財爺上星期五黃昏公佈調控樓市措施，到今日再講已是明日黃花，但筆者仍要指出，經過一個星期各界人仕的分析，仍然未有人指出此措施的重心所在。有人說，措施不能杜絕所有炒家，用公司轉讓可以避稅；有人說，波及了用家，令到一些因個別原因而短期賣樓的用家也要徵稅；更有人說令到中產及80後更難上車。其實任何政策都不可能滿足所有要求，正如父子與驢，無論父坐、子坐、一齊坐、一齊不坐，甚至兩父子抬驢上路，一樣有人批評。
方今樓市問題，中港兩地大不同，國內早已進入城鄉遷徙的高峰，每年數以百萬計的農村人口湧入城市，即使他們只是短暫居留，也要佔用居住空間，令到各大中城市出現對住宅的剛性需求。即是說興建多多住宅，以目前來講都填不滿供不應求的剪刀差，要壓抑樓價，增加供應已盡力而為，便唯有從打壓需求入手。
放在香港剛好相反，屋多過戶，目前樓價高企固然是因為零四年後的收窄供應，但主力並不是供不應求，而是來自改善居住環境的需求，而按息偏低令到港人改善居住環境的能力大增，炒家只不過是乘時而興。所以大家可以看到，上車的Ａ類單位(40平方米以下)表現也比現存主流的Ｂ類單位（40-70平方米）為強，而大單位則表現最強。能夠減慢住宅轉手，無論他們是投機炒家，或者是換樓的用家，都有助冷卻及壓抑樓市。
附加印花稅無疑是為2010年11月19日以後成交的樓盤劃了一條界線，持有期少於兩年的就是炒盤，超過的就是住盤，而無論購入者是何動機，買賣炒盤的人就要被徵稅。而在此日期之前成交的樓盤就全變為住盤，他們的業主不會受措施影響，怎樣徵稅都不會落在他們頭上。自稱不是炒家，買樓時請留意日期，或持有兩年以上亦不會被徵稅；偏偏現在行出來反對的，口口聲聲自己是用家，卻去預計自己將會做炒家行為──兩年內買賣「炒盤」，不亦怪哉。
至於收緊按揭，其實有跡可尋，本欄在十一月初已看到端倪，金管局頭頭要到立法會跪玻璃，當然有後著；之後銀行提高H按利率，已是第二步，只是筆者估不到不足一個月，情況會這樣急直下，罩門被襲，樓市當然吃眼前虧。
但正如上期所講，樓市的大氣候是量化寬鬆，大量供應亦要三幾年後才湧出來，樓市向好的大方向不變。即如上世紀八十年中開始的大浪，87股災跌兩三成再升破，89事件跌完又再創新高，91年波斯灣戰爭樓價下跌又再升，要到94年宏觀調控加上港英政府打壓樓市措施才顯著回落，不過一年半載後，95年末又再升過，直至97回歸。
所以筆者認為，今次的行政手段，只會有短期效果；大市轉勢，要基本面出現根本改變，恐怕是一兩年內都未看到。所以有樓在手者，實在不必作驚弓之鳥而低價賣樓。至於會否像一些人的推驗，資金流向非住宅物業、一手樓，或股市，實在需要進一步的觀察。
就後市可能的跌幅，筆者引用上次金融海嘯時所用的方法，當時筆者估計中原城市指數57點有支持，結果56.71見底。目前筆者看到74點本來是長期頂，升穿了便變為長期支持，如以前高點87.55起計，回落到74點即下跌15%。猜不中，請手下留情，不要掟雞蛋。
國內簡體版：http://blog.sina.com.cn/tokuhon
其實就算加印花 15%, 理論上大家理性 d 的話… 樓都係跌 15%.
而家只不過係第一年甘 d, 第二年就 5%, 未算好多. 當所有人 (用家 + 投資者) 平均持貨 5 年 (其實已經計少多). 個 effect 都已經 dilute 到 drop 4%左右.
脫兄是否覺得其他因素會令個市跌再多 4% 外的 10%? 如 銀行減放水, 美元突轉強, 或短炒家比預期中多好多?
[版主回覆11/27/2010 00:46:00]其實呢Ｄ數無得計，筆者所講的７４點並唔係計出來，只是睇圖表，因為好多人都係對住張圖黎炒，股票尤其係咁。 樓市則比較複雜，因為中原指數其實並不是很有代表性，究竟有幾多人會追住個圖黎炒，筆者很懷疑。
其實我也擔心美元突轉強 真係會變會長勢, 因為歐洲真係好似幾差.
脫兄覺得美元會轉成中期強勢嗎? 咁樣香港樓股都會好唔掂.
[版主回覆11/27/2010 09:11:00]所謂強弱，係相對的，美國唔想美元太弱，還不簡單：ＫＯ歐羅和日圓不就成嗎？你明白他們正在幹甚麼？
11月26日8點有線財經 記得脫兄早2~3個月前講長實在97有沒有追嘉湖同高日華軒差價. 今集有線報導係追討到底. (話之你亞洲金融風暴, 一於食到盡). http://cablenews.i-cable.com/webapps/program_video/index.php?video_id=93954
[版主回覆11/27/2010 09:12:00]你記錯了，筆者說的是長實追到低比蟻罵，恆基不追又比蟻罵。
如果真的回落到74點,咁係唔係可以入市呢?
[版主回覆11/27/2010 09:13:00]真係要入市的話，市靜甚至出現市場恐慌時才去做，價位在其次
現在真係考驗持貨能力…另外D 報紙越來越明, 定係我理解力低左… 下文究竟邊個先係長線投資者…? 個個買親都話長線, 叫政府幫手上車..到頭來…. http://www.hkdailynews.com.hk/property.php?id=134652 世紀21正高物業有限公司營業董事葛偉麟表示，一名投資者於10月購入灣仔駱克道金碧大廈中層A室， 原打算作長線投資用途 ，但因應政府新措施影響樓價，決
定提早沽貨。葛偉麟稱，單位3房間隔，三面單邊外望遠樓景，成交價310萬元，以單位面積550方呎計算，平均呎價5,636元。原業主在本年10月，以
268萬元購入單位，持貨僅1個月，轉手帳面賺42萬元，賺幅15.6%。據了解， 新買家為投資者，擬將單位作長線投資之用 。 採訪：陸香明
[版主回覆11/27/2010 20:36:00]根據新政策的定義，超過２４個月才算是長線投資，起碼都有條數丫！
真的財力雄厚者，即使大如祖國，採取提高存款準備金率一途，因他們都不用問銀行借貸，也沒奈何。在香港，如果是那些根本拚著細訂不要，沒準備上身接貨的極短線炒家，因SSD以正式合約計，也未必有影響。個人粗糙想法，新例打擊炒風，或可有三個方向：(1) 令本來極心雄的業主叫價實在一點，減少當中的泡沫；(2) 令一些想搏大霧拉衫邊短炒但本身根本沒有足夠財力及素質的業餘炒家被震走，也令用家被強迫反思一直有人在作出的「儲多點彈藥才上車」的忠告；(3) 售變租的盤增多，壓抑租值，而因樓價一定程度上和租值掛勾，變相下調樓價。 我個人對新例是支持的，但條例以正式合約計，而「臨時買賣合約」，如大家所知，雖叫「臨時」，也已具約束力，中間灰色地帶難以搞清的話，未必能順利通過立法會，則對市場有反刺激作用。
[版主回覆11/28/2010 20:46:00]搞平左d租值，已經對得住果班原本諗住上車的人；無本事炒或買的人，淋下冷水囉！實力投資者會計自己盤數。 有人拿出基本法的大原則來質疑，好！申請埋司法覆核喇唔該。
多謝分析分享. 學習.
尤其是 "放在香港剛好相反，屋多過戶，目前樓價高企固然是因為零四年後的收窄供應，但主力並不是供不應求，而是來自改善居住環境的需求，而按息偏低令到港人改善居住環境的能力大增，炒家只不過是乘時而興。" 部分.
[版主回覆11/28/2010 20:46:00]少左炒樓同賣樓兩班人，個市自然會靜。
記得冰河時期論嗎?? 施永青先生o既偉論 今日佢說法係: 樓市無可能下跌15% 今次15% 論又會否成真?? 可憐的 大陸同志,請不要再被這些商界喉舌蒙騙!! 我們香港的偉大首富, 都不能早著先機, 把新盤及早脫手 官商勾結剛剛被劃上句號 連曹仁超也不做商界喉舌, 商界喉舌死路一條!!
[版主回覆11/29/2010 17:49:00]大家都係估下估下，早排話200點，家下話跌少少，信者得咎
我認為政策對基層用家影響輕微… 甚至可以話有正面作用. 買間樓番嚟自住, 一年係短時間, 就算一年後要賣, 比多5%都唔會死得人. 如果話有部分用家一年內被逼出售, 或者一年後衰到連5%額外印花稅都比唔起, 我覺得係 Exceptional Case, 甚至可以話係自己數口唔精, 賴地硬都冇用. 長實郭子威之言論更加係語無論次…
[版主回覆11/29/2010 17:53:00]銀行唱50個硬幣原則上免費，之後以每100個收$10計，咁有報紙就話唱60個一毫，就要倒比返四蚊銀行。你覺得咁樣質疑政府或者銀行，合唔合理？ 乜生呢次笨喇！學佢師父麻！up乜都好，口講口賠，微乜野博姐
”今次的行政手段，只會有短期效果；大市轉勢，要基本面出現根本改變，恐怕是一兩年內都未看到“ agree。 and i think for people who wanna get a property as an investment, it is good time to buy . good chacne
[版主回覆11/29/2010 17:54:00]地產發展股亦作如是觀，地產代理就免了！
脫兄您好, 多謝您的分享. 有一事向您求教.
我妹妹打算買樓結婚, 她是正式公務員, 不過收入得萬一元. 她的男朋友收入亦只得萬三元, 二人都非常慳儉, 但仍只可以借九成入市. 他們打算買百五萬的樓, 但近日見到財爺又打算出招而非常担心.
請問, 他們應該等到2011年才入市, 還是見到現在可以負担又有少少折讓的便入市呢? 謝謝您.
[版主回覆11/30/2010 22:59:00]如果佢地只有十幾廿萬，就不應該在此時買樓。
在呀爺政府的大力打擊大陸炒樓, 加上特膠政府的無為而治, 其實係不斷鼓勵人仔流入香港. 就算出年真係在生產力比通脹低很多而爆喇, 只要樓價跌少少, 一樣好多大陸人來買樓. 就算呢班大陸人不足已支持樓價, 比著我係佢地, 我都任由層樓做"熄燈房" HOLD 住. 反正D 錢都唔會番上大陸.
[版主回覆11/30/2010 22:59:00]泊錢的確係一個問題，唔買樓都買第二ｄ野
財政司司長曾俊華表示，超低息環境終會完結，加息勢在必行，呼籲市民不要貿然置業。即使美國聯邦儲備局主席伯南克亦難以確切回答何時加息，唯一肯定是現時的超低息環境不會持久，最終都會加息。市民置業前要考慮個人負擔能力，若加息後供樓會吃不消，則未必是置業的好時機
[版主回覆11/30/2010 23:01:00]阿媽係女人，地球很危險
脫兄點睇大陸樓市風險 vs 現在的香港 樓市風險 ??? …早前 同大陸 同事傾開偈, 佢哋話上海 d mortgage 係 好求其 …… 幾皮野借/買個戶口証就可以買樓 + 上會 (佢哋話係指人頭)…真唔真呀? 如果真係跌市實際銀行壞帳係咪會大好多…????
[版主回覆12/01/2010 00:14:00]樓市風險與銀行風係兩樣黎，就算樓價升，銀行一樣可以有問題。
脫苦海師兄，你認為現在用九成按揭是否合適？風險會否很大？謝謝！
[版主回覆12/01/2010 18:41:00]1994年之前一向都有九成按揭，後來才限銀行借七成（但係無限到買家）。風險大不大，視乎買入價是否偏高，借幾多成係個人理財的問題，最緊要唔好斷供，銀行好少會call loan。
想請教脫兄: 如果係大角咀中美樓中高層, 550呎, 業主開價170萬,冇裝修,是否合理?謝謝.
[版主回覆12/02/2010 07:47:00]市區私樓三千多元呎，都唔算係偏高，不過樓齡高，只有居住價值，沒有投資價值，一幢樓幾百伙，好難重建。
師兄 前排用市區綠表一人單位 抽了第六期居屋 馬鞍山 錦豐苑高層馬鐵景 一房 585呎 140万左右
己交訂金 近7万…未上會 有問題如下 .1 打壓對居屋的影響？ 2 得細房 用綠表值不值？細單位遲d放二手会難放嗎？ 3 今期 h j座是 和諧二形 由公屋轉居屋賣 2手价会低嗎？ 4 是否好放棄今次末代居屋,保留綠表 待樓價回 選二手居屋
5 馬鞍山 錦豐苑 將軍澳 彩明苑 藍田 康逸苑 三選一 那个好？
謝謝
[版主回覆12/02/2010 07:52:00]居屋公屋，只有市道極旺時才多成交，不過如果你以自住為本，就無謂諗，上左車至算。如果以投資為本，根本就不應該抽居屋，綠表資格可以留待抽置安心，不過名額有限，唔係次次都抽得到。 三選一，當然係藍田，市區居屋較能保值
想請教脫兄: 如果係大角咀中美樓中高層, 550呎, 業主開價170萬,冇裝修,是否合理?謝謝. 謝謝回覆.想問問如果本人打算買來間3套房分租, 不知每間能否以3000元月租租出?
[版主回覆12/02/2010 18:38:00]你打算間三間房，無裝修無所謂吧！八中樓屬於流通量低的物業，好難話佢係唔係合理，要計的話就計租價比，至於能否以三千元出租，恕難回答。
脫苦海師兄，大角咀君匯港和西灣河嘉亨灣，你認為那個比較有投資價值？我是找自住樓，我知道現在樓價還是很高，可惜我們不太想租樓，想找一些"保本"的樓，謝謝！
[版主回覆12/02/2010 18:35:00]君匯港較佳