眾多財金官員好像排著隊為樓市發言，一方面說樓價睇不透，另一方面又說不排除再出招調控。各種物業價格節節上升，歸因於貨幣及信貸泛濫，與及物業供應低於市場需求，結果就是供不應求引發價格上升。

政府過去推出的各種措施，每每都是以壓低需求為主，在提供新供應方面，只在2010年開始定期推地，由地皮到入則要一年半載，再由施工到落成要大約四年，換言之2015年才落成，提早一年預售樓花最快要2014年。所以筆者認為梁振英上場都不能對樓市動甚麼手腳，即使一上任就再加大力度推地，有得賣時都已經是2016年，下屆任期喇！再落多些招數，都是於事無補。

大家可能要說，為甚麼董建華任期又可以即時推跌樓市？其實所謂八萬五，是港英年代已開始策劃及推行，董氏只是將之大肆宣傳及代為執行。樓少了無法變出來，樓多了也不能變走，如果期望梁振英可以像神仙一樣忽然變多些土地、住宅、居屋、公屋出來，將會是失望。

那麼是否要一面倒看好樓市呢？其實除了政府收緊按揭之類可以壓低需求，還有一種力量都可以做到，就是經濟衰退──只要人們收入下降，能夠支付租金及樓價的購買力就會降低，到頭來就會推低樓價，這亦是1997年之後樓價輾轉下跌的根本原因，就是供應上升遇著需求下跌，現在這種背景因素並不存在，所以預期樓市顯著下跌是不設實際的。

推測投資市場何時轉勢，往往是吃力不討好的，那倒不如計算投資產品是否提供足夠回報。正如李四叔說買股好過買樓，說穿了是因為港股市盈率只有九倍多，與高峰期的22至23倍比較是相當之吸引；而住宅樓的租金回報只有3%，不論望升望跌都好，長期來說都不值得這樣高估值的階段入市。

附圖是根據差餉物業估價署網站，由1982年至今，港島B類單位的呎價與租金樓價比（rent-price ratio）。由於早年九龍曾分為九龍及新九龍，而新界早年的數據並不齊全，所以選擇港島樓價為代表；用B類單位是因為40至70平方米（約430至753呎）是市場主流的單位，各位有興趣的話都可以試試計算其他類型。

在上世紀80年代，買樓收租的回報率都在8%以上，皆因當時的按揭息率亦是動輒10%，到1997年時已下跌到4%，之後直到金融海嘯之前，都是在4至7%之間徘徊。直到2009年開始的量化寬鬆及低按揭息率，租價比就跌到4%以下，現在是3.5%。

若從樓價估值來看，現時租金回報是歷史新低，背後的原因是量化寬鬆及低按揭息率，大家要考慮這個情況會持續多久，以美國表明2014年之前都不會加息。供應方面，正如之前所說，在2014年才比現時顯著增加。

樂觀地看歡樂時光兩年內都應該不會大變，不過兩年之後應該會變：供應增多，利率可能回升，所以現在希望入市的朋友，要考慮特別印花稅要綁兩年，而且現時是三十年以來物業回報率最低的時期，是否值得購買都好，要有兩年的預計。