最近一兩個星期樓市的資訊出現混亂的情況，就以新世界尖沙咀名鑄為例，第一天售出66個單位，大多數報章認為是熱銷，另有報章說是反高潮首日銷情淡；之後加推55個單位一晚出售一半，既有報章說銷情放緩，亦有說海景戶受捧。實情是名鑄只有345伙，由上周六開售截至本周一，前後只有三天，已累售達170伙，接近一半。
又如上星期有人以50大屋苑睇樓量下跌大造文章，股票市場有紅底股，樓市七月份有四個屋苑成交量破100宗，成為「紅低屋苑」，八月份暫時只有嘉湖山莊到數，美孚及第一城接近，太古城還有一段距離。實情是二手市場睇樓量及成交量仍然活躍，只不過擴散到其他二線屋苑，以50大屋苑來代表全港，難免以偏蓋全之疑。
然而由於一手樓價跑得實在太快，多個屋苑出現過萬元成交，莫講港島區傳統豪宅區，連北角半山三十年舊樓也是，西貢飛鵝花園高造呎價萬四，連大角咀亮賢居也錄得一宗行政樓層過萬呎成交，結果二手市場醞釀封盤反價潮，買賣雙方差價進一步提高。
類似市況也曾在2005年發生，當時九龍站凱旋門熱賣，更傳出呎價三萬多元成交，觸發封盤反價潮，有議員質疑此等交易究竟真有其事，還只是宣傳伎倆，要求公佈是項交易是否屬實。你的議員起來關心你用多少錢買樓，深恐呎價三萬的凱旋門會影響民生，結果就是市場雞飛狗走，樓價停滯達一年之久。
筆者提起此往事，皆因早幾日看電視，聽到新世界董事梁志堅先生嚴辭否認名鑄有偷步成交及摸貨大賺，相信亦是擔心你的議員又來關心你用多少錢買樓，深恐呎價二萬的名鑄會影響民生，而無視在Ｍ型社會之中，豪宅、名車、遊艇無論賣幾貴，都只是有錢人的玩意，身家數以億計的人用幾百萬或幾千萬買一件玩具，旁人又關心來作甚？
目前樓市就像《倚天屠龍記》中張無忌被困乾坤一氣袋，九陽神功積聚無法打通經脈，第一次成崑用幻陰指隊張無忌個袋無谷爆，第二次成崑與張無忌隔袋對戰，九陽神功谷爆個袋！同理樓市在新盤供應短缺及廉價資金積聚之下，上次在「李的議員」的幻陰指之下無法破關，今次他們沒有出招，有的只是「籠屋租金過高」的聲音，或許是由於有些人終於明白夏蟲不可以語冰的道理，而不去淌這片渾水。只要官不管，Party仍然繼續。
或者筆者又是太樂觀，一眾接受傳媒訪問的專家學者仍然視樓價當要反映實體經濟，而無視社會早己分作兩層或以上，表面上那些一手新盤及反映「ＸＸ大屋苑」的樓價指數節節上升，實際上大多數的屋苑樓價表現比大市差，更惶論租金升幅遠遠不及樓價。「民生議題」與「經濟議題」混為一談，難免謬以千里，為甚麼他們不關心中移動由百多元跌剩一半，或匯豐供股影響民生呢？
後市走向要視乎買賣雙方的差距，究竟是由賣家落價相就，還是買家提價追捧？一方面屋多過戶二十多萬，另一方面新盤的供應明顯是低於換樓及投資需求，看似矛盾的現象。筆者以為既然市場中人的焦點在一手新盤及指數成份屋苑，即那些所謂「ＸＸ大屋苑」，所謂「沉舟側畔千帆過」，買不中強勢盤，大市如大江東去，弱勢盤只有「過盡千帆皆不是」。樓價究竟是否影響民生，是沒有人去理會的。
今次上升, 確係與實質經濟無關, 似乎是負面因素.
然而這個泡沫相比 97 年, 卻又顯得不太大, 至少利率暫時仍有一段時間偏低.
我估短期既升跌幅度都不會太大.
[版主回覆09/06/2009 18:04:00]有冇諗過「指數」是怎樣計算的？九七年時乜樓都炒得起，深井都過萬，天水圍五千，馬鞍山將軍澳七千；今天只有小部份地區及屋苑跟大市一齊升，大部份連海嘯前價格都追唔到，接均平均，自然得出供款負擔比例又低，指數又同九七時一大斷距離。
脫兄, 平常也很喜歡看你的blog, 因為寫地產分析寫得深入的人很少. 有些事想請教, 小弟最近買了東涌影彎園的一個高層單位1295呎, 呎價約3450. 最近由於價錢升得快, 所以覺得了買貴了一點, 是嗎? 想請教一下你對該區前境的意見, 小弟在荃灣和荔景上班, 打算自住的……….
[版主回覆09/09/2009 21:26:00]東涌欠缺跑贏大市的因素，而影灣園屬離車站最遠的私人屋苑，唯一的好處是有村巴，如你視之為居住物業無可厚非，但投資搏升值，四百幾萬有更佳的選擇
樓市有机會調整嗎？現在的樓，貴到負擔不起‥
[版主回覆09/10/2009 19:21:00]樓市當然有機會調整，但幅不大，想想金融海嘯都只是跌兩成左右，如果要等一兩年之後才出現大大鑊事件令到樓市插水，恐怕到時樓價唔知去到邊。
我都睇到中原指數入面有個現像, 就係o係回歸前, 各區樓巿大至上是同步, 但在董禍之後各區分別卻有分道楊標之勢港島,九龍 十分之強勢, 但新界尤其是新界西就大落後了. 這其實是因為指數成份屋苑改變了, 還是顯示貧者更貧, 富者更富呢?
[版主回覆09/12/2009 21:20:00]筆者在《置業進階筆記》有一章是以差餉物業估價署分區指數解釋這個現象，證明與中原指數改變成份屋苑沒有關係。
但大家想一想，回歸前市區主要是舊屋苑，新界尤其是沙田屯門很多新屋苑，硬件與地價互相抵銷；但回歸後比如九龍站、奧運站、荔枝角四小等才落成，市區變為較佳硬件及地價，新界變成較次硬件及地價，分道而行是十分正常的現象。
當然，社會變遷的影響也很大，除貧富懸殊外，Ｍ形社會階級分層影響更大。
"樓市當然有機會調整，但幅不大，想想金融海嘯都只是跌兩成左右，如果要等一兩年之後才出現大大鑊事件令到樓市插水，恐怕到時樓價唔知去到邊" ….. AGREED.
什麼時候…調整…想買樓, 有實際上需要, 但現在是適當的timing嗎?
Can wait for a while for 調整? even only 5% !!!!
[版主回覆09/27/2009 23:00:00]任志剛講果d野其實已經嚇左某部份人，如果銀行又跟著做收緊貸款就可能會有較大幅的調整，可是你睇下大淡友台講乜野： http://cablenews.i-cable.com/webapps/program_video/index.php?video_id=58131
如果你有置業需要，不妨開始睇樓，要細心比較心儀單位同邨及附近樓宇究竟做緊乜野價錢同叫緊乜野價。網上資料常有時差，可達一個月之久，自己做功課可信得多。
As I said before, with the exception of a few luxury flats, many house prices have rebounded slightly after the 08 financial crisis. There are still many choices of flats in the price range: $2500 /ft – $4500. As we can see, most house prices are still lower than the peak in 2008. So there is still a momentum to rise. With the gradual recovery of economy, the flat prices are very likely to break the 08 peak level. The chance of price correction is very small.
Any comment on 西九龍長沙灣荔枝角道昇悅居 , Can Share ? Thank you so much in advance? ……..好煩
[版主回覆09/29/2009 06:57:00]四個屋苑的同質性甚高，向內園向街已很大分別，其實你煩的是甚麼？千里之行始於足下。如果你期望的只是5%的調整，昇悅居收一年租都有三四厘喇！
It is just a mass housing. The average price is about $5000 – 5500 / sq ft. The required budget will be about $3.5 m to $4 m. There are some more choices in W. Kln.
好煩 是因為prefer 西九龍,想要交通方便, 但是budget有限, 害怕買錯樓, 選錯區……用來自住…怕買貴左
[版主回覆09/29/2009 23:52:00]人生很多煩惱是想像出來的，例如想像到十個問題，實際出現的只有兩個，而正有三十個解決方法。
大埔可選擇既私樓唔多, 大埔中心雖然成交活躍, 但樓齡已經有廿幾年, 而且出入多數搭火車, 所以我最後決定左新達廣場.
我比較過大埔中心, 太湖花園, 新達廣場和新峰花園, 由97至03, 03至09 兩段樓價走勢(係美聯網站搵), 發覺新達樓價較貼大市, 而且跌市時價都幾硬淨. 唔知脫兄點睇呢??
[版主回覆10/02/2009 22:55:00]樓宇質素有時是相對命題，新達最近火車站，又有自家商場，同大埔中心比本來就是瑜亮之別。正因為近火車站，應該比較多市區人搬入去住，缺點係格局有限，再沒有擴建的餘地；相反大埔中心可以將停車場改做戲院，搞旺個場，中線來說表現應比新達佳。
脫兄!你認為昇悅居地點位置 &未來升幅空間可以嗎?
西九龍/九龍有沒有你覺得值得置業自住的樓盤 啊 ?
Budget arount HK$4,500-HK$5,000 per square feet.指教指教…感激
[版主回覆10/05/2009 22:44:00]昇悅居並不突出，樓價與大市相約，自住算係理想，其實大部份西九龍區十年以內樓齡的半新屋苑，只要低於五千都有自住的價值。那些所謂樓價太貴我買唔起的論調，根本就是以偏蓋全。