ABCD併軌──樓市個別發展,炒樓唔炒市(2008/07/19)

去年股壇出現一個「怪現象」,就是同一間上市公司,國內A股股價遠遠高於香港H股股價,於是便出現「A、H併軌」的猜想,認為兩者剪刀差「應該」接軌,即兩個價格將趨於歸一云云。本刊《大內國搜》有「AH股價對照表」,就以上周計,有些股票已出現接近併軌的現象,差價低於5%的有三隻,低於15%的有九隻,如中壽、招行、工銀、建行、中海、中鐵等。

呼應筆者上期臨尾帶出相似的概念,限於篇幅未能詳細解釋,即如標普與滬深兩者的市盈率也併軌於約22倍市盈率,作為樓價估值工具的租金回報或筆者常用的「租價比」(rent-price ratio),不同面積的單價出現重大差異,究竟這只是一時的現象,還是會像股市一樣最終出現「ABCD併軌」呢?

為簡化討論,筆者選用港島住宅為代表,一來因為港島處於跑得最快的九龍及跑得最慢的新界之間,二來因為港島區相對上新供應較少,即是從橫向比較(longitudinal comparison)考慮由1993年至今樓宇成份改變最少,最能降低新盤的高價效應。讀者如有興趣參看九龍及新界的資料,請到網誌瀏覽。筆者亦撇除了E類單位,因為成交紀錄很多個月份少於20宗,代表性成疑。

附圖顯示A、B、C、D各類樓宇的分類數據,顯示出兩個現象:

  • 面積越大樓價跑得越快,但A類略快於B類(以往曾述及,不贅)

 

  • 1998年以前各類物業的租價比差不多(<1.5%),1998年後A類單位的租價比卻遠高於其他各類(>1.5%),其他類別面積越大租價比越低

換句話說,我們不能夠排除各類單位的租價比出現併軌的現象!即是說要麼A類單位的租價比向下降(代表樓價跑贏租金),要麼D類單位的租價比向上升(代表租金跑贏樓價)。而由於D類單位的租價比(3.3%)處於歷史性的低水平,甚至比1997年時(4%)更低,即表示該類單位的估值已經偏高,除非租金能繼續上升來推高租價比。而A類單位的租價比(5%)遠比其他類別及1997年時高,估值低將出現抗跌力。只看中原指數的人則看不到個別類別的走勢,未能「炒樓唔炒市」。

大家可以同時參考租金走勢,即使踏入2008年樓市不斷被各種傳媒唱淡,租金的上升趨勢不變,尤其是CD類大單位,即是說租價比偏低,只是由於樓價跑得比租金更快,無需樓價下跌,假以時日租金上升已足以令樓宇估值自行下降。而租金上升又源於甚麼呢?似乎又回到供應緊張這一點。

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