小魚兄上期《據實的客觀質疑》，點出集體創作財經界名人前言不對後語，此現象筆者亦有留意，比如有人曾說買三百萬匯豐正股風險仲大過買三萬元匯豐窩輪，又或者炒窩輪學做CEO。同一個人講野都會自相矛盾，何況是「集體」？
筆者有時也會前言不對後語，大家可以看看筆者2004年前的網誌仍然是看淡的，看錯市不要緊，最緊要識得改，不可死撐。市場是因某些因素而出現走勢，而非跟隨某君的指導而行，強如股神也是看到鐵路的前景而投資，而非自以為點石成金而亂點鴛鴦。人誰無過？但有些「始終如一」的人，亦不見得值得欣賞。
某發展商屬下的電子傳媒，無論是財經節目，還是地產節目，所有主持人都是始終如一地看淡樓市，連現在的大旺市，他們也有辦法在千頭萬緒的消息中發掘利淡的觀點。又如某大代理集團的隱形大股東，也是無論任何市況都是看淡，我們作為讀者真不能不寫個「服」字。
進行分析時要抓著重點，筆者以前因看淡香港的長遠發展而看淡樓市，但後來發覺這點是無關重要的，最重要的是樓宇的供求、資金及信貸的鬆緊度，對於次要甚至無關痛癢的因素，看得越多，只會自亂陣腳。某些人居然想到用美匯指數預測香港樓市，就算圖表併出兩者有關係又如何？根本難以解釋兩者的因果關係。同樣地置業決策，首要是究竟可以買多大金額的樓宇，偏生人人都想著自己的Dream House，列出一大堆條件，然後說樓價太貴，筆者只有一句：「萬丈高樓從地起。」
最近的樓市政策，亦有此款傾向，簡單如究竟現在樓市有沒有泡沫，金管局與政府一個話有，一個話無，皆因所謂「泡沫」根本就沒有公認的定義。那麼政策應該是防止泡沫形成，還是防止泡沫爆破？更滑稽的是所謂「豪宅價會否傳染到中小樓宇」，特首說沒有，林鄭月娥卻在上周說，要推出好幾幅豪宅地，若能紓緩豪宅供應，亦可紓緩中小型樓宇的價格。
我們的政府思維主次倒置，連那個是山，那個是牛都分不清：究竟政府應該解決市民的居住問題，還是去幫市民去置業？方今政府要負責幫市民讀大專、幫市民創業，甚至肯去搵工送你五千大元，連甚麼是應該做的事也混亂起來。
而近半年來，政府都是以各種方法打壓豪宅市場，以免中小市場跟升，實踐的結果是豪宅市場的確冷卻下來，但中小市場一樣照升！歸根結底，豪宅與中小樓宇的「用家市場」是分開的，但是對於「炒家市場」卻沒有這個防火牆，市場上有的是資金，同時銀行體系放出大量貸款，兩者並行引發了物業市場的投資動力，偏生豪宅市場被打壓了，炒家還不在中小樓宇市場尋寶？
以筆者觀之，香港樓市的真正問題，是有些人明明只有能力買二手市場的中小單位，卻想去迫政府提供一手的上車盤。就當政府硬要把市民置業責任攬上身，在居屋二手市場的補地價政策入手，可即時提供大量的中小單位的樓盤及租盤，比如容許居屋先賣樓後補地價，或者未補地價居屋只需交市值租金的三成代替補地價之類。總好過以為增加豪宅供應（卻未必影響樓價）可以控制中小樓宇的樓價（而非供應）。一如某財經爛gag：「由於恆生指數太多中資股，所以標普500指數更能反映香港經濟。」
隔牛打山，死未？
我認這是自由市場所造成的.香港一直以自由而自豪,現在政府想理佢會唔會可笑了一點.最後會造成內地的政府調控or美國的大戶操縱呢,我想無人會知了.
[版主回覆03/06/2010 14:04:00]政府管城市規劃，就應該定時賣地
所謂勾地制度，早已變質為政府與發展商互相牽制，土地齊齊晒太陽，應該要走回頭路
有種弔詭的說法，當深資的投資人如脫兄，都認為樓市可以大發特發的時候，就是樓市見頂回落的時候吧！可能閣下不認為吧。政府與地產巨富挾高港地產、大力推廣金融業的投資，實為增加稅收，亦無可口非，皆因公務員的奉祿長糧計落龐大，日常公共開支不知多的是。但長期飲鳩止渴對香港是否一條正路嗎？可政府裡可能有其他振興香港的高見，政府有其打算吧！但政府不增加公屋，復建居屋的話，市民實多多意見喔！
[版主回覆03/06/2010 14:06:00]筆者都講過呢一浪會好短，而且好急，貪心的人不出一年半載就自食其果。
如果Ｄ人講到香港長遠發展咁ＰＫ，咁仲鼓勵佢地買樓？甚至要貼土地搞居屋？講唔通喎！
幸好長期淡友仍然睇淡，樓市距離爆煲應該仲有一段時間，如果樓X傳真、王X彥或經X日期嘅區X明(筆名：唐X)轉呔睇好， 強烈出貨訊號！ 好彩佢哋唔會咁輕易改變睇法，音樂椅遊戲仲未完！
[版主回覆03/06/2010 14:06:00]筆者估計是2012
脫兄,
你好! 若如你所言樓市音樂椅會在2012才停, 但我層淘大樓(1期)明年就剛好30年, 曾問過銀行30年的樓批按揭會差些, 那是否應該今年沽出淘大轉買其它地方呢? 因起碼還有2年升市.
另外, 樓市若在2012年達至高位, 那股市又點睇呢?
太多問題, 不好意思. 先謝謝脫兄給予意見.
[版主回覆03/06/2010 23:24:00]所謂2012大限，筆者只是推測之言，市場上也有些人抱此說，當參考好了！不要一成不變。
如果你的目的是搏升值，淘大當然不會是最佳選擇，筆者認為最值得搏升值是低水的新盤，第二是已折價的半新樓，第三是大成交藍籌盤，然後是單幢樓，最次是居屋夾屋。淘大都可以算是大成交藍籌盤，你想轉也要想想轉去那兒。
樓市轉向很慢，股市則也得多，一個樓市升浪，股市可能已經由升到跌由跌到升幾次了！坦白講，目前香港股市的投資價值比樓市高一點。
謝謝脫兄意見. 但我層樓未供完, 若賣出也不能全數投入股市, 所以投資係樓, 出數十個, 就可放大到像現在200多萬的投資成本了. 若在250萬以內想找 已折價的半新樓, 不知脫吧是否有心水推介呢? 我依家住緊482尺, 都想換一樣的. 另外想問脫吧幾時會再開talk呢? 謝謝.
[版主回覆03/07/2010 16:50:00]老土都要講一句，雖然筆者已搬離，但以250萬買市區約500呎兩房單位，港灣豪庭仍有選擇，做到九成按，大約30萬就夠晒上會，餘錢可另作安排，樓齡才七年吧！
既然網上有得聽返（右上角「分享會錄音」，就暫時無需要再開，筆者亦沒有其他重要內容要講，或者等樓市再轉勢搞一次私人性質的會面吧！
I think it depends on your relationship with banks and your intention of buying a flat. Eg. If your relationship with banks is not close, you should not borrow too much. And if your intention is just for "quick profit", you should choose a flexible plan, and tell the bank frankly, as they will reduce your penality charge.
However, don't tell a lie to banks, as the consequence will be very serious.
[版主回覆03/07/2010 16:54:00]至理明言，與銀行打交道是重要的，比如在那銀行出糧，多些用銀行的服務（如稅貸之類），不拖咭數，銀行才有資料評估，作出特別的安排。
hi thx for the sharing, by the way, would you mind to let us know do you have properties on hand and if so where / when / price of buying ? for investment or for living ? thx it may be a gd ref for those who want to buy
[版主回覆03/07/2010 17:04:00]早在2008年12月出版的第二版《置業進階筆記》P.224，筆者已指出52.97-57.05是阻力支持區，穿破了才會跌到31.34沙士水平。
事實上中原指數未跌到31.34，只是跌到56.71就反彈了，其實當時見到銀行放水及經濟數據漸漸好轉，已經係入市時機，筆者也在四月份換樓。
時至今日，升穿了74點的多年阻力，市場就會自我完成地把樓價推上，現在己經不是置業自住的時機。時機過了唯有等下轉，強行上車亦沒有好結果。
The current interest rate is close to "ZERO", you better use a small downpayment.
HK has many poor guys. I suggest FS to exempt tax for a downpayment up to $0.5 m, as "donations".
Many people buys a flat for investment (owneroccupation is also investment). However, most of home-buyers are 唔衰得 . When the property market dropped, they suffered losses, felt “loss of face”. Many people are laughing at them. Then they will be very angry, and complain the Government this or that. They love faces despite that pocket does not have money. These people is destined to be 一事無成 .
hi 我想問下你"樓市漫步"中,pg288-289,沙田博康係公屋,但係點解會有1010呎呢,咁大!
[版主回覆03/07/2010 19:35:00]博康邨屬出售公屋，資料按照房委會網頁計算出來，有幾個公屋都有近九百呎單位
HiHi, can you eleborate more on "筆者認為最值得搏升值是低水的新盤，第二是已折價的半新樓，第三是大成交藍籌盤", can you suggest some examples? Thanks
[版主回覆03/08/2010 19:52:00]低水新盤：爛市時才會出現，例如原築
已折價的半新樓：例如一年前的Yoho Town，或現在的卓爾居，到新盤開時就會跟上
大成交藍籌盤：太古城、美孚、黃埔、第一城、嘉湖，其變現能力令其始終有一定市場價值
本人睇左脫兄既 blog 都有一段時間, 都獲益良多, 亦慶幸在上年頭鼓起勇氣入市, 捕捉到一個相對低位, 當時睇各國政府大印銀紙救市, 銀行又積極放寬按揭貸款, 認為買樓是一個不錯的投資, (因為估計HKD 會跟 USD 貶值), 當日亦勢估唔到樓市升得咁急…到今日心入面經常思考的問題係, 究竟應該幾時出貨, 到時又會有咩原因令樓市跌呢, 退市應該會係其中一個原因, 但斷估冇可能退得急, 因為經濟根本未有耐復原, 咁樓市既回調又有potential 回幾多呢? 所有 market 都唔會只升不跌, 但要估計究竟可以跌多少先有投資空間, 97時供樓負擔比率超高, 利息又比而家高很多, 現時睇, 根本想像唔到o係未來一兩年樓市可以重現當日的跌幅
[版主回覆03/08/2010 19:54:00]筆者只看到兩個原因：突發性政經事件、政府政策１８０度改變
兩樣都無得估計，睇牌面做人吧！
之前請教了脫兄意見，在此謝過
現在小弟都準備 kick off 買樓計劃，當然仍會留意市況，以及按自己實際能力去買
回望上年，海嘯期間，雖然有錢，但都擔心工作不穩，而到了穩定後，又想著樓市 / 股市都不會展開升浪，只覺得會在低位徘徊一段時間，誰不知估錯了。
現在，對樓市的預測，加上脫兄的意思
自己亂咁估下，認為上望 100 點不出奇，再突破新高也可，但將來下跌幅度都大，不過應該不會跌穿海嘯支持位的 50 點，估計低位為 60 左右
正如我都估計呢次股市升浪可以去到 4 萬，然後會跌到 15000 一樣，但不會再去番 11000 呢個低位 ( 一浪高於一浪 )
當然世事無絕對，任何事都可以發生
不過我常常說，假如，樓市跌穿海嘯支持位，股市跌穿 10000 ，到時又是什麼「光景」，市況必然係超級差，有無買樓，有無股票在手，都必然身受其害。
[版主回覆03/08/2010 19:50:00]好多時，太過長遠的規劃到時到候就無用，太過深遠的考慮到時唔出現又係無用，活在當下，摸著石頭過河仲實際。
回應脫兄曰「如果Ｄ人講到香港長遠發展咁ＰＫ，咁仲鼓勵佢地買樓？甚至要貼土地搞居屋？講唔通喎！」 凡古為官者，奉【風調雨順，國泰民安】皆為千古之名鑑金句，乃天賜之金石良言也。此二句其所要為【安、順】二字。 順者，不逆也。安者，無違也。不順者，反也。乏安者，亂也。 然不務蒸蒸民心安之以順，乃為政者之大忌也。蓋國亦危矣。 民安者，國泰也。建居屋 ，定民心，保其長治久安之計矣。 凡地為民開，財帛為民用，順民之意於其安之樂業，置之草蓋，國治之至善，善莫出此焉！為政者無逆民為上，土地財帛皆為民出，反用於民，不為民責，何懼之有？
[版主回覆03/08/2010 19:55:00]其實你想表達乜野？
Hi tokuhon, as we know, 博康邨屬出售公屋，but there is no policing of environmental mgt.
其實我想問下點解咁大呢,比d公屋富戶?
[版主回覆03/08/2010 19:39:00]筆者對此問題沒有研究
刪文時刪錯了一個留言，茲如下：
嘉亨灣或翔龍灣並不屬於低水的新盤或折價的半新樓，而是有溢價的半新樓，並不值得投資。
"..嘉亨灣或翔龍灣並不屬於低水的新盤或折價的半新樓，而是有溢價的半新樓，並不值得投資。" 請教如何可知道該盤屬於低水否? 按呎價或應按實用率? 因較多留意港島盤, 發現太古等呎價的確高過嘉亨灣(以兩房類別計), 而且要預一筆裝修費. 馬鞍山樓如翠擁潛力會否高些?
[版主回覆03/08/2010 21:07:00]對不起，錯誤地刪了你的留言。
所謂高水低水，要有所比較，要用類似的「級數」樓宇作標準。然則何謂「級數」，怎樣定義？筆者認為是相近的市場定位，比如上車盤、中產盤、假豪扮豪、正真豪之類，是以「購買目標人仕」為準，例如同是太古城，山字與海字已經不是同一級數，海字現在隨時做到過萬元一呎，皆因住在該處的幾乎是該區最頂層人仕，雖然其硬件及設備較次。
如要比較，嘉亨灣是相似於逸濤灣，兩者的呎價接近八千，但與更接近地鐵的中產屋苑如康怡、柏蕙苑六千多相比，則明顯偏高。當然我們要計算他們硬件的折舊，筆者多用每年2%計，大約相差10-15%左右。基本上筆者不認為港島區有多少物業值得投資。
馬鞍山樓與東區並不是同類市場，皆因東區要考慮的是交通、購物之類的因素，而住得到馬鞍山者則多對居住環境的要求，以筆者之見，寧選吐露港海邊的屋苑，比港鐵站左右的貴價屋苑，因為要交通方便的人，也不會住到烏溪沙。
最終樓價是甚麼決定的呢？甚麼人住就會出現甚麼價格。所以御龍山也好過銀湖天峰。
Hi, what do you think of Tsing Yi? Like 翠怡 & 藍澄灣？
[版主回覆03/10/2010 07:56:00]接近青衣碼頭或青衣站較好
樓X傳真 已改為好友啦.因為佢阿媽投左塊靚地
[版主回覆03/10/2010 22:02:00]某一天，李兆富、孫柏文、胡孟青在Money Cafe同大家講：「我地買左樓肋！」
相信樓市一定見左頂。
請問你如何看東涌樓? 有升值潛力嗎? 我有一映灣園單位正在收租. 應否賣出止賺? 還是繼續收租呢(現在租金收入已能cover 供樓支出)? 多請指教~
[版主回覆03/10/2010 22:03:00]有得升，但都會升得少過人，所謂基建過門不入。