樓市解讀(26):市建局樓換樓當然有差價│脫苦海

 

2011年3月市建局推出「樓換樓」先導計劃,2011224日以後住宅自住業主,可選擇購買在原址重建的單位或啟德發展區的單位,詳情可參看「住宅單位認購意向安排」(http://www.ura.org.hk/html/c906000t14e.html)

事後有言論謂,樓換樓「應該」是淨換,要額外付出樓價差價,與部份小業主心目中「不須花費一分一毫」的期望有所出入云云。市區重建局的前身是土地發展公司,之所以要改組,就是因為土發當年蝕得太厲害,不得已要變身為半官方機構,換言之又是要政府「執手尾」。雖然近年樓市壯旺,令到市建局大幅盈利,但市建局亦要遵守市場遊戲規則,新舊樓宇有折舊差額,亦有設施上的不同,要求無需補錢就能舊換新,未免太大想頭。雖然市建局以實用面積計賠償,被人認為是搵小業主著數,可是數十年樓齡的樓宇,現在以七年同區樓價計算,同樣地因為樓齡與設施上的出入,達到一種微妙的平衡。

另一種聲音說樓換樓計劃面對樓價下跌時沒有補償,又是另一種的不公平,筆者認為,正正因為沒有選擇是十全十美的,所以才需要多種選擇!接受賠償的話可以即時買樓或作其他投資,接受換樓的就可以得回一個物業,只是不同的選擇,無所謂著不著數。再加上自置居所津貼(HPA)及補助津貼(SA),市值八十萬的單位,往往可以收到140-200萬(見附圖),需要補的差價已有所縮減。

 

住宅單位收購準則舉例(http://www.ura.org.hk/html/c906000t8e.html)

3 replies »

  1. 脫兄: 對於自住的人。你的說法是對。但對於做生意的地舖及投資收租(不是投機,是買了個舖位或單位收租的)。那賠償是不合理及不對稱。以舖位為例, 舊鋪是又闊又深。兼且有天井可供使用(大多數)。而市建局的舖位賠償,令投資者白白被剝奪了起碼1/3價值。而自用商戶也因找不到差不多呎數而能負擔得起的價錢舖位。唯有結業。
    舖位業主要求跟樓上業主要求完全是不一樣。市建局收購價並不是全合理的。

      • 市建局收購還有兩點是極不公平(對商舖業主及投資者而言,尤其是商舖非自用業主).

        1. 30%的特惠補償是要業主在接受首次被收購價才有得計算,如業主不滿意收購價,不接受,那30%的特惠補償是沒有了. 但當業主計算市建局收購價+30%的特惠補償才勉強是市價約85~90%.業主不接受,惟有希望下一次估價價會超過30%以上,那是天方夜譚.

        2. .收購價的估價日跟市建局與業主簽買賣合約時距約6~8個月.舉最近土瓜灣鴻福街榮光街銀漢街為例.估價日是30/10/17. 但簽買賣合約,到今天,2月底,仍未訂出時間. 4個月,在這大升市,荃灣長實海之戀已加了5次價,樓價升了超過10%.

        但這又奈何呢?

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