租金和樓價的關係
常識告訴我們：l. 居住是人的必需品。2. 租金是房地產的收入。
傳統智慧告訴我們：l. 樓價由租金決定。2. 租金上升則樓價上升。
作為一個智者兼叛逆者，我很少同意傳統智慧，但這一次，我不得不低頭，同意傳統智慧是對的，因為我雖然包拗頸，卻非死牛一面頸，形勢不對時，馬上就轉呔，而且轉得比誰都要快，這就是辯論成功的不二法門。當年高斯就他的公司理論舌戰群儒，本來全部人都不同意高斯，可是佛利民說了不多久，便發現了不對頭，馬上調轉槍頭，改為高斯定理辯護，這才是第一流思想家的所為。
話說回來，我雖然原則上同意傳統智慧，但其中仍存在局限條件：不搞清楚這些局限條件，就可能被傳統智慧誤導了。
在解釋其局限條件之前：我想首先說一個我常常用來做比喻的色情笑話。這是個老笑話，沒捨特別之處，同我創作的差得遠了。它作為笑話雖然分數不高，但作為比喻卻是妙到毫癲，因此我常引以為喻。舉凡道德君子，請跳讀下段，以免有污尊眼。
話說有一位仁兄，藝名叫「周顯」，有天碰上了一個神仙，不知他用了什麼甜言蜜語，逗得神仙答應送給他一個願望。周顯心想，自己有錢有面有女人，什麼都不缺，就只是下面話兒太短，每次用時，非但丟臉，對方也不滿意。於是，他便告訴神仙：「我只要那話兒長得碰到地面，那就心滿意足了。」神仙大笑：「太容易了！」揮出神仙棒，指了幾指，唸一聲「疾！」
果然，周顯的小弟弟馬上變得像廉價壽司店的拖羅壽司，長到拖地：可惜那話兒一點兒都沒有長，而是雙腿變短了。
我初說這笑話，是在2007年，香港的股市在炒A股和H股的差價，因為前者的股價遠比後者高，因此市場期望後者的股價因而上升，追及A股。當時我的心裡嘀咕：正如雙腿可以縮短，AH股的差價也可因A股的大跌而變成平衡。後來的結果是好的不靈醜的靈，兩地股市均大跌特跌，不用多贅了。
說回房地產市場。對於這市場，我是笨蛋，但有一名軍師，就是在江湖鼎鼎大名的「白旋風」陳清白。舉凡我要買入樓宇，一定先詢問他的意見，才敢入市。我為了貼近市場，每個月都同他吃一頓飯，聆聽高見。
卻說陳清白在九七年時，購入了大量的北角港運城，後來樓價崩潰下來，他心想，這些單位淨收租就有五厘回報，足夠供樓，不管樓價升跌，供完之後，這些單位都是自己的了。於是他便安心睡覺，不理樓價下跌。結果是：當樓價下跌了一段時間，租金也跟著下調，現在大家都知道，到了沙士時候，租金和樓價究竟下跌了幾成。
這一役是陳清白一生最慘痛的一役，他經常引以為鑑。大家只花了區區數十元（買下本書），便買到了炒樓高手用了數億元買下的教訓，實在太值得了。至於我本人，則每月白吃一次，餐餐均由陳清白買單，還免費得到他的訓誨，最後還將之編寫成書，出售賺錢，更是便宜佔盡了。
上述說了一大堆：得到的教訓是：樓價走勢會先於租金，換言之，租金上升之前的幾個月，樓價先升，反之，租金下跌之前的幾個月，樓價先跌。故此租金雖由樓價決定，但由於樓價是金融工具，租金則屬消費市場：是以樓價能夠預先反映。因此，租金雖能決定樓價，但樓價卻先走幾步，我們因而無法從租金預測樓價，是故上述的傳統智慧雖是定理，卻是沒有預測能力的廢話。
寫到這裡，本該完結，但我思前想後，覺得還欠一個比喻。為甚麼樓價先走，我們卻說租金決定樓價？難道不是先走的（樓價）決定後來的（租金）嗎？要解釋這一點，就要比喻。
第一個比喻是汽車不一走是由前輪驅動，像保時捷跑車就是後輪驅動的。這比喻不太好，所以轉下一個。
老闆是決策者，但作為下屬的我是靈界中人，精靈如鬼，像他肚裡的蛔蟲，每每猜到他的心意。這一次，我知他午飯想吃太興燒味的飯盒，於是我預先吩咐信差買了一盒，他想買午飯時，我馬上放到他的桌子上。在這個情況下，老闆雖是決策者，但在他開口之前，我已先把事情辦妥。記著，這不是由我去決定老闆在午飯時吃太興燒味的飯盒，決定的仍然是他，我只是太俊俏（編輯按：這跟俊俏有何關係？），預先猜到而已。因此，樓價雖然先走；但決定性的還是租金。
以上的比喻雖然不太好，因為不夠特別，也不夠有趣：但卻很貼切，相信讀者已明白了。
各位看官，看完是不是更胡塗了？坦白講，初初看筆者也胡塗，看多幾次才明白，明白了甚麼？筆者只要換幾個字大家就容易明白：「企業盈利」雖能決定「股價」，但「股價」卻先走幾步。或者又換一個表達方式：股價由企業盈利決定，而股價往往先企業盈利而升跌。
施永青說：「股市中人 特別高明嗎？」坊間說：「在股市中活躍的，屬於最聰明的資金，有很強的洞察力，故股市可以在實體經濟復甦之前率先上升。有人甚至說，股市一般會走先過樓市半年，可以透過觀察股市去決定投資樓市的時機。」他覺得只能反映股市中人的狂妄自大，並不足以反映股市中人真的比一般人高明。
這裏筆者要拆開兩件事來講：其一是股市是否走在經濟之前？其二是股市是否走在樓市之前──還要加上一個條件──半年？第一個問題其實是假問題，股市有指數有股價可依循，那麼「經濟」是甚麼？很不幸，大部份大眾留意的經濟指標，如國民生產總值、出口量、失業率之類，均是滯後數字。舉個例子，第一季GDP下跌7.8%是甚麼意思？那就是2009年1-3月的GDP比2008年1-12月下跌了7.8%，這個數字在5月中公佈，那兩個季都已經過去了，那2009年第二季比第一季又如何？對不起，要8月中才知道，而今日股市上升所反映的，隨時是2009年末至2010年初的「理性預期」，那所謂股市走在經濟之前，不是「理性預期」與「預測」之間的偷換概念嗎？
至於股市（指標）又是否走在樓市（指標）之前呢？筆者以前曾撰文，過去的數據顯示以指標配指標，兩者並沒有一前一後的固定關係：「股市根本就無法預測樓市，比如樓市在1999年中見頂回落，股市卻繼續跑到2000年初才回落，又是否表示樓市領先股市呢？即如2005年初中原指數見頂稍回後牛皮一年多，股市卻繼續爆上。」
那麼又可否改寫為：股市與樓市分別與經濟有某種程度上的關係呢？有時股市行先，有時樓市行先，這個故事無論如何都難以砌落去。同樣道理，樓價與租金又是否存在這種領先性的關係呢？
筆者認為，如果把樓價視為金融市場（因為當中涉及槓桿），而租金視為消費市場，那麼樓市升跌是未來租金的理性預期，租金的變動比樓價慢，而所謂「實體經濟」比如一般人強調的失業率、薪酬調節水平等，只是透過影響租務市場來間接影響樓價。社會分層分化，經濟衰退對租樓人群的打擊，在程度上較買樓人群為高，失業率上升，或者減薪裁員之類，被打擊的一群往往是在社會邊緣的更多，在現今樓價水平，能夠買樓的往往不是邊緣人。
至於供求問題，筆者早在著作中提及，由1989年開始已出現「屋多過戶」的情況，至2008年陸上家庭住戶有225.4萬，陸上永久房屋有248.6間，即是屋多過戶23.2萬，只要願意付出市場租金，是不愁租不到單位的，所以租金水平反映消費能力多於反映供求差。
值得一提的是「租金價格比率」(Rent-Price Ratio），下圖取自美聯物業，筆者計算不同時期的租價比如下：
| 月租 | 樓價 | 租價比 | |
| 1997年 | $20.85 | $6,208 | 4.03% |
| 2003年 | $10.40 | $1,854 | 6.73% |
| 2009年 | $14.90 | $3,738 | 4.78% |
美聯樓價指數
美聯租金指數
樓價在高位時出現低租價比，樓價在低位時出現高租價比，那代表甚麼？升市時租金升幅追不上樓價，跌市時租金比樓價具抗跌力，或者說租金一個少的變動，已能代表樓價較大的變動。
再套用「狗與主人」的比喻，主人行得慢，狗則一時前一時後，所以樓價是狗，租金是主人，狗最終被主人的繩牽引，這條繩便是租價比。筆者在《樓市漫步──置業進階筆記》這樣寫：
「租金」是主人 「樓價」是狗
筆者卻認為這個比率的重要性，在於反映了「租金」與「樓價」的相對水平，租金是物業的現金流，兩者具有互相追逐的關係。套用科斯托蘭尼「主人帶狗」的例子，「租金」是主人，「樓價」是狗，長遠來說樓價要服從於租金的水平。用家購買物業是作居住用途，樓價的高低只有在購入及供款時有實質意義。但對於投資者來說，購買物業要不是希望賺價就是獲取現金流，當他們計算到有賺價的機會，或者現金流相對於樓價有足夠的吸引力，他們便會購入及持有；相反當樓價已實現了賺價的升幅，或現金流因樓價上升比率上變小了，他們便選擇出售物業而令樓價下跌。
1982至1984年間香港經歷中英談判及移民潮，很多人不問價拋售物業，有地產商更主動放棄投得的多個地鐵上蓋地盤，但租金並不跟隨樓價的跌幅，結果租價比高達10%以上！後來樓價的狂升，除了租金增長外，便是租價比回復正常水平，即大約4%左右見頂，證諸之後的數據，無論1997年或2005年，均難逃這個指標。至於樓價見底時，除了「建華八年」外，大部分情況是租價比達到5.5%左右，例外的情況是當租金繼續下跌時，需要升到6.5-7.0%才見底。
租金趨勢與租價比同參
可見租價比不能死板地應用，一口咬定見到4%就一走了之，或者升到5.5%就瞓身買入。當租價比下降時，即是樓價跑贏了租金；相反租價比上升時，租金反而跑贏了樓價，此即解釋了即使抵達4%（如2005年），當租金並無下跌甚至繼續上升時，樓價只要回一回氣，租金增長就會推低租價比然後推高樓價。因此分析樓價長遠走勢，一定同時參考租金的趨勢，以及租價比水平。