Written by 脫翁（脫苦海）

旺地貴樓，貴地所有樓──「豪宅」是怎樣煉成的(2009/05/30)

網上地產討論區內最令人眼紅的名詞莫過於「豪宅」二字，每逢有新盤「自稱」豪宅，適時就有人義憤填膺，發表諸如「乜都定位為豪宅，無視塊地質數」，「算唔算假豪宅呢？以佢既地段邊值咁貴」。但筆者敢講，他們均無法提出合理的定義出來，有諸則可能只是「覺得」、「認為」之類個人意見，欠缺市場的認同。

早輪筆者在網誌上介紹周顯投資地產理論， 周 先生雖非業內人仕，內文卻不由得筆者不服：「豪宅只有兩種，一是高尚住宅區的所有樓宇；二是旺區豪宅，沒有第三種的了。」即是說：要麼就是座落在所謂「高尚地段」，要麼就是在商業重心區內的「貴價樓宇」。簡而言之，就是「旺地貴樓，貴地所有樓」。

新的問題又來了：怎樣界定「高尚地段」及「貴價樓宇」？上期筆者提出「階級」這個敏感命題，居然沒有被人掟臭雞蛋，可見世人也要默認。筆者想了一個星期，終於找到較為客觀的界定方法：人口普查內有每個選區內的數據，2003年全港有390個選區，所以2006年中期人口普查便把全港割成大約萬多人一塊的統計區，茲以灣仔區為例：

選區

主要物業

住戶每月

收入中位數

B06

 渣甸山 嘉雲臺、豪園、龍華花園

$78,320

B07

 樂活 比華利山、金山花園、禮頓山

$71,050

B09

 司徒拔道 碧蕙園、千葉居、玫瑰新邨

$70,000

B08

 跑馬地 鳳輝臺、山村臺

$31,972

B10

 修頓 鳳凰閣

$30,500

B05

 大坑 龍濤苑、光明臺

$30,000

B04

 銅鑼灣 京士頓大廈、樂聲大廈、百德大廈

$24,000

B11

 大佛口 熙華大廈、星域軒

$23,600

B01

 軒尼詩 灣景中心大廈、建利大廈

$18,500

B02

 愛群 文安樓

$16,500

B03

 鵝頸 伊利莎伯大廈、駱克大廈

$16,200

一看即知，渣甸山、樂活及司徒拔道是「富貴」地段，跑馬地、修頓及大坑是「中產」地段，其餘則是「平民」地段。這個方法也有罩門，當選區內貧富人口太懸殊便會失效，比如星域軒萬茂台一帶無疑是中產甚至是富貴地段，卻由於該區有更多的較低收入人口，拉低了中位數。另一個例子是南區「赤柱及石澳」選區，明明應該與深水灣淺水灣同級，卻由於區內有兩個居屋一個公屋，人口大大超越富貴人家，結果中位數由七萬多變為二萬多，這漏洞尚待改進。

「旺區」講得多，「貴價樓宇」算是本欄的新課題，眾多發展商賣樓均以概念行先，恆基卻特別強調其新盤的硬件如何貴重，筆者就拿該公司近年5個單幢物業中，23項不同的設備作比較。新盤上水御景峰相較之下不算最豪，可是在該區來說，可算是接近頂級，與新地奕翠園、皇府山一爭長短

 

 

用料及設備 御景峰(2010) 亮賢居(2009) 百匯軒(2008) 星匯軒(2008) 聚賢居(2006)
《整體》
大門 標準戶 膠板面實木 木紋膠板實心木 銀橡木皮面實心木 真木皮膠板面實心木 木皮飾面木紋膠板面實心木
特色戶 人造皮/木皮飾面連實木 天然木皮面實心木 天然木皮面實心木 天然木皮面實心木 木皮飾面實心木
地台 標準戶 橡木複合地板 橡木長條複合地板 橡木面複合地板 實木長條複合地板 長條橡木複合地板
特色戶 胡桃木複合地板
窗台 標準戶 天然石 天然石 雲石 天然石 麻石按手板
特色戶
《浴室》
地台 標準戶 高溫磚 天然雲石 木紋石 天然石 微晶石
特色戶 天然石 天然石
牆身 標準戶 瓷磚 瓷面磚 瓷磚 瓷磚 馬賽克/清鏡片
特色戶 天然石 天然石 天然石／不锈鋼馬賽克石
浴缸 標準戶 Roca Roca Roca Roca Kohler
特色戶 Roca / Kohler Hoesch / Duravit / Agape
洗面盆 標準戶 Ceramica Esedra Art Ceram Walrus / Aosman Art Ceram Villeroy & Boch
特色戶 Vitruvit / Duravit Duravit
洗手盆枱面 標準戶 Avacor Avacor塑料再造石 Avacor再造塑料 強化玻璃檯面 無縫仿石檯面
特色戶 天然石 天然石檯面
水龍頭 標準戶 Steinberg Jado Paffoni Paffoni Gessi
特色戶 Hansgrohe Dornbracht Zucchetti
坐廁 標準戶 Star Duravit Duravit Duravit Duravit
特色戶 Duravit Catalano / Duravit / Agape
熱水爐 標準戶 TGC Superslim / TGC TGC TGC TGC TGC
特色戶
LCD 標準戶 – Samsung Samsung Samsung –
特色戶 Samsung
《廚房》
地台 標準戶 高溫磚 天然雲石 木紋石 天然石 微晶石
特色戶 天然石 天然雲石 木紋石 天然石 天然石
牆身 標準戶 瓷磚 瓷面磚 瓷磚 瓷磚 裝飾鏡/特色馬賽克
特色戶 天然石 瓷面磚 瓷磚 天然石 天然石/玻璃裝飾
廚櫃 標準戶 – Piatti – TGC Premier Select
特色戶 Varenna Varenna Varenna
工作枱面 標準戶 Avacor Staron再造塑料 Avacor再造塑料 再造塑料 Milan Stone無縫仿石檯面
特色戶 Corian再造塑料 不锈鋼 / Corian / Formica Stone Tortora/Oak Grey顏色面板
水龍頭 標準戶 Philco / Brandt – La Torre Hansgrohe Gessi
特色戶 La Torre La Torre
煮食爐 標準戶 TGC Miele TGC Miele Gaggenau
特色戶 Siemens Miele
焗爐/　微波爐 標準戶 – Miele – Miele Gaggenau
特色戶 Siemens Miele
雪櫃 標準戶 Philco Siemens Siemens Whirlpool Siemens
特色戶 Siemens Miele Gaggenau
洗衣機 標準戶 Philco / Brandt Siemens Siemens Siemens Siemens
特色戶 Siemens Miele Miele Miele
抽油煙機 標準戶 Philco / Brandt Miele TGC Elica Miele Gaggenau
特色戶 Siemens Miele
LCD 標準戶 Samsung Samsung Samsung Samsung Samsung
特色戶

 

建築技術不斷進步，發展商亦對樓宇硬件進行競爭，以前炒業樓只是毛胚房，後來送地板、家庭電器等，以至現在講究品牌。住宅剛開始有電梯時，創造了「洋樓」一詞以便與沒有電梯的「唐樓」區別；今天「豪宅」一詞，亦可視為區分硬件較「大眾化」的樓宇，各位網民實不必動氣。

13 thoughts on “旺地貴樓，貴地所有樓──「豪宅」是怎樣煉成的(2009/05/30)”

  1. 渣甸山 ,樂活道and司徒拔道all belong to 跑馬地. Happy Valley is a big region, and belongs to another bigger region: Wanchai.
    I believe you have only limited knowledge on the HK side.

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  2. Note that 金山花園 and千葉居 is situated at Blue Pool Road, not Broadwood Road
    [版主回覆05/30/2009 10:58:00]那些資料的出處是2006年中期人口統計by-census( http://www.bycensus2006.gov.hk/tc/data/data2/index_tc.htm )，該資料以兩種方式劃分：
     
    2003年區議會選區分界（ http://www.eac.gov.hk/ch/distco/2003dc_boundary_f.htm ，請看區界說明中的「主要物業」）
     
    統計署「小規劃統計區」（ http://www.bycensus2006.gov.hk/FileManager/EN/Content_962/06bc_tpu_map.pdf
     
    前者就會出現你所指出資料支離破碎的問題，後者則是以編號命名，範圍亦與一般人理解的區份有一段距離。
     
    我們沒有一手資料，便唯有遷就二手資料的缺點，這亦是無奈。

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  3. 又一城屬深水步, 曼克頓山又係.  但講明係選區. 樓下位仁兄係唔係唔識中文?! 你係唔係傻架. 真係冇你咁好氣. 唔細分點睇到一區有高中低區域呢?
    beckham咁醒寫篇鴻文黎講下你既見解啦. 我估你連limited knowledge都冇呀.
     
    [版主回覆05/30/2009 10:43:00]兩位少安無燥，問題的根源是香港政府統計署分區資料的分類問題，稍後筆者補文詳述。

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  4. Yes, we should not compare a particular "road" with a big "region". I have written many academic articles and I would write here, but 非誠勿擾
    [版主回覆05/30/2009 10:59:00]那請多來這裏指教，謝謝！

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  5. The Government has divided a big region into 5 or 6 about-equal-population areas: Constituency areas. And each constituency area is assigned a name, eg. Broadwood. However, Broadwood does not mean Broadwood Road, it may include several roads. I cant see the definition of Broadwood.
    There is no reason why the division of constituency areas is related to the issue:   豪宅是怎樣煉成的
    [版主回覆05/30/2009 13:32:00]豪宅以地段及建築硬件區分，一般人對於那些地方是高尚住宅區域並沒有一致的介定，筆者是試圖以該區的家庭月入中位數來定義，統計資料是以選區作劃分，便唯有以之為量度單位。「樂活選區」當然並不等如「樂活道」。正如「山頂選區」除了山頂區那三個山頭外，還包括麥當奴道、梅道等較低的位置，如果一定要Apple is exactly an apple才能理解事物，多數事物都變得難以理解。文末已表示，所謂「豪宅」一詞，一如以往「洋樓」那樣，是市場的產物。

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  6. It is well known that many high-end apartments of Happy Valley are situated in Broadwood Road, Blue Pool Road, Ventris Road, Broom Road, Hawthorn Road and Stubbs Road.  Middle-quality apartments are mostly situated in Fung Fai Terrace, Sing Woo Road, Village Road, etc. In Happy Valley, there is not much flats with a price less than $2 million.  As a result, the areas of course has attracted many high-income/wealth households to move in. "Household income" is a result, not a cause.
    [版主回覆05/30/2009 14:08:00]「這碗湯很咸，因為加了很多鹽。」「咸」是現象，「鹽」是原因，正如很多高收入人仕居住在某區是現象，原因則可以推理出來，例如樓價很高、附近有很多高收入職位、交通便利、環境優美，甚至風水好都可以。
     
    問題是現象是看得見及量度得到，原因則未必，湯未必是因為加了鹽而咸，可能是因為內有咸魚或咸菜，鹽不是加進去的。可是本文不是探討原因，而是指出現象。例如九龍站幾年前被人嘲笑為「扮尖沙咀」、「假豪宅」，今日卻成為了豪宅區，有時我們不單止不知道原因，甚至連出現現象也不甚了了。擺在眼前的例子是銀湖天峰，港鐵上蓋山景賣四五千，也被人嘰笑為「扮豪宅」，難道他們不知道沙田新城市廣場呎價六七千？

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  7. Kln Station is close to CBD. Kln Station has also a beautiful Victoria Harbour View. I would expect the prospect of Kln Station house prices is better than Kln Tong.
    [版主回覆05/30/2009 14:25:00]我想起03-04年時曾到九龍站的迪生數碼廣場，一片死寂的舊雜價攤的樣子，燈光不足黑沉沉，有誰想到幾年後呎價過萬？九龍塘越來越多婚紗店時鐘酒店及老人院，早已失去昔日的光彩。世事多變，筆者試圖分析個別地區的樓價，只是勉力為之。

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  8. People has an increasing interest to buy a  seat in the temple in Kln Tong after death.

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  9. 豪宅的定義只得一個. 就係有錢人住的地方就是豪宅. 亦即係吸引到佢地搬入就是……….
    [版主回覆05/31/2009 00:38:00]或者可以換一個名詞：「貴價的樓宇」，所謂貴價是會改變的，記得當年《每周財經》賓加定郭峰撰文希望解釋浪翠園為何大幅地落後大市，甚至要歸因於校網唔夠靚。筆者入過浪翠園，單從硬件、景觀、環境等，是與南區某些單幢樓宇是過之而不及的。
     
    今日筆者視之，根本的原因是深井區的樓價，無論如何不應與南區相提並論，甚至低於荃灣市中心是極之合理的現象，幾個字講完：「覺今是而昨非」。所以樓價是否合理，應與相同時空相似條件者比較，正如以前有人說大埔半山可以賣淺水灣價，聽聽算了。
     
    至於有些人認為新盤以10%溢價出售也是很貴，歸根究底是因為他們認為二手價也是「貴」，貴過二手價當然是「很貴」，當市場價格表現與他們的看法不同時，心底裏他們認為是市場錯而佢地O岩，即係所謂「眾醉獨醒」，這是投資心態的大忌。市場有時會錯，但不會永遠都錯，而且是大部份時間都不會錯。

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  10. Luxury flats attract wealthy people to move in…but this is not an explaination. Just say a good company attracts investors to buy its stock. This explains nothing. Please note that a good location can deteriorate over time. Eg. Mid-level of Central has become worse, since the area has been over-built due to government policy. Kln Tong is also an example. In the past, many factory owners like to live there. However, many factories have closed down since 90s…
    [版主回覆05/31/2009 00:15:00]另一個例子是華景山莊，以前是葵涌荃灣一帶廠家及醫生律師等專業人仕的居所，現在樓價大落後。現在樓市的新購買力是國內人仕，買樓的目的是投資移民，否則他們為甚麼要到異鄉買樓？國內人買樓是追求一個甚麼的居住環境？對於香港島人來說，次序是港島→九龍→新界的話，對於北人來說，要麼搭高鐵到九龍站，要麼近近地在北區元朗，他們亦未必有港人追求海景的情意結，這解釋了為甚麼元朗深山的屋仔也有咁多人買。

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  11. 豪宅是什麼?
    "豪華的住宅"? 還是 "富豪的住宅"?
    我認為係後者.
    [版主回覆05/31/2009 00:24:00]我認為是賣樓者的藉口，他們先砌出「豪宅」二字，然後再作理由，至於他們的故仔事後會否兌現，只有二手市場能告訴大家。
     
    但是另一方面，社會上尤其是傳媒人亦每多以「豪宅」二字，彈三彈四，但又唔睇下發展商的賣價，是否遠高於同區同類的單位。例如銀湖天峰與翠擁華庭，前者是新樓及用料較貴（當然管理費也貴），後者較舊及設備比不上，以高於二手價大約一成出售，是合理的，一樣有人在報紙電視上大做文章。
     
    又例如窮庭據美聯計算現時呎價$4165，斜對面的亮賢居是$4988高出19%，以樓齡及設備計算並非過份，一樣有人在網上有系統地批評隔鄰的樓盤。

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  12. According to agan, luxury flats include 3 aspects: 1. location (& neigbourhood effect), 2. View, 3. Facility/design. Please note that facility/design is not as simple as construction materials adopt. You can easily change the materials yourself, but difficult to change the design and layout of the estate. Material cost account for a small part of luxury housing prices. E.g. Suppose material cost is $500/ft, house price is $10,000/ft, then material cost only accounts for 5% of house price. However, if house price is $5000/ft, the same material cost will account for 10% of the price.  Location & neigbourhood effect remains the most important factor. The weighting for the 3 factors are about:
    1. Location (& neigbourhood effect): 50-60%
    2. View: 20-30%
    3. Facility / Building Design: 10-20%

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