樓市上升差不多半年，最矚目當然是一手大盤，尤其是市區或港鐵上蓋，即如被各方睇淡勁踩的將軍澳領都，首日也能開售400個單位，更傳出有基金大手洽購。對於筆者而言，二手市場更重要，以前曾為文指出，絕大多數時間二手成交均超過一手，而且二手市場買賣雙方的資訊差較少，有實物可睇更加是呃無可呃，指標性更高。

由於樓價變動比租金頻密，當樓價上升時，租金往往因滯後而追不上，結果就是租金回報或「租價比」出現下降。對於這種現象要分開來看，第一是租金受租約所限，一年死一年生，即使要調整也有時限，樓價上升，業主想跟著加租，也要待約滿才能加，有時甚至未能續約而不能反映在租金上，在這種情況下樓價升幅比租金快是正常現象。

但是目前有些去年售賣的新盤，今天入伙後租務市場啟動，租金回報極低，普遍低至2%以下，扣除管理費差餉等雜費，甚至在1%以下。此乃「明朝的劍斬清朝的官」，即是用去年海嘯前的一手價對比落目前租金，自然低得可憐。例如海濱南岸，以700呎$7,000計，樓價490萬，如「租價比」是4%的話，租金要$16,333，以目前租金市場，那裏能支持？所謂窮則變變則通，據某報刊載，有三房業主自住一房，而另兩房分租予商務客或大學生，又有二房業主與承包內地孕婦來港機構合作，以短租予內地來港產子孕婦，不一而足。

在目前樓市「大龍鳳」市之下，市區以至近郊如荃灣沙田等區租價齊升，150萬以下的上車盤幾已絕跡，加上近年單位越起越大，500呎以下單位如鳳毛麟角，無磚在手來換樓，或無足夠現金做首期者，唯有退而求其次。今年第三季西鐵將透過南環線伸延至尖東，由屯門及元朗出尖沙咀時間縮短至40分鐘以內，結果令新界西北區樓市轉活。

而屯門受惠比元朗尤多，皆因屯門區早有車站眾多的輕鐵，而且可免費轉搭西鐵，從而造成大量樓盤搖身一變為「港鐵站盤」；而元朗區輕鐵沿線除西鐵車站外，每多鄉郊地帶，筆者親身由元朗搭輕鐵南下，一出豐年路站直到藍地站，沿線幾無私人屋苑可言。結果市場聞風先動，屯門一眾屋苑出現多宗短炒獲利個案：

屋苑	單位	上手買入	買入價	賣出	賣出價	持有時間	升幅
大興花園2期	5座高層D室	2009年1月	$93萬	2009年7月	$133萬	6個月	43.0%
悅湖山莊	3座中層F室	2009年3月	$95萬	2009年6月	$115萬	3個月	20.8%
屯門時代廣場	C座中層11室	2009年5月	$108萬	2009年7月	$128萬	2個月	18.5%
康德花園	1座高層C室	2009年1月	$76萬	2009年7月	$89萬	6個月	17.4%
屯門時代廣場	C座中層5室	2009年4月	$87萬	2009年6月	$100萬	2個月	15.2%
啟豐園	1座中層B室	2009年3月	$132萬	2009年7月	$150萬	4個月	13.6%
屯門市廣場	8座高層G室	2009年6月	$114萬	2009年7月	$127萬	1個月	11.6%

屯門區一向被稱為「藍燈籠」，炒到屯門升市已到水尾，離轉向不遠，筆者就以美聯物業最近推出的十八區樓價圖，看看幾個邊陲區域樓價與大市的比較。在2007年升市中，北區元朗最先發力，屯門大埔殿後；2008年跌市中，北區先見頂，接著是元朗屯門，大埔最遲；見底反而是屯門最先，其餘在後。

 

套用股市的「浴缸原理」：「優質股水面油」最先升最後跌；「劣質股缸低泥」最後升最先跌。既然屯門最先見底，在大市最惡劣時跌無可跌，到三月後升市亦跟得上，斷無理由再視之為「藍燈籠」。而且即使樓價上升，計及租金回報仍有四至五厘，足見是次回升具有實質支持。

市場是最精明的，屯門將步數年前沙田交通大改善的後路，租價齊升洗脫藍燈籠的惡名。筆者反而認為，大埔區因無交通改善計劃，亦因長年無新盤樓齡漸長，並且無受惠於邊境經濟，到他日連大埔也炒到飛沙走石時再擔心未遲。