九月中政府曾公佈全港有七個工業地段轉作規劃用途，其中規模較大的是荃灣東、小瀝源及屯門，當時已有市場聲音憧憬部份上市公司如新地、金利來持有範圍內的物業，亦有部份住宅將因環境改善而受惠。例如新地因屬下載通擁有小瀝源及屯門九巴車廠，以及直接擁有地皮及大廈而成為最大受益者。
這次修改是根據《2009年全港工業用地分區研究報告》，其實政府當年來都有對本港工業用地轉變用途作研究及規劃，有興趣深入了解的讀者可到規劃署網站下載：
http://www.pland.gov.hk/pland_en/p_study/comp_s/industrial_report_2009/report_index.htm
由規劃到成為住宅，隨時要十年以上，不過起碼行了第一步。而當中最先跑出來的是荃灣東工業區，規劃署上周建議修訂荃灣分區計劃大綱，將該處楊屋道以北約5.7公傾工業地皮，改劃為五個綜合發展區。通過後，最早動身相信是原大窩口工業大廈地皮，據稱將會列入勾地表，而新地亦在該處持有兩座工廈，且看何時有所動作。
另一值得一提的是小瀝源，是全區轉為住宅用地，但當中由冠華鏡廠持有的冠華鏡廠大廈曾於十一月申請改建及加建為工商業大廈，被傳媒目為冷待工廈轉住宅。該公司向城規會遞交「擬作辦公室大樓、商店及服務行業」的規劃申請，認為因周邊已建有不少公私營房屋，對零售批發及寫字樓等用途會有很大需求，加上附近交通方便，其申請亦配合政府活化工業區的意向。不過冠華最近撤回改建申請，意味有機會符合政府的規劃意向興建住宅。打開地圖，該廈正是最接近第一城站，且就在欣廷軒及愉翠苑對面，最具重建價值。
論地利，還看屯門站對岸的屯門第九區，載通有四個相連的車廠，樓齡均超過二十年，而對正屯門站的一塊地正正是車廠，附近有大興花園、卓爾居等大型屋苑，成為具發展潛質的地皮。
如以區域論，筆者認為最受惠的是荃灣及葵青，因為該區多幅工業用地均與住宅區比鄰，隨著社區發展，樓價上升，由工業轉為商業或住宅用途價值更高，對發展商來講更有利可圖。附圖是規劃署在該區的規劃圖，可看到黃色部份轉為其他指定用圖（商業）(OU(B))，餘下紅色的是工業用途(I)。
要跑贏大市，不是交通改善，就是社區改善。荃灣西一帶樓價2008年時才四三千，到今日已迫近五千，那是拜荃灣西站及市區重建項目所賜。相似的道理，筆者亦長線睇好爵悅庭、立坊、樂悠軒，以及海濱、海灣，除荃灣西站效應外，前前後後的工業用途亦遲早改變，即使以現價計，仍然有250萬以下的上車盤。
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屋苑 名稱 |
單位 數目 |
平均呎價 |
250萬以下單位呎數 |
上車預算 |
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(至2010年12月) |
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| 立坊 | 440 | $5,098 |
374- |
456呎 |
191- |
232萬 |
| 海濱花園 | 5636 | $4,072 |
529- |
613呎 |
215- |
250萬 |
| 樂悠居 | 960 | $5,008 |
433呎 |
217萬 |
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| 海灣花園 | 822 | $3,819 |
600呎 |
229萬 |
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荃灣過得幾年會有約5000 個單位, 但又有新發展, 兩種情況拉扯下, 是否看升機會仍較高? 因想在荃西物色單位收下租, 但見TW5, 6, 7 咁多供應, 到時個價升唔到.
[版主回覆12/18/2010 08:11:00]有新發展係好過無新供應，例如大埔，多年無新屋苑，個市反而呆滯，但係好似將軍澳咁大巴大巴咁起又係唔掂。五千個單位，不算多，而且可以用盡荃灣西站的優勢，人流同商業價值都可以發揮出來。
其實港島都有好多工廈喎,太古附近啦,柴灣啦,north point啦,上環同西營盤啦.不過其實都會產生一D問題,咁原本係工廈既公司會點呢?車廠會去左邊呢?
[版主回覆12/18/2010 18:18:00]工廈變商廈或住宅，係業主的事，工廠只係用家。巴士廠搬來搬去，係經常發生的事，曼克頓山個車廠都搬左去昂船洲喇！
脫兄，
請問青衣那塊地是指翠怡花園後面那塊嗎？
謝謝！
[版主回覆12/18/2010 18:19:00]大生倉至到青衣工業中心一帶
你好!
買了你的'智識揀樓'作參考去買樓,
見到你寫觀塘月華街一些樓是'現價低, 潛質高'~
我去了看了不少單位, 都不錯,
但一諗到層樓已經40多年, 感覺又唔係幾好….
住多5年8載, 層樓就已經50幾, 60年都黎梗….
請問:
買呢類咁舊的樓, 要注意甚麼?
咁舊的樓, 佢的投資潛質是甚麼?
(隨了在觀塘區重建區附近….)
謝謝你!!
[版主回覆12/20/2010 22:52:00]樓齡超過25年已經唔係好理想，舊樓的投資價值係收租回報率高，同埋搏重建，觀塘如果重建後可以比現在更旺，無論租值同樓價都可以跑贏大市
脫兄： 很欣賞你的才華加熱誠。 你認為萬景峰的潛質如何？ 謝謝。
[版主回覆12/27/2010 13:17:00]現價已經反映，未來只會與大市同步
脫兄,
小弟住係荃灣, 想係該區買樓投資, 但係見到 爵悅庭、立坊、樂悠軒, 一幢樓有50-60個放盤(X原資料)。同區萬景峰, 甚至其他區物業, 放盤數量都少好多
咁會唔會有難脫手問題?你既睇法係點?
[版主回覆12/29/2010 00:51:00]放幾多盤，好視乎有無人放同有無人接。一路放一路接，咪無盤囉！ 例如新葵興同新葵芳，前者無盤，後者大把盤，並唔表示新葵興差過新葵芳。