【明報專訊】一年之內，逾5000億元資金湧入香港這個彈丸之地，令樓價足足升了三成（中原指數至今未高於去年高位），豪宅更迭創天價成交。看著豪宅呎價動輒炒上2萬元，身兼港區全國人大代表的資深銀行家吳亮星慨歎樓市供求已經失衡︰「你咪炒囉﹗但用的人（打工仔）用不起，租金便會追不上去（差餉物業估價署租金指數已連升十個月）﹗」他給予打工仔一個直截了當的忠告︰「如果不趕著用，就不用現在買樓了。」（唔係用又要買，仲唔係炒？）

　中銀香港（2388）信託董事長兼集友銀行副董事長吳亮星，在銀行業已工作逾40年，看盡香港多年來的風風雨雨。他已屆花甲之年，但仍熱中各項公職任務，包括在香港港大學工商管理學系當導師（mentor）。訪問當日，學徒與他才首次會面，退而不休是他的一個寫照，對於脫韁野馬的樓價，他說起來照樣激動。

　打工仔買不起 調整遲早出現

　「我與已退休的同事聊天，談到他女兒去年起想買樓，到了今年還未買，就是一直看不好市況（但係個市由去年尾升到依家）。據那位同事所知，有地產商高級職員現在都要賣樓（換樓梗係要賣左舊果間），說現在已是套現的時候（偏偏又有人勾七十幾億地，又有人九十億補地價），顯示樓價已經偏離正常水平。」

　香港是一個很特別的市場，「資金來去的自由度太大，而香港又是最緊貼中國這個新興市場的地區。」所以吳亮星認為，「很難分辨投機或投資。5000多億元資金流入，當中有投資移民（置業投資移民共八十五億），但投機成分實在難免，要判斷泡沫幾時爆破實在不容易。」

　雖然市況難料，吳亮星心底始終有把尺︰「一旦供求失衡（現在咪供求失衡囉！），調整自動會出現。」

　他指出，一般受僱人士現在沒能力入市（香港私人樓宇只佔整體51.4%，私人住戶只佔全港住戶48.9%），意味遲早會出現調整︰「最近很多地方呎價要兩萬元（連帝景園同禮頓山都無喎：http://www.centadata.com/cci/cci.htm），相信不是一般打工仔承受得起（有錢佬駛唔駛住？），但要用的都是打工仔為主，若他們用不起的話（貴樓只佔極少部份，大於1,076呎單位共79,400個，只佔總存量7%，零九年第三季月入超過6萬的家庭共19.3萬戶，有能力供808萬的物業），便會出現失衡。」

　投資物業要看升值潛力，租金走勢能否追貼都是一個關鍵，吳亮星擔心的是︰「在中區投資了物業的買家（中區並不是住宅區），未來能否收回回報（租金）﹖我都覺得是個問題。如果出租的樓宇呎價成本要2萬元，那出租的租金實在無可能追得到。」

　租金走勢能否追貼關鍵

　吳亮星眼中，正常按揭息率大約在6厘左右，但現在息率只約1厘（編者按﹕現在拆息掛鈎的按揭利率可低至1厘或以下），即使升回2至3厘水平，仍有一段時間。他提醒說，美國聯儲局在市場扔進太多資金，扭曲了利息市場︰「扭曲時間不會太長，由於資金本身是有成本的，但現在的成本只是『印銀紙』（即所謂金融泡沬）。明年第一季中國內地可能會加息，一加息，（香港的）樓市股市將會出現明顯波動。（息率與樓價一向沒有明顯關係）」

　吳在1996至2004年間，曾任房屋委員會成員，他說當年也有向時任房屋及規劃地政局長的孫明揚提出不要停建居屋。「我跟他說為何要說得那麼死。」政府在2002年底，為了防止樓市進一步下跌，提出了九項措施，就是所謂「孫九招」，其中包括立即停售及停建居屋，及停止出售公屋計劃。

　曾籲勿停建居屋 港府應保持房屋供應

　「我當時跟政府說，長遠來看，政府應該持有一些房屋供應。就算你不建居屋，也應該在市場上買入私人樓（買黎做乜？為發展商包銷定係為幫醫生律師情侶置業？）。既然市況已如此（當時很差）（當時庫房無乜錢），買入一批並渣住，短期可以出租先。最重要是業權在你手中，當市場不夠供應，就推出來賣。」他說政府要提供的供應，不求高質素，做到實而不華（ｄ中剷就黎刮你），讓中產人士（他們願出錢買的話，自有居屋二手市場）上車便可以。「你沒有居屋（供應），又叫我要搬去新界住（新界是否不能住人的地方？），怎能平衡社會的矛盾。」