯著轉活。去年將軍澳首都售賣後的確出現二手市場癱瘓,條件反射地認為出現同樣情況並不為過,問題是首都推售單位的數目,比目前所有西九龍新盤加起來還要多!銀行信貸寬緊程度也不同。

當然,筆者對於該報告亦不是全盤接受,例如以2007年第三季延續至2008年第一季末計算港島區升幅較大,來解釋目前跌幅最大達23.8%。筆者早就以2003年浪底起計的數據證明港島區長期跑輸九龍區,偏偏今次樓市調整,九龍區跌幅只有19.3%,僅高於新界西的17.3%(因為新界西長期跑輸大市),亦只有港島區比大市的22.0%跌幅大。殘忍的事實顯示,傳統的「港島區最保值」觀念已被市場否定了。

另一點值得一提的是「屋苑與中環的距離遠近,確實對樓價有着密切的關係」,筆者就此做了一點功夫:量度中原城市指數86個成份屋苑與中環及九龍站的距離,配合三月份的調整呎價,使用「回歸分析冪次6」的方法,能得出該報告相近的分佈。筆者再以九龍站為中心製成附圖:

一看就知以九龍站為中心的樓價分佈,是不成正比的,這又是否對於「中環中心論」的有效論點呢?九龍站與中環相距只是2.5公里,而九龍站一眾屋苑在高位時也是動輒過萬,為甚麼差之毫釐謬以千里呢?筆者就揭開謎底:從圖上看,只有五個屋苑呎價超過一萬元:

屋苑

區域

呎價

帝景園

中西區

$14,728

禮頓山 

灣仔

$13,845

嘉富麗苑

中西區

$13,692

嘉雲臺

灣仔

$11,049

地利根德閣

中西區

$10,826

而所有呎價$5,000$10,000的屋苑均是位處中環10公里或九龍站8公里範圍內;其餘絕大多數屋苑呎價均在$2,500$5,000之間,在空間分佈上卻距離中環8 -40公里,或九龍站3 -25公里;而且呎價$2,500的屋苑,近至中環12公里,或九龍站6公里均會出現。

這表明了兩點:第一,只要以西半山與跑馬地之間任何一點為中心,例如金鐘或灣仔,均可以得出貴價屋苑接近該點的結論,所以用合和中心或太古廣場做類似的研究亦會得出相似的結論。可是若筆者說香港的CBD(Central Business District)在喜帖街或修頓球場,相信會有很多人「條氣唔順」,改為中環則很易被人接受,但事實上港島山頂及南區這些離中環較遠的區域呎價過萬甚至幾萬的物業大有人在,只不過他們不是成份屋苑。

第二,離開中環超過12公里,或九龍站6公里,便會出現呎價接近$2,500的物業,如觀塘得寶花園、荃灣海濱花園、青衣美景花園等;可是同時又會發現呎價接近$5,000的物業也會在較遠的地區出現,如火炭駿景園(莫講御龍山!)、青衣盈翠半島。即是說所謂CBD效應距離一遠便會失效。

大家看看附表,同區物業呎價的差異,撇除難以量化的景觀、建築質素、設施、管理等,樓齡亦有很大的影響,因此我們不能單純以距離某區多遠來解釋樓價分佈,更何況只憑86個樣本。

 

屋苑

區域

呎價

樓齡

距中環站

距九龍站

帝景園

中西區

$14,728

18

1.00

3.25

嘉富麗苑

中西區

$13,692

15

1.00

3.25

地利根德閣

中西區

$10,826

16

1.00

3.25

雍景臺

中西區

$7,756

15

0.50

2.75

寶翠園

中西區

$7,030

9

2.50

3.75

帝后華庭

中西區

$6,126

6

1.00

2.50

禮頓山

灣仔

$13,845

7

2.75

4.00

嘉雲臺

灣仔

$11,049

23

4.00

5.25

會展中心會景閣

灣仔

$9,253

20

1.50

3.00

比華利山

灣仔

$7,436

21

3.00

4.25

光明臺

灣仔

$6,524

16

3.75

4.75

逸濤灣

東區

$6,667

8

7.00

7.00

太古城

東區

$6,017

31

6.00

6.25

城市花園

東區

$5,642

27

4.00

4.00

和富中心

東區

$5,626

27

4.50

4.00

港運城

東區

$5,197

13

4.75

4.50

鯉景灣

東區

$5,024

20

6.75

6.75

杏花村

東區

$4,912

23

8.75

8.75

康怡花園

東區

$4,790

23

6.00

6.25

藍灣半島

東區

$4,520

8

10.00

11.00

南豐新村

東區

$4,249

32

5.75

6.00

陽明山莊

南區

$9,730

20

4.25

7.00

碧瑤灣

南區

$6,037

34

3.50

6.00

海怡半島

南區

$4,632

17

4.50

7.50

置富花園

南區

$4,215

31

3.50

6.00

香港仔中心

南區

$3,639

30

4.00

7.00

擎天半島

油尖旺

$7,984

7

2.50

0.00

漾日居

油尖旺

$7,862

9

2.50

0.00

栢景灣/帝栢海灣

油尖旺

$6,018

8

4.00

1.25

維港灣

油尖旺

$5,606

9

4.00

1.50

又一居

深水埗

$6,406

17

3.50

6.00

昇悅居

深水埗

$4,301

6

6.00

3.50

泓景臺

深水埗

$4,176

6

6.00

3.50

美孚新村

深水埗

$3,394

41

6.50

4.25

海逸豪園

九龍城

$5,593

11

4.75

3.50

黃埔花園

九龍城

$4,872

24

4.25

3.00

黃埔新村

九龍城

$3,298

33

4.00

2.75

匯景花園

觀塘

$4,139

18

8.50

7.75

德福花園

觀塘

$3,808

29

7.50

5.75

麗港城

觀塘

$3,715

19

7.75

7.00

淘大花園

觀塘

$3,229

28

7.75

6.25

得寶花園

觀塘

$2,894

25

7.75

6.00

綠楊新村

荃灣

$3,840

28

12.00

9.50

愉景新城

荃灣

$3,764

12

12.00

9.50

麗城花園

荃灣

$2,915

22

12.50

10.50

海濱花園

荃灣

$2,807

20

10.50

8.00

浪翠園

荃灣

$2,733

17

14.50

13.50

麗都花園

荃灣

$2,440

20

14.50

13.50

荃威花園

荃灣

$2,341

31

12.50

10.50

香港黃金海岸

屯門

$2,585

19

20.50

20.00

邁亞美海灣

屯門

$2,158

18

23.00

22.50

海翠花園

屯門

$2,135

21

23.00

22.50

新屯門中心

屯門

$1,998

19

24.00

23.50

大興花園

屯門

$1,842

20

24.50

23.50

YohoTown

元朗

$3,086

5

23.00

21.00

新元朗中心

元朗

$2,865

16

23.50

21.50

嘉湖山莊

元朗

$1,770

18

26.50

24.50

上水中心

北區

$3,054

16

25.00

23.00

牽晴間

北區

$2,521

10

24.00

21.00

粉嶺中心

北區

$2,518

18

24.50

21.50

花都廣場

北區

$2,255

14

24.00

21.00

新峰花園

大埔

$3,468

15

19.00

16.00

太湖花園

大埔

$3,216

17

20.00

17.00

大埔中心

大埔

$3,082

24

20.00

17.00

維景灣畔

西貢

$4,295

9

10.50

10.00

新都城

西貢

$3,657

13

11.50

10.50

東港城

西貢

$3,625

12

12.00

11.00

新寶城

西貢

$3,493

10

12.00

11.00

駿景園

沙田

$4,842

14

15.00

12.00

雅典居

沙田

$4,383

15

18.50

16.00

帝堡城

沙田

$4,218

10

13.00

10.50

聽濤雅苑

沙田

$3,911

11

17.00

15.00

海栢花園

沙田

$3,876

15

18.00

15.50

新港城

沙田

$3,844

16

18.00

15.50

沙田中心

沙田

$3,638

28

12.00

9.00

沙田第一城

沙田

$3,606

28

13.50

10.50

馬鞍山中心

沙田

$3,274

15

18.00

15.50

銀禧花園

沙田

$3,054

24

14.50

11.50

富豪花園

沙田

$2,841

27

12.00

9.00

河畔花園

沙田

$2,722

25

11.50

9.00

盈翠半島

葵青

$4,809

10

10.50

8.50

華景山莊

葵青

$3,559

25

9.00

6.50

青怡花園

葵青

$3,124

23

10.50

8.50

翠怡花園

葵青

$2,785

20

10.00

8.00

美景花園

葵青

$2,667

27

9.50

8.00

映灣園

離島

$2,540

7

23.00

23.50

 

報告原文 :http://hk.myblog.yahoo.com/ochow2/article?mid=768

 

 

發表迴響