壓垮駱駝的最後一根稻草──美國樓市暴跌並非金融海嘯的成因

美國的金融危機，有人歸因於美國樓市下跌，在美國有評論說不如用公帑購買房產然後炸毀來穩定樓價，即如債券大王格羅斯表示，美國政府應該制定法律減少業主斷供個案以穩定樓價。似乎只要樓價回穩，問題便得到解決，美好時光又會再臨。

美國樓市指標Case-Shiller房產指數由2006年6月最高峰時的226.29，到2008年8月下跌到176.60，跌幅21.96%。套用香港的例子，中原指數由1997年7月102.51點下跌到2003年8月的31.77，跌幅69.0%。據香港金融管理局資料，香港負資產2003年9月最高峰時全港有106,000宗，相對於當時私樓戶數1,258,000個單位，也只是有8.42%。這些數據說明了兩點：

1. 美國樓市早在2006年開始下跌，到2007年下半年才出事，金融危機並不是樓市下跌導致的。

2. 香港樓價由高峰下跌七成只製造了8.42%負資產，美國樓市跌幅遠低於香港，負資產亦不應是次按爆煲的主要理由。

 

 

美國樓市上一高峰在1989年10月Cash-Shiller房產指數82.44，之後樓市在75.63-82.4間徘徊了八年多，到1998年1月才升回82.70創出新高，然後一口氣上升到2006年6月的226.29，如以1994年2月最低位76.63計，共上升了195.3%！有些人將是次金融經濟泡沫的形成歸咎於前聯儲局主席格林斯潘在1998年起，因拯救長期資本管理基金Long-Term Capital Management (LTCM)而放寬銀根，再加上2000年科網熱潮爆破而大幅減息，令到美國史上最大泡沫出現。

在此我們又再一次看到樓股不同步的現象：由1998年至2006年間，樓市沒有顯著調整過，而股市期間有升有跌，到樓市在2006年見頂後，股市仍然向上跑。事後回看：每一次股市或經濟出現危機，聯儲局就出手救市，當中尤以減息為常用手段，可是樓市基本面沒有問題的話，就會出現火上加油的現象。

而同一時間，以按揭包裝的各種衍生工具大行其道，出現了大批如SIV、CDS之類的「字母湯」，簡而言之，就是難以個別評估的次按衍生工具，這本是用以分散按揭風險的工具，當樓價整體上升時，當中的風險被隱藏起來；樓市在2006年見頂，市場人士仍妄圖僥倖繼續次按衍生遊戲，當跌市持續並漫延到股市時，斷供情況開始浮現，在此情況下，樓市下跌變成「壓垮駱駝的最後一根稻草」。

真正壓垮駱駝的原因是美國政府及群眾長期入不敷出，雙赤問題懸而未決，反而透過各種金融方法維持表面風光。金融制度過於寬鬆，對抵押品（樓房或次按衍生工具）的評核不足，再加上放款時對借貸者評估不足，當抵押品價格大跌，實力不足的借貸者守無可守，金融機構便要承擔損失，到後期甚至發展到按揭可以「還息不還本」，理論上金融機構是不能收回本金！

事到如今，即使美國樓市再起，人們已看清次按及衍生工具的真面目──那是一群不負責的金融從業員製造出來圖利的工具，當人們對金融制度失去信心，存戶會擠提，金融機構會倒閉，銀行怕對手倒閉不敢放款令拆息高企，間接令銀行的按揭貸款無利可圖，而使銀行千方百計收緊貸款政策，令香港出現銀行向中小企要求還款(call loan)、延長信用咭商戶數期，甚至為減低按揭貸款而各出奇媒。