繼義德道1號地皮以每方呎樓面地價達16,587元成交，隔鄰的義德道3及5號旋即以每方呎樓面地價11,613元勾出。與1號地皮勾地價每呎8,505元相比，勾地價已升了36%。結果區內及鄰區的業主們提高叫價，甚至封盤及反價。然則同時發生的是睇樓量及成交大幅減少，出現一面熱一面冷的現象。
任何交易均需要買賣雙方你情我願，其中一方開天殺價，而另一方不願落地還錢的話，成交自然減縮，如雙方的分歧太大，買家可能連睇樓的興趣也缺乏，正是目下樓市的寫照。最焦急的當然就是地產代理，既然叫好也做不成生意，不如變招唱淡，令賣方調低期望以遷就買家。筆者相信在未來幾週，代理的唱淡言論將陸續有來。
然則淡友之最，莫過於前大摩分析員謝國忠先生，聲言最快或在九個月後香港樓市泡沫爆破，潛在跌幅更可高達五成。九七時謝先生也曾預言樓價將下跌五成，事後觀之當然「不幸而言中」，甚至超額完成。十多年後的今天，同一人作出同一個預言，又會否「言必有中」？
謝先生說香港樓價跌，不一定要等美國加息，而預期國內將於第四季加息，加上國內大力打壓樓市，因而波及香港。表面上指出香港樓市受美國影響是有所偏差，說穿了就是說香港的樓市要跟國內走。
「香港人最近的一個夢想是，能有一個內地傻瓜前來敲門，出價幾千萬美元買下他的公寓，這樣他就能永遠快樂幸福地生活下去了。」筆者相信這個夢想，並不存在於絕大多數香港的業主心中，因為國內人要買幾千萬的物業，要不是發展商的一手貨，便是市場上絕少數的豪宅物業。就以2009年的《香港物業報告》數據，面積超過100平方米（1076平方呎）的大型單位總存量只有81,500個，那些所謂「幾千萬元」的物業，恐怕面積不止那麼小吧！
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中/小型單位 |
1,009,100 |
92.5% |
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大型單位 |
81,500 |
7.5% |
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總計 |
1,090,600 |
100.0% |
來源：http://www.rvd.gov.hk/en/doc/hkpr10/PR2010_full.pdf
國內人對香港物業市場的影響力往往被刻意誇大，投資移民推行多年，申報的物業投資數額也不足百億，又如何主宰樓市？香港樓價是被香港本地人買貴的，原因是香港的物業貸款息率比國內及美國為低。港元是與美元掛勾，而非人民幣，即使人民幣真的在年尾加息，美元不加息，港元又不加息，樓價又真的下跌五成，那裏來這麼多人平價掟貨？
謝先生沒有明言怎樣計算出潛在下跌幅度，但從上文下理可看出是以「房價收入比」得出：美聯數據顯示平均樓價約4,800元，以「國際計法」每方米實用面積是6萬元（即每呎5,576元），而香港人均月入約16,000元，即每米樓價是月入4倍；而「國際標準」僅介乎1-2倍，由是而推算出潛在跌幅是五成。
筆者且不知那兩個「國際」從何而來，出自那些統計資料，事實上每個國家國情不同，如用美國與日本兩地比較已無甚意義，因此即使德國房價收入比只有五倍（即五年收入足夠買樓），也不見得外國人會走到德國買樓（因為稅制問題）。
要比較也以同一地方不同時期，前文筆者計算全港住戶房價收入比最低是2001年第二季的9.6倍，最高是2007年第四季的19.0倍；而最新數字是2010年第二季的18.67倍（平均交易金額398.78萬，全港住戶月入中位數17,800元），如只計私樓住戶（月入中位數24,700元）房價收入比是13.45倍。
用十多年收入來支付一個住宅物業算不算貴見仁見智，房價收入比如由18.67倍下跌一半，假定收入不變的話就是9.3倍，收入隨經濟下滑的話樓價可以進一步下跌，是不是暗合謝先生的論點呢？問題是最惡劣情況究竟會不會發生，不發生的話，一切都是空言。在2010年預計2001-2003年的市況於一年半載內出現，恐怕只是狼來了。
以香港現在的低息環境, 要樓價大跌機會好低, 除非美國步入滯漲要大幅加息, 咁就會大跌。 ^v^!
[版主回覆09/12/2010 21:25:00]筆者看法是息率不是重點，有沒有錢借才是。只要繼續有錢借，不單息率難以大升。反而金融體系收緊銀根的話，有錢都不願借，唔駛升息一樣可以跌。
從種種跡象嚟睇，中國及香港似乎正在步向日本於泡沫爆破前情況，各位應該做好保護措施！
[版主回覆09/12/2010 21:26:00]泡沫一定會爆，差在幾時發生，似乎不是短期內。保護措施就任何時間都應該做。
從種種跡象嚟睇，中國及香港似乎正在步向日本於泡沫爆破前情況，各位應該做好保護措施！
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中國和香港現在的樓巿不能和日本的經濟泡沫一概而論吧？
昨天隻1200跌了近3% ……
[版主回覆09/12/2010 21:26:00]因為成交大降
9流分析員 07-JUN-2005 15:56
【大行言論】大摩謝國忠：香港經濟惡性循環，樓市步入長期熊市
摩根士丹利亞太區經濟研究部董事總經理謝國忠發表研究報告指出，廣東省競爭力提升，成為了香港經濟裹足不前的原因，報告認為，香港目前仍處於惡性循環的階段，這是由於香港一直視支持樓價為解決經濟困難的靈丹妙藥，但此舉只會使更多企業北上，令香港經濟步入萎縮。
報告指出，香港樓價高，令香港人生兒育女的成本上升，從而導致出生率下降，這只會令樓市步入長期熊市，時間越長情況越壞。
報告認為，提升樓價只會為香港帶來短期利潤，卻同時帶來長期損失；於樓市前景趨壞的情況下，報告建議港府應避免收緊土地供應量，為香港經濟持續增長帶來基礎。
[版主回覆09/12/2010 21:32:00]9流分析員
07-JUN-2005 15:56
【大行言論】大摩謝國忠：香港經濟惡性循環，樓市步入長期熊市
摩根士丹利亞太區經濟研究部董事總經理謝國忠發表研究報告指出，廣東省競爭力提升，成為了香港經濟裹足不前的原因，報告認為，香港目前仍處於惡性循環的階段，這是由於香港一直視支持樓價為解決經濟困難的靈丹妙藥，但此舉只會使更多企業北上，令香港經濟步入萎縮。
報告指出，香港樓價高，令香港人生兒育女的成本上升，從而導致出生率下降，這只會令樓市步入長期熊市，時間越長情況越壞。
報告認為，提升樓價只會為香港帶來短期利潤，卻同時帶來長期損失；於樓市前景趨壞的情況下，報告建議港府應避免收緊土地供應量，為香港經濟持續增長帶來基礎。
唔講佢準唔準，呢篇文字是典型「冷氣大班房」度出來的。要北上的產業一早搬走了，生兒育女成本上升與樓價關係很低（不然出生率不會在2003年前後下降，現在反而多了人結婚生育，因為有些人搵到錢）；樓市前景趨壞之下，仲要避免收緊土地供應？自相矛盾。
HIBOR 會因存款保障完結而升, 我估去番 09 年頭咁 (2 厘)… 到時個市會仲"立":
finance.discuss.cXm.Xk/viewthread.php?tid=9400854&extra=&page=5
[版主回覆09/14/2010 00:06:00]個市立是因為買賣雙方分歧太大，到時一個認命一個涯不了，成交反升亦說不定。
脫兄認為咩因素先會令樓市大跌?
[版主回覆09/19/2010 21:53:00]暫時認為係政治因素居多，例如打仗
As long as QE is still continuing in US, the interest rate in HK still low.
"謝先生說香港樓價跌，不一定要等美國加息，而預期 國內將於第四季加息 …." 謝先生已經估中左大陸第四季加息 …. 勁！！！！
至於港樓跌50%??。。。大家要使釋目耳待。
[版主回覆10/25/2010 22:55:00]任何人睇錯市超過一年，就無人會請，謝生同黃偉康就係兩例，之後再睇中已無意義。 同樣地麥嘉華睇中八七股災之後一錯十年，都唔會再有人信。