假日到港島區一遊，行經新天星碼頭，發覺維港居然可以這樣平靜，幾乎沒有船經過，彷彿維港已完成其溝通世界的使命，剛好有兩隻渡輪靠岸，似是想將中環搬到九龍。

渡輪無法將產業搬到對岸，真正的力量是租金差距。中環甲級寫字樓呎租動輒接近$200，ICC只是$35-45，以大摩及瑞信的規模，每年節省幾億租金，即使未來加租一倍，亦只是中環的一半左右，在國際金融風暴陰影之下，能夠保著幾多人頭？

撇開租金，九龍站的環境配套與中環相比有過之而無不及。單以ICC本身，就有如上海金茂大廈般，有寫字樓、酒店、購物商場。

 

原圖：http://www.mpfinance.com/ftp/Finance/20070809/ea/09EAA.gif

 

隔鄰是酒店「港景匯」及服務式住宅「天璽」，平台有大型商場「圓方」，現有約五千個住宅單位，可租可買。

 

現時機鐵九龍站是三個可以辦理登機手續的港鐵站之一，老外洋人公幹回家，無需對女的士司機拳打腳踢，直接由機場搭十多廿分鐘機鐵直達辦公室或家門口。

來源：http://www.mtr.com.hk/chi/properties/ksl_site_cd.html

目前興建的南環線西九龍站地盤C及D，中間的巴士總站及臨時高球場，某報推測將會成為廣深港高速鐵路站，如屬實有機會成為全國性火車站，可以乘搭直通車經京廣線、京九線、沿海高速鐵路等到達國內主要城市。將省內巴士站集中到此，一上三號幹線半小時內抵達深圳，將會成為香港對外最方便的樞紐。

 

為甚麼筆者叫這裏做「浦北」呢？大家看看下圖由東方明珠塔影下來的「浦東」陸家咀金融區，正是陳朱譚之流最不喜愛的發展模式：一塊塊地，由一條條大馬路分隔，巨型大廈、豪華住宅、商場酒店、展覽場地、觀光設施，共冶一爐。九龍站四周還有大量待發展土地，最可能就是用這種模式。

圖中的大地盤屬誰？筆者賣個關子，答案在本文內找。

 

 

[2007-07-12] 租金登高 中環商廈空置僅3%

隨著金融業、保險、房地產及相關專業服務(FIRE)愈趨蓬勃，而上述行業皆視中環為必據點，是以中環甲級寫字樓需求大增，空置率跌至3%，為90年以來的新低。至於租金方面，中環甲級寫字樓拋離各周邊地區，平均呎租升至92元，而戴德梁行預期香港地標國金中心二期於年底呎租將升至176元，可媲美全球租金最高的倫敦West End地區。

 

中環遮打大廈呎租見185元

市場消息指，中環遮打大廈一個面積約三千方呎的單位，新近獲外資基金以每方呎一百八十五元租用，單位面積約三千方呎，每月租金約五十五萬五千元，呎租創出中區甲級商廈租金歷來新高，打破去年四月該區指標商廈國際金融中心二期，一個面積約一千餘方呎的高層單位，以呎租一百六十五元租出的紀錄。

業界人士指出，去年核心區商廈租金持續攀升，租金高企，令不少企業選擇遷出中區，轉租一些租金相對較便宜的非核心區全新商廈，不過，中區商廈始終有其吸引性，其空置率長期處於低水平，如現時國際金融中心最新的租金水平達每方呎一百六十元，而該廈目前更為「零放盤」，估計業主可開價每方呎一百九十元放租；該區另一指標商廈交易廣場一及二期，現時的租金叫價則每方呎一百五十五至一百六十元。

大摩走出中環渡海西九租10層作總部 成環貿廣場最大客戶

投資銀行摩根士丹利明年底「舉家」由交易廣場三期搬至對岸新地(0016)旗下的環球貿易廣場(ICC)，並一口氣租用10樓層，總樓面約35萬平方呎，成為新地「首席大租客」。大摩遷西九，引起投行界關注香港金融中心，會否由中環向外伸延，新地代理執行董事雷霆更指出，已有不少國際金融機構願意把總部遷至ICC。

雷霆則指出，「ICC租金較中環平少許，除了摩根士丹利，還有不少國際跨國機構有興趣承租，ICC第一期幾乎全部承租；我們已預留地方給摩根士丹利擴充業務。」他表示，第一期甲級寫字樓總面積約90萬平方呎，呎租約35元，並揚言第二期較高層的招租會加租兩成，即約每呎42元。

瑞信租10層ICC　繼大摩後又一中區大租客「渡海」

新地（0016）的九龍站環球貿易廣場（ICC），再度成功吸納中環大租戶。繼早前與大摩簽訂租用10層樓面後，投資銀行瑞信集團成為另一個大型租戶，租期長達10年，涉及樓面約30萬方呎。新地代理執行董事雷霆表示，連同瑞信所租用樓面，環球貿易廣場已預租約150萬方呎，佔總樓面250萬方呎的六成，平均呎租約42元，預計明年租金將上調一成，每方呎叫租約45元。

事實上，即使環球貿易廣場加租一成至每呎45元，仍遠低於僅一站之隔的中環站上蓋國金二期最高呎租約170元達74％，故吸引不少外資公司轉租。瑞信轉租環球貿易廣場後，在香港的寫字樓樓面將增加四成，並可容納逾2000名員工，預計於明年下半年開始逐步遷入。

九成投行高層住半山南區　稱不便

對於大摩舉家把總部遷至九龍，投資銀行界人士認為不會是一個趨勢，因為地點不便，又指九成「賓架」住在港島中半山或南區，如天天「迫地鐵」到九龍上班，實在難以接受。當事人摩根士丹利一名投資銀行部人士表示，其部門同事對搬遷不太喜歡，「如果其他投行也搬過去，就沒所謂，聽說有一些都會搬，但初期也擔心不方便」。

大摩僱員抱怨

在雷曼兄弟工作的Hareven認為，投行搬至尖沙嘴不會成功，他坦言，「九成在投行工作的人住在半山或南區，現在搭的士回中環，住半山的只需12分鐘，但去九龍就要30至45分鐘﹗」Hareven指出，如投資銀行界人士要到九龍工作，十分不方便，「投行人士不會喜歡天天搭地鐵﹗」

不過，在瑞信工作的Rohr認為，由中環過九龍站，乘地鐵是「一站之隔」，只需3分鐘，亦算方便，他透露瑞信亦將會搬入ICC，「我不太介意，3分鐘到九龍，為何不可？ 」

但另有瑞信員工一聽聞公司或會遷往九龍區後，即時反應是：「唔好啦！」。他說未有接獲公司的正式通知，但認為現時在中區上班很方便，因客戶大多在中環金鐘一帶，最遠亦不過是魚涌，如要動不動「過海」，實在不方便。他始終認為，作為一家知名金融機構，留在中環這個金融中心，始終較合襯。

 

 

毗鄰豪宅先受惠　租金半年升12％

隨環球貿易廣場(ICC)即將落成，區內住宅租賃需求亦被帶動。美聯集團首席分析師劉嘉輝表示，九龍站上蓋屋苑的租金於過去7個月上升約12%，平均呎租由去年底約24.2元，增至今年7月份27.2元，其中凱旋門升幅更達兩成，跑贏整體住宅的9.3％升幅。

他表示，九龍站未來住宅供應估計只有近1700個單位，不算太多，ICC落成後，相信會進一步推動區內的住宅租務成交及租金上升。

大摩租5凱旋門單位作宿舍

他續說，奧運站屋苑相信亦會受惠ICC落成，現時奧運站的維港灣、柏景灣及帝柏海灣大型屋苑的平均呎租約20.7元， 較去年底上升4%，升幅較為平穩，相信與區內有大型屋苑入伙有關，隨新供應被吸納後，該區租金升幅將會追貼大市。

近期，九龍站上蓋住宅發展商開始加快推盤步伐。同由新地(0016)發展的九龍站5及6期服務式住宅項目「天璽」，以及酒店項目「港景匯」，合共約1100個單位，便於下半年推出市場招租及發售。

地產界人士指出，其實今年初摩根士丹利便一口氣承租凱旋門5個540呎一房單位，準備作為員工宿舍。另外，4月份飛利浦亦租下數個單位，租金由1.5萬元起，預計區內細單位未來會繼續吃香。