美股、港股、國股最近齊齊下跌，美國房產市場病入膏肓，內房股齊齊大插水，可是香港地產卻在外圍樓股齊插下一支獨秀，究竟是短暫現象，還是具有實質支持？
股票有股息收，將派息除以股價得出「周息率」(dividend yield)，計算物業的價格是否合理亦可以用回報率(property yield)，但由於每個物業的「使費」如管理費、維修費、保險、差餉地租、物業稅、利得稅、按揭利率均差異很大，於是便用簡化的計算方法：將月租乘以十二個月除以成交價，其實應該叫作「租價比率」(rent-to-value ratio)。傳媒或業內人士計算租金回報時，唯有無可奈何地選擇最簡單的計法：月租乘十二除以成交價，並非他們刻意隱瞞，亦不是因為懶，而是實際上有困難。
差餉物業估價署公佈「私人物業的市場回報率」，筆者將其中B類單位，即40 -69.9平方米（430-752平方呎）的住宅單位的物業回報率，與該署的樓價及租金指數比較。1992至今，大部份時間住宅物業回報率是3.5-5.5%之間，同時大多數時間內，回報率與樓價及租金指數均是背馳。套用恆指的市盈率及周息率韻律，恆指在P/E10-22倍，周息率2-5%徘徊，可以估計股市及樓市偏低及偏高的指標：
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偏低 |
偏高 |
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恆指市盈率 |
10倍 |
22倍 |
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恆指周息率 |
5% |
2% |
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住宅樓宇回報率 |
5.5% |
3.5% |
以目前住宅樓宇回報率大約4%左右計算，是屬於中性。但由於租金的升幅追得上樓價的升幅，可以預期物業回報率仍能維持在低水平，絕無偏高之感。但筆者仍然要指出，偏低可以再跌，偏高可以再升。
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我見你前文提及97時供樓比例過100%
乜當時銀行會批咩？
[版主回覆02/13/2008 00:33:00]供樓比例是一個「平均對平均」的數字，高收入的人買較低價樓，銀行就可以批到，更何況當年很多人只是買樓花，根本就無諗過上會。你看看以下報告：
http://www.consumer.org.hk/website/wrap_chi2/hse9607/hse_c.htm
但以租金 X 12個月除樓價個YIELD同租金減差餉管理費物業稅除首期個YIELD差好遠架。用GROSS RENTAL INCOME去計會唔會有欠準確呢？
[版主回覆03/16/2008 19:38:00]你說得無錯，可是如何能夠將整體樓的「餉管理費物業稅除首期」計算出來？而且用longitudinal來分析，apple to apple的話，是沒有分別的。
差餉物業估價署公佈「私人物業的市場回報率」是property yield??
[版主回覆06/15/2008 20:53:00]根據 餉物業估價署公 布 的「私人物業的市場回報率」， 其技術附註，「物業市場回報率是把『租金 / 應課差餉租值』的平均比率與『售價 / 應課差餉租值』的平均比率作比較後計算出來的。租金分析與售價分析所涵蓋的物業可能並不相同。因此，這方面的數字只能顯示普遍的物業回報率及市場趨勢。」