商業地產(8):投資商舖請三思│脫苦海

 

v2-08fbc9c25c10139b5cc202e2d4ba7784_r.jpg

上週末到天水圍一個剛拆售的商場觀看,十馀年前筆者買入嘉湖山莊,亦曾多次到該處,當年有百貨公司及酒樓,現在則變為一本地場,以日用品丶食肆丶電子產品為主。翻查網上資料,原來該處已經是第三次拆售,筆者在網上找到以下幾個成交的消息,可見買地舖與樓上舖的呎價分別可以很大:

31-05-2011:地下G6鋪,面積750方呎,以1,700萬元易手。(均價$22,666)

01-06-2011:46C鋪,面積600方呎,以870萬元成交。(均價$14,500)

22-07-2011:1樓C61至62號舖,面積3318方呎,以6,000萬元購入。(均價$18,083)

17-08-2011:1樓C23至24號舖位,面積2,446方呎,以4,200萬元摸出。(均價$17,170)

記得有英文報紙以一份港英時代的文件,說明天水圍被發展商局限不可以發展商場及街市,是典型的地產霸權云云。事實卻是天水圍幾乎每一個屋村附近都有商場或街市,打開地圖一數,附設街市的商場有:新北江丶天盛丶天耀丶天瑞丶頌富;沒有街市的有:銀座丶天慈丶天恩丶天澤。所以盡信書不如無書,盡信經紀不如自己睇:天水圍並不是只有兩個商場,而新北江只是眾多平民化商場的其中一個。

居民購買日常生活所需跑落屋鷙商場即可,如要享受行街購物的樂趣,既然要搭輕鐵,元朗大馬路可能比新北江或銀座有更多選擇。大家又可以想見這種佈局,是將該區分割為一個個相對獨立的商業區,每個商場只是服務較為細小的範圍。例如新北江商場,主要是做嘉湖山莊樂湖居及賞湖居的生意,皆因南面的天盛苑,東面的天耀鷙都有自己的商場,北面的天愛苑與天瑞鷙共用天瑞商場,結果就變成同級的本地場,但是其他商場都是單一業主,惟獨是新北江已拆售,結果引發很多管理上的難題。

拆售後的商場有很多困難,多份周刊均屢次作出報導,不過都不及當事人現身說法來得直接,以下是取自深之都業主組織網站:

mssoc.com/announcement. 

「五年前開業時,深之都商場十室九空,待至翌年仍未能有效改善出租率。」

「曾嘗試引入多項租務計劃,均因未能獲得業主們百分百的支持而一一告吹。」

「經商會租出的絕大部份舖位是開門做生意的,而非做倉鋪用途。我們希望倉鋪最終會由生意鋪取代。」

「深之都商場的先天缺撼是大門入口狹窄丶舖位細(實用率低)丶走廊狹窄丶沒有寬廣公用地方」

「由於年月日久,商場的設施已漸步入老化階段,而維修項目及費用,卭著時間每年俱增。」

管理糾紛:mssoc.com/announcement. 

一單「吃租」的個案:mssoc.com/announcement. 

如果有興趣買拆細商場的話,真的要仔細研究,有沒有心理準備要自己找租客,自己收租,甚至要自行管理?拿著幾百萬,要求有四厘的回報,不如買本地大藍籌收息仲乾手淨腳,又不用交稅。不要因為窩打老道與彌敦道交界地舖可以升幾百倍,就以為有個「鋪」字都可以博升值。

發表迴響