筆者倒想知道，甚麼是二線樓？還有沒有三四線樓？
轉炒二線樓 升市尾聲？（原載《信報》2010/03/08 投資者筆記）
1980年我老曹首次用「供樓能力指數」（Affordability Index）去分析本港樓價。1981年供樓利率升至24厘後，引發本港樓價大跌。
1984年7月中英政府簽訂《聯合聲明》，宣布港府由1985年4月1日起每一財改年度只可賣地五十公頃。當年我老曹撰文指「三個政府逼港人發達」，因為土地供應受限制，樓價遲早上升。
豪宅價格早已見頂
1987年10月股災後，本港地價加建築成本竟超過當年樓價，我老曹用「麵粉貴過麵包」去形容當時情況，指出上述代表地產商仍睇好後市，到今天「麵粉麵包論」已人人知曉。1997年7月1日賣地限制結束，取而代之是「八萬五房屋政策」，當年我老曹除大力反對此政策外，亦叫大家賣掉地產相關項目（包括地產股）。2003年9月政府推出「孫九招」取代正常賣地政策，改為勾地表，我老曹認為香港豪宅樓價可從此睇好。
2010年2月財政預算案，政府首次更改過去的勾地表政策，雖然更改不大，但是否意味2003年9月開始長達七年的豪宅上升期告一段落？其實，豪宅售價早於2007年第四季見頂，但在利率降至接近零環境下出現大力反彈。今年樓價更超過2007年高價，但在政府打壓下，資金改為流向普通住宅市場。股市一旦炒賣二線股，代表升市已到了尾聲。
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如閣下自2000年開始投資美股，十年過去了，回報率仍是負數！如你在1973年3月9日恒指1774點時買港股作長線投資，你不但要承擔1973-74年超級大熊市的壓力，而且下一次恒指再見1973年3月9日水平已是1981年7月17日，而且好景不常，恒指很快又再回落，恒指真正升穿1774點阻力大升已是1986手5月的事，距離1973年3月9日共十三年零三個月！同一時間，1973年至1986年本港GDP大幅上升，而且CPI升幅亦十分大。
不但股市如此，如你在1980年1月金價見850美元之時入市吸納的話，要到2008年1月才打和，前後共二十八年。學柴九話齋：人生有幾多個十年？如這次在2007年10月30日恒指31958點入市，何時才守得雲開見月明？我老曹真的木宰羊。為何1973年到86年經濟大幅增長，但股市由仍停滯不前？為何物價不斷上升，金價在1980年至2008年才打和？皆因買入價太高所致。1968年一両黃金值270港元，而以1970年本港樓價每呎110元（1968年香港暴動，因此不應以當年樓價計，故以1970年香港經濟開始復蘇那年的樓價計），即一両金換兩呎樓。到1980年1月每両黃金值4800元，當年太古城住宅樓價平均每呎1200元，即一両黃金可換四呎太古城住宅，證明1980年1月金價太貴。到2000年1月每両黃金值2600元，太古城每呎樓價8000元，即一呎樓可換三両金，證明2000年金價太便宜矣。到今天，一両黃金值11000元，太古城住宅樓價平均每呎8000元，如以過去住宅樓價與金價關係看，金價上升空間還有多少？
有人出來答了：
Mak’s Column 麥萃才
應否復建居屋？
據地產代理估算，現時香港平均樓價每方呎約4,500元。一個面積450方呎單位，售價約200萬元，而樓價上升的範圍，由市區蔓延至新界北區，如最近有元朗新盤售價每方呎逾5,000元，其售價遠比香港物業平均呎價4,500元要高呢！
新界西是樓價落後區域，據中原城市領先指標，指數已達58.5水平，即距離97年樓價尚有四成多差價，但比早前明顯改善。如套用在股市，股份先炒大藍籌，然後二三線，跟著是四五線蚊型股；股份由熱門股，慢慢炒至冷門股。以物業來說，藍籌是市區盤，包括港島及九龍區，其次是新界東，再其次是新界西，如現時連新界西樓價也開始大升，究竟代表樓市快將調整？還是又是另一個升浪開始？
經歷金融海嘯後，居屋滯銷，現時香港還有數千間居屋待售，以現時樓市熾熱情況看，是時候把居屋貨尾推出，以紓緩物業供應不足。但之後是否復建居屋，政府便要細心考慮，因停建居屋是經過深思熟慮，不是倉卒決定，建居屋要考慮成本效益、樓宇質素、市民負擔能力，以及對私人物業市場的影響。怎樣取得平衡，而究竟有否其他解決方案供政府選擇便成關鍵。
作者為香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監
謝謝你上篇文中的建議. 即馬鞍山來說, 帝琴灣投資價值較翠擁為高?
>嘉亨灣是相似於逸濤灣，兩者的呎價接近八千，但與更接近地鐵的中產屋
>苑如康怡、柏蕙苑六千多相比，則明顯偏高。
我原也是這樣想, 但後來經紀介紹嘉亨灣有些2房單位呎價也是六千多, 加上有會所及樓較新, 才覺得是否會低水, 有投資價值?
[版主回覆03/08/2010 22:57:00]以筆者愚見，觀瀾、聽濤、海典、雅典，兼得兩者之利，更值得留意，始終帝琴灣的位置太偏，而且當新地企嶺下海大項目落成，而沒有擴闊公路的話，好大機會塞車。
如果逸濤灣或嘉亨灣靚則靚景可以做到六千的話，可以話係筍盤，但以呢個市勢經紀又怎會推筍盤出來？或者有其他問題都未定
點解2003-2010果條線無海嘯時段下跌20%呢？
[版主回覆03/08/2010 23:01:00]咁筆者又問另一個問題：點解恆生指數2007年10月見頂，中原指數2007年10月開始急升，到2008年3-5月其間見高位，可以推論出「豪宅售價早於2007年第四季見頂」？乜樓市唔係所謂比股市行慢6-9個月咩？
嘉亨灣兩房單位嘅景觀同大單位差好遠，無海景又點賣八千蚊呎！雖然嘉亨灣新過逸濤灣，但升幅遠遠不及後者，除咗新樓有收窄溢價的因素外，仲有乜嘢原因？
[版主回覆03/10/2010 18:54:00]因為有新樓溢價
自小睇人言報,就算到而家,成日睇完曹生啲野,都唔知佢想表達啲乜野.
脫兄：
活化居屋或加推居屋，為中小型單位帶來正面效果嗎？
[版主回覆03/10/2010 08:00:00]爭客囉！
所有沒有政治問題下的商品上升與下跌，皆是強弱美元影響。包括林先生所描述的過去任何投資，股票金屬，樓房地產。引以為鑑，可保常全，讚！
[版主回覆03/10/2010 08:00:00]錢在貶值，而非物價升值
香港好既土地都已經所剩無幾喇,而且有一d單位由發展商,投資者持有,所以如果想滿足所有香港人既置業夢同大陸日買來"晒命"既就真係好難.同時由於demand>supply,所以價格係會升,而升幾多就要睇有幾多人真係有需要同投資者expect 既價錢.
[版主回覆03/10/2010 07:59:00]轉一個角度睇：香港有生產力的人越來越少，產業越來越少，甚至人口增長亦越來越少，好多事情是香港政府及香港人自己造成的，當大家看到某些樓宇價格大升，其實仲有好多地方升唔起價。
Government should provide housing loan for downpayment of first-time home buyers to help low-income people to have own a home. This is 君子成人之美，不成人之恶 —— 《论语 · 颜渊》- 炎黃子孫的美德
成人之美是一种修养，也是一种高尚的品德，它需要有宽广的胸襟和
与人为善的心态。对于一切都要算计自己能得到多少好处的人来说，是无法做到君子的。 成人之美是一种高尚的品德，一个人只要拥有宽广的心胸与助人为乐的精神，才能为之。别人好，自己心里也替人家高兴，别人倒霉也替人家惋惜，成人之恶的行为常常是某些人的个人私欲所驱动的，要不就是自己从中得到好处。要不就是看着别人倒霉自己心里痛快。成人之美是一种气度，一种胸怀，一种君子风范。这种风范也就是我们时下经常提到的绅士风度。只有当这种风范成为每个人的自觉追求时，这个天下才会安定，这个社会才会和睦。孔子正是用这种乐道好施、与人为善的亲和力，去感召笼络一切人，去组合建立他所追求的人与人之间的理想关系。人与人之间的和睦共处，是每个时代都致力追求的。
[版主回覆03/10/2010 18:58:00]又要貼個 low-income people 的 label 在身上，又要人借首期以便置業，他日負資產又要政府做ｄ乜野？咁賺左又會唔會比利得稅？
究竟樓價點去衡量平定貴, 本人覺得根本冇客觀標準, A君既收入低, 買唔起, 佢咪話貴lor, B君收入多, 咪話平lor, 今日睇生果報話公屋有炒風, 多左 "80 後" 去買公屋, 佢地收入可能得一萬, 連居屋都買唔起, 然後仲要o係屋企人出資下先有首期…呢d 根本係佢本身收入太低, 復建居屋有幫助咩? 佢搵錢少, 可能搵銀行承造按揭都會有難度, 咁到時又可以點? 叫銀行放寬對呢班人既借款條件? 社會上既人覺得買唔起樓係"樓市"有問題…其實兩睇 je, 買唔起既人本身應該都有某程度上既問題…將"錯"既責任推比其他人往往係最易, 承認自己有問題/錯, 就好難
[版主回覆03/10/2010 19:00:00]人係唔係一定要買樓，同係唔係一定要結婚一樣
中女們如果知道愛情甜蜜婚姻幸福並不是必然，就不會有這樣那樣的抱怨。
乜乜後或乜剷買唔到樓亦作如是觀。
居屋根本不是讓人「有能力」置業, 而是讓「有能力置業」的公屋住戶去置業…. 咁就可以空出公屋單位俾輪候的人上樓 復建居屋根本只是干擾樓市
[版主回覆03/17/2010 00:38:00]香港各區都有人反對建公屋，即使轉為興建居屋，一樣有人反對，Not in my backyard麻！
有能力置業的公屋住戶will most likely buy private flats rather than public flats. Government should understand the real needs of the public tenants, and see whether social harmony can be reached for respective parties.
[版主回覆03/17/2010 00:37:00]在目前香港的環境，社會和諧變得奢侈，無論政府做任何事，都會有人跑出來尋租囉著數，不如平常心去做。
今次公營房屋大晒冷，最終必定是悲劇收場，呢一個情況亦是香港人自己囉黎。
When you buy a public flat, you can look at luxury private flat.
So this is "killing 2 birds with one stone"
[版主回覆03/21/2010 18:34:00]希臘神話（定係格林童話？）有個故事：有隻狗擔住舊骨，行到河邊，望到倒影果隻狗都有一舊骨，想搶，結果連口中果舊都丟埋落河。