如果大家覺得認為樓市已轉升為跌，咁係時候檢討一下之前有沒有見頂訊號，筆者可以指出這些：
- 一手樓價屢創新高，一樣大把人接黎炒，甚至一ｑ清袋
- 大行分析員（股票又好，代理又好）作出過份樂觀的預測
- 樓市炒到大西北：天水圍、屯門、甚至連北區邊皮粉嶺都炒埋
- 公營房屋又炒：市區公屋（唔係居屋）近二百個
- 另類市場又炒：銀主盤、拍賣盤，甚至凶宅都炒
- 傳媒排山倒海搞樓市特輯：其一、其二
- 幾份報紙同雜誌加強地產內容
- 地產書籍大賣：《地產霸權》賣到第七版
- 各方政客、團體搞地產課題
- 政府官員、局長之類比人拉出黎跪玻璃
睇到呢度，各位讀者可能會諗：阿乜生你做乜果時唔出聲呀？乜生一向都唔敢作預測，因為大家都係估估下，事前實牙實齒，中就威威，唔中就失憶，對投資無補於事。
我們只能夠根據過往歷史，推測可能出現的結果，或者計下以往數據，比如租價比，去睇睇樓價估值究竟是偏低、合理，還是偏高。六月時已計過，租價比已跌到3%以下，要租金升才可以降低，家下租金因印花稅而受壓，樓價偏軟甚至下跌，是理性預期。
當然，有些基本分析是會改變的，筆者2008年時指出，住宅動工量及落成量都較以往低，所以才夠膽2009年初騎兩間來換樓。現在看到的是2010年政府大量高價賣地，居屋又幾乎賣清光，大戶已經出左好多貨，而呢堆地皮，西鐵上蓋，趕入則的地盤等，將會在兩三年後開始湧出來。
更長遠的，是人口結構的改變，筆者早指出，香港人口增長越來越慢，人口老化亦逐漸出現，以下一篇網誌分析人口結構改變對樓價影響，大家可以看一看：
http://hk.myblog.yahoo.com/luan-invest/article?mid=387
1997年買貴樓，13年蟹貨仍然可以鬆綁，那是因為現時適婚人口比例佔總人口比例45%(看下表)，他們都在人生消費的高峰期，也是高樓價的支
柱，而退休人口比例只佔42.7%。
然而，2010年買貴樓，10年後，現時的低出生率令未來適婚人口比例佔總人口比例下降至40.2%，戰後嬰兒潮人口
老化，他們陸續介退休年齡或準備退休令退休人口比例上升至46.7%，準備退休或退休人士當然以儲錢減消費為目標，因為預計醫療開資將會上升。
換句話
說，2010年的蟹貨將沒有人口增長支持，不過你或可寄望人工升幅抵消人口下降，你認為可以嗎？多向上天祈禱或者可以，或者等史無再史無前例的世紀性量化
寬鬆再出現也可！這樣的寄望大概也要交給神來安排。
都是那句話，現時泡沫當道，能夠快速走貨的，玩泡是無妨的。但我玩泡時會比較靠近門口，預備隨時走佬，泡沬塌下可免濕身。即是說我會較喜歡靈活性大的投資。泡沬大時代買樓投資，一定不是我杯茶！
香港人口年齡分佈佔總人口比例表：
2009年中 2019年
人口年齡分佈佔總人口比例 預測人口年齡分佈佔總人口比例
(根據政府統計)
0-14歲 12% –
15-24歲 12.8%(a) 12 %(c)
25-34歲 15.4%(a) 12.8%(c)
35-44歲 16.8%(a) 15.4%(c)
45-54歲 18.3%(b) 16.8%(d)
55-64歲 11.6%(b) 18.3%(d)
65歲以上 12.8%(b) 11.6%(d)
(a)假設15-44歲為適婚年齡，2009年適婚人口佔總人口比例：
12.8%+15.4%+16.8%=45%
(b)假設45-65歲為準備退休及介退休年齡，2009年準備退休人口佔總人口比例：
18.3%+11.6%+12.8%=42.7%
(c)2019年適婚人口佔總人口比例：
12%+12.8%+15.4%=40.2%
(d)2019年準備退休人口佔總人口比例：
16.8%+18.3%+11.6%=46.7%
住宅物業按樓齡分佈
脫兄，
若現在翠怡的自住樓能平手賣出，是否建議呢？
謝謝
[版主回覆12/02/2010 23:07:00]好視乎你睇幾長，好似2005果次咁，回一回再升過，不過回幾多？筆者估15%，老施估5-8%。人口老化是十幾廿年之後的事，擺在眼前樓的確係缺，錢的確係太多，同意的話無理由在現時斬纜。
請問君對今日信報羅耕先生專欄有何意見？他的看法和你有相當的不同呢！THX
[版主回覆12/03/2010 18:32:00]《置業進階筆記》第一章講，居住需要與置業需求是兩回事。況且香港有三成人住公屋，兩成人住居屋／夾屋，一半住私樓，都唔係apple to apple
脫兄，我想齋問下供應量的問題 現時趕入則的project確實好多，但HK唔似大陸，無規定要幾多年內要起好，又無唔起樓要收地，即是話，批左則唔代表會起，起好唔代表會賣，咁未必代表供應量會大增喎? 掉轉來講，e家限制左發水，雖然話發展商可以係尺價上反映返，但係行內未玩熟新例前，會唔會反而起得更保守?令供應量更少?
[版主回覆12/03/2010 18:34:00]發展商囤生地，而唔想囤地盤，補左地價入左則會儘量起，以免市好無貨賣。
人口老化是問題, 不過層樓其實都老化近, 那一邊影響大 D 呢 ? 唔知有冇住宅年齡分佈表可以參考下…
[版主回覆12/03/2010 18:36:00]http://www.rvd.gov.hk/en/doc/hkpr10/03A-1.pdf
hi interested to read 羅耕先生專欄, can u share here ? thx
呢度有，不過無圖: http://lukelui.blogspot.com/2010/12/blog-post.html
因為越來越多大陸人士來香港產子 , 已占香港出生率既一半 , 每年呈上升趨勢 , 小弟覺得 , 因為香港既醫療及教育環境 , 這班小童是會過來香港既 . 目前未過來 , 只因為未到小學讀書年齡 , 以及昂貴既香港租金 . 如果沒戶口在大陸讀書既價錢其實亦相當昂貴 .
所以長遠人口需求造成的房屋需求其實十分之大 .
[版主回覆12/03/2010 18:37:00]如果真係咁多人落黎讀書，就唔駛縮班殺校喇！最大問題，香港產業外流，而只有產業可以養人。
thx!! 原來香港六成住宅超過廿年以上….三成半超過三十年…唔怪得新樓咁貴…
脫兄的語氣好像比前兩篇博文看得淡，是否因爲這兩個星期看到新的數據，還是因爲所提及的時空不一樣（短期 v.s.長期）？
同意大家都是「估估下」，如果以較長期看，脫兄覺得銀紙貶值，相對於供應增加、人口增長放緩、經濟已屆高原期，哪一個因素會影響樓價更大？
或者更直接問，以自住加投資（大部分「用家」都是這樣想，我不怕丑就直認了）角度，樓市會否在 3-5 年内難脫「大漲小回」格局？如果樓價如脫兄所言回落 15%，是否入市良機？
謝謝。
[版主回覆12/03/2010 23:01:00]樓股投資，有小浪與大勢之分。樓市大勢上升不變，但擺在眼前是一個小調整浪。今晚睇八點有線財經，班人居然睇好樓市，更加令筆者堅信調整浪就在眼前。不過跌返幾個月，樓價會再升過。嚮呢種市況之下，自住樓或者收租樓無需要賣，因為真係賣左買唔返；反而持貨太重，或者現金流buffer不足，就應該減磅。 供應增加主要集中在中小單位，一千呎以上的單位仍然是少數；人口增長放緩，但新建物業亦放緩，屬於中性；經濟已屆高原期主要因為香港本地經濟萎縮被中國因素中和。 講返樓市，其實最主要的旋律係「Ｍ型社會」，即係財富分配不均，貧富懸殊，所以一定要選擇優質物業，而不要死抱上車盤、公屋、居屋。呢一期高價搶公屋居屋的人，好大機會坐艇。 長遠黎講，渣現金係最笨，因為社會上最有錢果班人，唔係股票都係物業，手持大量現金的有錢佬，其實係大存大借。就係呢一班人，先至可以在低位入市。
請問持有居屋者應如何解困？請指教！THX
[版主回覆12/04/2010 23:51:00]如果是自住，沒有甚麼好困。 如果是投資，早就不應揀居屋。
如果610呎YOHO MIDTOWN 低層 約3.2M或嘉湖810呎約2.2M 那一間較可取?謝謝
[版主回覆12/04/2010 23:50:00]嘉湖都有好多期，樂湖居就在西站附近，同住YMT差不多。但如果係景湖麗湖美湖，就差好遠了。
當初無錢只好買個500呎居屋，現在發現錯了，正等機會換樓，理論上若能在高位出貨低位買入私樓，那是最大希望但卻不知能否成功。請指教THX
[版主回覆12/05/2010 08:54:00]買居屋要賺錢，最緊要低位補地價，你補了沒有？ 居屋沒有投資價值，因為在Ｍ型社會之下，有購買力的人不租買居屋，要換馬就要快，因為下一個浪貧富懸殊只會更嚴重。
脫兄， 小弟現有新界上車盤一個，市價約 2.15M, 賣左連賺可以拎番大約 0.6M. 有d 心思思想換樓，可以負擔到大約 3.2M 既選擇。唔知呢個價位附近，除左港灣之外，重有冇好介紹？ 另而家係咪一個換樓既好時機？ 待覆，謝謝。
[版主回覆12/05/2010 14:17:00]以現時樓價，似像的換樓盤（即係比上車盤略好一點）往往要六千一呎，即係你只可以買到約五百呎多一點，選擇會窄一點，或者等樓價回近五千一呎時，才去換六百呎多一點吧！
脫兄, 想請你指教一下: >擺在眼前樓的確係缺 但屋多過戶, 雖則居住需要與置業需求是兩回事, 除非住私樓人仕增長高於住公/居/夾屋人任, 或每年淘汰的舊樓增多, 否則點解會需要更多樓? 真的主要是因為投資需要而導致? >供應增加主要集中在中小單位，一千呎以上的單位仍然是少數 >其實最主要的旋律係「Ｍ型社會」，即係財富分配不均，貧富懸殊，所以一定要選擇優質物業，而不要死抱上車盤、公屋、居屋。 以買樓自住+投資而言當然要盡力買大既優質單位 (e.g. C 型) 但如果想買樓收租, 應該反而買細單位 (e.g. A 型)? 我想, 大概租得起近千呎單位的人不多, 而且佢地亦應有能力買樓, 故意只租不買應是少數?
[版主回覆12/07/2010 23:52:00]1. 呢一期樓市咁升法，並不是因為供求失衡，尤其是從總存量的角度睇，而係因為改善居住環境的換樓潮引發，同時遇著資金泛濫導致的投資需求 2. 買樓收租的揀細單位，因為細單位的租金回報(3-4%)較大單位(1-2%高，但有無諗過點解？根本原因是細單位樓價追不到大單位。租得起近千呎單位的人不多，但近千呎以至千呎以上的單位亦不多，全港只有7%的單位大於100平米(1076呎），收入或資產最高的7%要住這些單位的話，當然是買的比租的多。
脫兄, 小弟於 06年在將軍澳區 置業自住, 雖然供樓未有壓力, 但手上流動資金不多, 現在樓價比我購入時已有 60% 升幅, 那現在是否脫手好時機?
租2~3年, 又會否可以買返06 年價位的樓呢? 心裏十五十六….決定唔到!
[版主回覆12/18/2010 22:59:00]筆者相信好難在幾年內見到2006年的價位，好多人落左車，上唔翻。 如果升左咁多，一係供落去，一係加按做其他野，換樓都未必有著數。
脫兄， 謝謝意見！ 但請問如果係想由新界搬返出九龍區， 賣樓後應該可以再O向邊段時間再上車呢？
[版主回覆12/19/2010 00:22:00]要等2012年
現在才見到，真是後知後覺，多謝你的轉貼！感激！
[版主回覆04/10/2011 12:06:00]香港仲話限制來港產子，同時又放翻ｄ大齡團圓人口，只會加強你所講的問題