請把地圖倒過來──香港物業市場也要考慮內地因素(2009/06/07)

銀湖.天峰以五天時間賣出1600個單位,佔總體73.8%。坊間某些人故作驚奇,大叫熱錢導致資產泡沫,他日爆破對香港不利云云。將股市上升歸於所謂熱錢還有個譜,話到明熱錢,又怎會把資產以不動產形式鎖死?香港人不何時養成「有錢又驚,無錢又驚」?該盤以市價開售吸引到大量買家,有甚麼好奇怪?

另外又有人歸因於內地資金盲目入市,有地產代理大鑼大鼓說內地入市比率大幅增加,怎樣大增呢?原來是由1.87%急升至4.46%,連半成都沒有!筆者從沙士時的教訓得知,正如當時的CEPA對整體的經濟貢獻很有限,作用只是引出港人的存款及消費信心;同樣道理,內地人不會是香港物業的主要動力,只是作為藥引般,「提醒」了香港人:香港只能靠香港人,人家幫不了多少。

那麼又可否完全忽略內地客對樓市的影響呢?有兩組數據就此作出啟示:「由2007年8月至2009年5月,本港買家購入單位平均283萬元,而內地客則達481萬元」,「本港500萬元以上的二手註冊比例僅約12%,而內地客入市500萬元以上物業之比例則達28%」。簡而言之,有能力來港置業的國內人,放在香港是「高端客戶」,筆者比較美聯研究部統計由 07年 8月至 09年 5月間,內地客選購的本港二手物業宗數,與香港整體數據表列如下:

每宗金額

整體

內地客

少於200

50%

39%

200萬至少於300

18%

16%

300萬至少於500

17%

17%

500萬或以上

15%

28%

註:20078月至20095

所以,每當有人指責內地人仕「搶貴樓」時,大家想一想:他們是搶貴了「貴樓」,即500萬或以上的樓宇;的確,他們當中有近四成是購買少於200萬的樓宇,但全港整體交易的「細價樓」達50%。對於發展商來說,新盤當然是以「高端客戶」為目標,他們便需要顧了內地客的需要,近來的新盤亦擺明車馬吸內地客。

很多時當我們不理解對方的想法時,試試站在他們的角度看事物,澳洲人認為南半球人不應該永遠被放在地圖的下方,被北半球人踩在腳下,所以就印製南北倒置的地圖。其實香港人在回歸前後亦有所謂「大香港主義」,事事以香港人為本位,認為別人應該遷就自己。當然這種聲音越來越弱,甚至不彈此調久矣。但一般香港人仍然以這種思想來考慮樓價,比如他們認為樓價應與距離中環作反比分佈,可是事實上「越遠中環越貴」的例子比比皆是,例如元朗貴過屯門,上水貴過粉嶺等。

筆者就特意製造一張「倒轉」的香港地圖,假定一名國內人由深圳向南望,會看到甚麼呢?原來莫講中環,甚至連九龍對他們來說也很遠,搭高鐵在九龍站落車尤自可,乘東鐵逐站停未到沙田已不耐煩。

如果從陳列方面看又如何呢?筆者有朋友提醒,國內人的理想家居與香港人有很大的距離,最能顯這方面的分野是國內的時裝劇:單位一定超過1076呎(即100平米),有大陽台以供聊天,大廳的梳化不貼牆,每個人都有自己的房間,廚房不會是開放式而要有足夠面積供母親/老婆/女友之類捉著主角照肺,絕少樸素裝修,誇張者有如卡拉OK房等。另一項更重要的是,國內人並沒有香港人那麼對海景的迷戀,他們可能對翠綠山景興趣更大。

大家想一想,發展商的示範單位,又是否循這個方向發展?起碼電視樓盤節目的裝修示範,越來越多見金碧輝煌。

18 thoughts on “請把地圖倒過來──香港物業市場也要考慮內地因素(2009/06/07)

  1. What an inspiring map! I start to have some new idea, thanks.

  2. Good for you! It is really innovative. Thanks for sharing.

  3. "國內的時裝劇:單位一定超過1076呎(即100平米),有大陽台以供聊天,大廳的梳化不貼牆,每個人都有自己的房間,廚房不會是開放式而要有足夠面積供母親/老婆/女友之類捉著主角照肺,絕少樸素裝修,誇張者有如卡拉OK房等" 其它的觀點也是有道理的, 唯獨這一點難免有點以遍蓋全. 我在國內認識的朋友或是同事, 一點也不見得以上的是主流…銀湖.天峰在旺市或假旺市時真是有需求的, 一點也不假, 香港內或外來的閒錢支持下, 絶對值此價, 但同股市一樣, 泡沫爆破時一定會有比較顯著的跌幅. 如果整體經濟根本是每況愈下, 不管是香港內或外來的閒錢也有機會自顧不下的. 現在的供求也可以是假象, 即如戰亂時一袋米可以叫價一兩黃金絶不出奇, 也是供求可以支持的. 但一和平盛世, 米價自然會回到米的內在價值. 樓價也是一樣. 銀湖.天峰這一種大東北老遠的樓當然由大陸去會較近, 但係如果內地樓比香港樓大(無發水那麼厲害)同較平一點. 那為什麼大陸同胞要老遠跑來香港買比深圳遠,細同貴的發水樓呢?
    [版主回覆06/07/2009 17:53:00]所以話,所謂香港樓市靠大陸水,其實根本就係吹水,大鑼大鼓都只係4.46%,那香港發展商正在做緊乜野?就係要令一千幾百個人「以為」這樣那樣,正如上述的大陸時裝劇所呈現的,只是一種形象或理想,是無法達到的。示範單位只是販賣發達美夢。
     
    大家又看看最近大結局那個女法官大女人配中剷廢男時裝劇,香港地就算做律師法官之類專業人仕,有幾多可以住得廚房大過聽咁大間屋?拍出來,只是比人「以為」一翻吧!所以新盤那些「會所中間有個島」之類,千萬別當真,願者上釣吧!如果不善忘的話,某屋苑是全港首個(相信亦是唯一一個)在對岸有專用沙灘的,遊艇仍在,但行山友拍的相片顯示,該沙灘樂園早已荒廢。
     
    P.S.香港有個男法官,遺失了身份證,就為慳果三百多塊的補領費而等換證,結果被人上報。

  4. 我希望得到以下數據的出處︰
    1) 〞內地入市比率升至 4.46%〞
    2) 〞美聯研究部統計由 07 年 8 月至 09 年 5 月間,內地客選購的本港二手物業宗數〞;和
    〞港買家購入單位平均283萬元,而內地客則達481萬元〞
    關於第2問,美聯是如何分辨香港客和內地客? 還有,這個平均單位價格是一手物業還是二手?
    在美聯網站中我看了很久也找不到有關內地客選購本港二手物業宗數,脫兄能夠提供以上的網站連結嗎?非常感謝﹗
    [版主回覆06/07/2009 22:30:00]美聯沒有公開過詳細報告,只是在報章內留下零星報導:
     
    1) 〞內地入市比率升至 4.46%〞
    http://paper.wenweipo.com/2009/05/17/ME0905170003.htm
    http://hk.property.takungpao.com/takungpao/content/view.html?seriesId=2&articleId=5169
    http://property.mpfinance.com/cfm/pa3.cfm?File=20090515/pab01/p51609a.txt
     
    2) 〞美聯研究部統計由 07年 8月至 09年 5月間,內地客選購的本港二手物業宗數
    http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20090526&sec_id=15307&art_id=12801969
    美聯研究部統計由 07年 8月至 09年 5月間,內地客主要選購中下價樓,佔 72%為樓價 500萬元以下 (即28%為500萬以上) ,當中除逾 100萬至 200萬元比例佔最多外,逾 200萬至 300萬元佔 16%,逾 300萬至 500萬元則佔 17%。 (72-16-17=39%為200萬以下)
     
    http://hk.property.takungpao.com/takungpao/content/view.html?seriesId=2&articleId=5206
    樓價介乎100萬元至200萬元的比例最多,佔34%。不過,數字顯示內地客選擇中高價物業之比例較港人為高,期內本港500萬元以上的二手註冊比例僅約12%,而內地客入市500萬元以上物業之比例則達28% (39-34=5%是100萬以下)
    http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20090526/00204_003.html
    內地客購入逾500萬元物業之比例亦高達28%,當中2,000萬元以上物業,內地客入市比例更高達3%,比整體二手註冊量所佔1%為高。 (28-3=25%為500-2000萬)
     
    香港整體數字由土地註冊署數字計算:
    http://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/agt-consideration.htm
     
    3)〞港買家購入單位平均283萬元,而內地客則達481萬元〞
    http://www.midland.com.hk/chi/news/090526_1.shtml

  5. 當大家 "以為" 大陸客會勁搶上水樓. 發展商就可以賣貴一點.
    [版主回覆06/08/2009 22:53:00]其實發展商賣樓,有好多個以為,環保思覺話你知:御凱並不在九龍站隔離。

  6. 多謝你的有趣分析!
     
    你覺得長遠而言,兩股力量比較,到底大陸人「搶貴貴樓」定係基本供求因素主導「貴樓」價錢?
    [版主回覆06/08/2009 22:51:00]如果純粹講供求,香港自1989年開始已屋多過戶。可是有些樓平平都無人買,有些樓貴貴都有人搶。
     
    講得難聽一點,樓並不是被「精人」搶貴的,一如1990年代香港搶貴了加拿大的樓,那些「x人」搶貴了貴樓後,隔一排就會實力不足條件不足拋晒出街。對於筆者來說,中產、內地人、回流人仕、後生仔,就係「x人」,他們特別喜歡捉貴d貴樓,你希望安居樂業長治久安就要避開佢地,但你想炒樓呢?一定要跟住佢地。

  7. 脫兄,坦白講我今次實在唔認同你既講法。就算用以上說法用來解釋上水樓價為何比大埔高都有點勉強。 就係因為坐東鐵線由上水到尖咀好遠。所以同胞如果自用的話,佢地先唔會買上水樓。同胞來香港買樓。一是為投資。只計租金回報及升值潛力。二是自用。自用就更加唔會買上水。上水唯一方便就係返大陸方便。對同胞而言,不如住返大陸。佢地自用的話,一定買番近市區。 上水樓比粉領/大埔貴係因為香港有一班用家(不論買或租),每日要往返中國大陸,但又不願意長留大陸。上水對佢地嚟講係最方便既地方。上水樓需求比粉領同大埔大。自然樓價較高。
    [版主回覆06/10/2009 21:50:00]本篇與上篇一樣,筆者寫得太隱晦。上一篇講豪宅,所謂豪宅,根本就係發展商作詞老點。
     
    今篇講國內置業概念,是發展商與地產代理的包裝伎倆,目的不是吸引那4.46%的國內人,而是令餘下那95.54%香港人相信這個故事。筆者當然知道,粉嶺欠缺密集的商業活動,所以一向都比上水靜及平。而元朗貴過屯門,是因為西鐵及三號幹線的設計。
     
    下一篇筆者講「海景」,原來「海景溢價」的原因,並不是因為有海景。

  8. 同樣,元朗比屯門係唔係遠中環少少,要度過地圖先知。但論時間,係元朗出中環,尖沙咀一定比屯門快。 同樣,地圖上見到馬鞍山同深井同中環距離差唔多。但有680/681號巴士,可以25分鐘出到灣仔,35分鐘到中環既馬鞍山比深井貴。 重點唔係絕對距離,重點係實質交通時間。
    [版主回覆06/10/2009 21:41:00]你正正講出我想講的話:唔係距離問題,而係時間問題。所以某報的「中環中心論」研究,是不合時宜。這裏有兩個問題,第一正如你所講,直線距離無法反映交通時間;第二是筆者以前講的,究竟香港仲有幾多人在中環,以至港島北返工?莫講鰂魚涌、觀塘、九龍灣已分薄了很多就業機會,連金融的就業機會也有不少分了去九龍站ICC。
     
    所以,未來要找跑贏大市的區域,重點不是距離中環或市區多遠,而是中遠度的交通到達香港及鄰近其他地方的通勤時間。最終香港最重要的三條交通大動脈,是東鐵、西鐵及高鐵,到年尾東西鐵將連在一起。港鐵線本來也很重要,問題是去得不遠,及無法跨境。有些區域兼備三線,有些卻連一條也分不到。
     

  9. Why not simply get a real estate textbook to read? The major factor is accessibility. In transportation, accessibility refers to the ease of reaching destinations. People who are in places that are highly accessible can reach many other activities or destinations quickly, people in inaccessible places can reach many fewer places in the same amount of time.
     
    Note that accessibility can be improved through investment in infrastructure, such as Eastern corridor, Ching Ma Bridge, etc.
    [版主回覆06/11/2009 01:16:00]例如這篇: http://www.hkir.com/JPV&Iv15n1.pdf
     
    可惜這些看不到: http://www.bre.polyu.edu.hk/care/dissertation/re/re05.pdf

  10. This is only a basic concept, there is no magic…not necessary to read journal articles.  If you are unhappy with this concept, you need to understand it first before you want to criticize them.

  11. 好高興見到 BECKHAM 兄經常叫大家睇多啲書 . 睇書係有福的 . 寫書的人是積福的 . 我一直如此相信着 . ( 英文文法的港式中文 ?)
    我身邊好多朋友 ( 特別係未真金白銀投資過房地產的 ), 都十分着重於學術定義 . 但始終大家並非生活係實驗室世界 . 現實世界同理論始終有一定距離 . 如果只花一百幾十買本書睇下 , 去圖書館睇下 JOURNAL 就會掌握香港樓市變化 , 發大達的話 , 大家都發咗啦 . 唔洗係呢個 BLOG 度吹水 . 

  12. 我個人認為大家係呢個 BLOG 無私咁分享大家係實戰中所得着的經驗同生活上小細節 , 個個都在好偉大 . 討論下 . 諗下點運用 . 話唔埋今日有啲係度講既野 , 比一個年輕有為的學者見到 , 反覆鑽研求證 , 編集成文 , 有朝一日成為經世巨著 . 
    如果大家有一啲講法 , 並沒有用上書本的學術名詞 . 也不一定要立即叫大家去睇書 . 世上有太多新資訊 , 唔係每一件事書本都有記載 . 沒有用上學術名詞 , 可能是他希望用詞及舉例比較簡單易明 . 

  13. 今日一件小事 , 可能成為另一個 ” 跌落牛頓頭上的蘋果 ”. 成為未來的新理論的源頭 . 它可能是錯的 , 也可能是對的 , 但太前衛所以現時學術間仍未有書本記載 . 但是 ” 多討論 , 多思考 ” 是其中一個最好的增進知識分法 . 這肯定沒錯 . 

  14. 時代不斷轉變 , 1900 年以前住沙田 ,  元朗最好 .  地又平坦 ,  又有河 ,  耕田一流 . 1950 年以前 ,  何文田係羅馬墳場 ,  今日何文田係豪宅區 .  近 CBD 樓價高沒錯 ,  但學脫兄講 ,  隨著人口 ,  社會變化 ,  中環仍然是 CBD? 嗎 ?  如是的話 ,  五年後呢 ? 書本上知識很有參考價值 .  但現實中如何使用 ,  算得上是更高的學問哦 .

  15. I just want to say many of your arguments have been mentioned and widely discussed in past literature. We can benefit from them. The world is complex, and textbook certainly cannot replace observations. However, we cannot say theory is useless. Eg. Optical fibre, LCD have been developed from theory. The theory has been transformed into technology and various consumer products.

  16. The world is changing. Even if  CBD of HK has been changed to other place, this does not invalidate the Location Theory.

  17. To Nevermind: It appears that you have fruitful practical experiences. I have one practical question for you – NT(West) house prices have significantly lagged behind the average prices.  According to current Centaline property index: HK index is 73, NT(West) is only 49 – 33% below HK index. Can you explain whether NT house prices will catch up city house prices? Give your reasons.

發表迴響