由於樓宇興建期以年計，今年的落成量在幾年前已決定了，下圖是筆者對未來幾年落成量的估計（參考《私人住宅一手市場供應統計數字》截至2009年9月30日）

 

 

截至2009年第三季，施工量5,100，落成量5,500個，筆者比較多年來兩者數字，發覺出現大約三至四年的時差，每年數量差距只有兩三千個，以前已述及，不贅。但筆者併合最近期的資料，發覺情況出現變化，2003至2005年共有43,100個單位動工，可是2007至2009年只有24,800個單位落成，心水清的讀者一計就知，每年約少了6,000個單位。

施工了的單位遲早都要落成，既然有萬多個已施工而未落成的單位（包括鐵路上蓋的地基工程），無論是因為建築期增長了，還是發展商有意無意把單位「藏起來」，筆者也不敢對未來新盤短缺作太保守的估計：2010年左右現樓會陸續出現，因為2006年有17,300個單位動工，前數疊後數，很大機會超過15,000，甚至20,000也不出奇。

但是施工量的瓶頸，其實在2007年才開始出現，2007至2009年只有26,000個單位動工，即使把延遲落成的18,300個單位計算入內，2011至2013三年內將有44,300個單位落成，即平均每年約14,700個單位。如果有人認為供應斷層即將出現，筆者斗膽指出撇除屋多過戶那廿六萬，未來三年供應與2006年之前相近。

沒有大幅土地勾出，重建項目規模偏細，即如現在出售的所謂豪宅，每多只有數百甚至數十個單位；居屋貨尾即將售罄，港鐵巨盤即使招標，落成也是三幾年後的事情，正所謂「遠水不能救近火」，到時的現樓價格幾肯定不是為上車人仕而設。

特首描述「豪宅價可能具有傳染性」，即豪宅高價帶動中小樓價上升，因應坊間要求政府打擊天價豪宅市場，金管局要求銀行收緊樓宇按揭，對二千萬以上樓按成數減至六成以下，相信類似措施陸續有來。

但筆者看到此等政策，類近「向白蟻窩噴殺蟲水」，即「殺一竇變成十竇」，搞到一屋都係！既然市場上有資金追逐樓宇，增加供應比如提早出售樓花、加快補地價申請、以招標方式售地等均可達釜底抽薪之效。只打擊豪宅市場，本來想買一間豪宅的遊資，難道不會去買十間太古城或美孚新邨？

本來發展商售樓後，把資金由市場抽走亦可達到降溫的效果，現在將資金驅逐到二手市場的結果是，交易資金由新業主流入舊業主手中，自有大批銀彈可以投入市場。最具體的例子：政府以十九億收回了元朗區土地物業，居民拿了資金便會置田買屋，比如大地主收了錢難道不會去投資其他物業？一場「亞力山大式通貨膨脹」即將在元朗發生。當資金到各區購入二手中價物業，其連鎖反應亦非民粹政客及尋租中產所能想像。

港人指責國內同胞買貴豪宅之餘，有沒有想想這是本地發展商賺了國內人的錢？香港人不走去搶帽就不會受害，嫌樓價太貴可以等到平才去買，解決居住問題大可以租樓，但是租金亦早已上升，港元購買力貶值，無用筆者置喙吧！

筆者早在2004年初提出「麵粉與麵飽──談地價及樓價的迷思」、「縱虎驅狼　縱狼驅羊──官商挾高樓價」及「燕碎當然貴過麵包──談官地拍賣」三個劇本，五年後的今天已逐步實現。