久傳的「西九龍新盤混戰」並無出現，連筆者預期的「沙田港鐵新盤混戰」亦未上場，便在上周爆發了「新界西北新盤混戰」，主角分別是新世界發展「翹翠峰」，與後來居上的長實「柏慧豪廷」。今次賣樓沒有楚留香沒有占士邦，而是由趙生捧著飯碗說「有盤齊齊開」，相比於以往「留貨截擊」，挑戰的意味大減。

香港行政上分為十八區，但樓市的區域又何止此數？即以面積最小的油尖旺區，除了可以分為油麻地、尖沙咀、旺角之外，九龍站、奧運站、京士柏（何文田屬九龍城區）、大角咀等。偏生傳媒及某些市場分析者，只是壟統地稱之為「西九龍」，界限亦不明顯，例如九龍城區根據立法會選區是屬於西九龍，但傳統上九龍是以東鐵為界分作東西，而區內物業同質性極低，以之分類對分析毫無作用。

舉個例子：如筆者說天璽分薄了「同區」亮賢居的客源，各位看官是不是摸不著頭腦呢？但類似水平的樓市分析充斥在市場之內。今次所謂「新界西北新盤混戰」便是一例：元朗區是全港數一數二的大區，城鄉之別已很明顯，再加上地域上及交通上的劃分，壟統地視為一區已經夠怪，傳媒還要加上一個更廣義的名詞──「新界西北」，即是把屯門也拉進在內。

事實上，翹翠峰位於元朗市近郊（相對於目前最繁盛的元朗市，即元朗大馬路兩旁），即泛指四周新發展的一眾中小型私人屋苑；而柏慧豪廷則位於天水圍，柏慧豪園對面。兩者距離達 三公里 ，要作出有意義的比較，翹翠峰可配對原築、蝶翠峰或朗晴居，而柏慧豪廷則可與柏慧豪園、慧景軒或嘉湖山莊比較。

我們聽到柏慧豪廷呎價比翹翠峰「低」，所以很「抵」。筆者認為有效及有意義的比較起碼做到「近時近質」，即是時間接近，地點、類別、質素接近。筆者試以這個方法分析翹翠峰及柏慧豪廷與現時附近屋苑呎價：

 

屋苑	呎價	差距	樓齡		屋苑	呎價	差距	樓齡
翹翠峰	$2,929				柏慧豪廷	$2,205
蝶翠峰	$2,167	35.2%	8年		嘉湖山莊	$1,804	22.2%	18年
朗庭園	$2,411	21.5%	7年		慧景軒	$2,112	4.4%	5年
朗晴居	$2,494	17.4%	12年		柏慧豪園	$2,459	-10.3%	1年

 

大家看到兩者與附近物業相比，翹翠峰有明顯溢價，而柏慧豪廷甚至比同系柏慧豪園為低，牌面上看似較低，但對於小業主來說，未免有唇亡齒寒之感。我們再參考原築開價$3,081，與翹翠峰開價水平差不多，既然原築的價格能被市場接受，筆者反而認為目前的二手市場是否可以進取一點？

由是觀之，筆者認為趙生說的「有盤齊齊開，有飯齊齊食」以及柏慧豪廷的開價更接近市場現實，而翹翠峰要突圍而出還是暫避其鋒，是更有趣的市務話題。