2008年美國的金融危機，有人歸因於美國樓市下跌，在美國有評論說不如用公帑購買房產然後炸毀來穩定樓價，即如債券大王格羅斯表示，美國政府應該制定法律減少業主斷供個案以穩定樓價。似乎只要樓價回穩，問題便得到解決，美好時光又會再臨。

美國樓市指標Case-Shiller房產指數由2006年6月最高峰時的226.29，到2008年7月下跌到178.46，跌幅21.14%。套用香港的例子，中原指數由1997年7月102.51點下跌到2003年8月的31.77，跌幅69.0%。

據香港金融管理局數據，香港負資產2003年9月最高峰時全港有106,000宗，相對於當時私樓戶數1,258,000個單位，也只是有8.42%。這些數據說明了兩點：

1. 美國樓市早在2006年開始下跌，到2007年下半年才出事，金融危機並不是樓市下跌導致的。

2. 香港樓價由高峰下跌七成只製造了8.42%負資產，美國樓市跌幅遠低於香港，負資產亦不應是次按爆煲的主要理由。

以筆者的理解，真正的原因是美國金融制度過於寬鬆，對抵押品（樓房或次按衍生工具）的評核不足，再加上放款時對借貸者評估不足，當抵押品價格大跌，實力不足的借貸者守無可守，金融機構便要承擔損失。再加上美國是沒有「七成按揭」的規定，到後期甚至發展到按揭可以「還息不還本」，理論上金融機構是不會收回本金！香港樓價下跌七成也沒有導致金融機構崩潰，皆因當年金管局嚴格執行銀行只可以藉樓價七成，同時銀行對於貸款者的還款能力亦有嚴格的審核，即使樓市逆轉，甚至跌到負資產，也沒有引致大量的斷供。

其實金融海嘯發展到今日的田地，已經不是樓市或股市的問題，而是金融信貸系統可能癱瘓：銀行間無法正常拆借，資產大跌導致銀行資本充足比率不足，存戶信心不足導致擠提，甚至無法償還短期負債。目前各國的所謂救市，是救市場而不是救樓市或股市，投資者請勿表錯情。這又表現了一句古語：「與其揚湯止沸，不如釜底抽薪」，救樓市救股市只是揚湯止沸，煲湯時猛力吹湯降溫是沒有作用的，真正解決問題是「熄火」──救得活經濟問題的根源便能抽出來，因此我們應從這個角度評價救市措施。

各界對於香港救市措施評價不高，比如有大學學者認為香港應效法英國入股銀行，又有認為金管局為銀行存款包底實屬不智，甚至有人要求為「保單持有人」提供保障。在筆者眼中，目前首要工作是穩定就業市場，接二連三有管理不善的公司倒閉是正常的市場競爭現象，可是如企業因銀行收緊信貸而受害卻是前車可鑑，就如1998年亞洲金融風暴時為保聯匯而大挾息。今次政府一方面用行政手段令銀行拆息下降，另一方面放寬放寬中小企信貸基金計劃限制，為有需要的企業提供資金，可算是釜底抽薪的招數。

觀諸樓市，雖然並沒有新政策出台，但勾地政策對於收緊樓宇供應早有成效，據運輸及房屋公佈，截至2008年9月（第三季），私人住宅施工單位5,900個，隻及去年全年的45.7%；落成單位3,000，隻及去年全年的28.57%。比照1998年至2000年施工量超過30,000個，而導致落成量由2002年至2004年均超過25,000個。再加上政府叫停港鐵地盤招標，未來的施工及動工量繼續收縮，樓價難以如1997年後那樣大跌。

還有三項因素需要考慮，首先是供款能力會否減弱，目前還未到倒閉潮與裁員潮，失業率仍在低位，未來日子會否顯著惡化？其次這又會否令租金水平降低？第三，也是最難預測的因素，就是銀行放貸政策會否收緊？從報章零星報導中，對這三者均不表樂觀，相信大家也要靜觀市場的發展。