3.8 買二手樓四大攻略
二手樓呢個範圍非常之闊，上篇提及過既半新樓、甚至幾十年既舊樓都係二手樓。要買間半新樓，即係近十年內落成既屋苑，攻略重點同買新樓無異，不過要買間二十年以上既二手樓，就要花多點時間去留意一下每項細節，唔係揀岩區域，入市岩時機都跑輸大市就欲哭無淚了。
攻略１：市旺早入手，市淡勿沾手
呢個攻略實際上係買新樓既攻略二：市淡宜買、市旺觀望相反。正如先前所講，市淡時一手樓開價都接近二手樓，但係一手樓既硬件同埋樓齡都贏晒，正就如好多人買二手樓都介意個廁所俾人用過，唔係「處女廁」就用到俾蟻咬一樣。再加上一手樓付款方法靈活，七成以上按揭除左可以用按揭保險之外，發展商旗下既財仔仲有二按提供，唔駛一定要經按揭保險公司咁多限制。
無疑呢個時候二手樓都一樣要劈價求售，想趁平買間二手樓都一樣大把選擇，不過我地買樓都係預期日後升值，套現換樓又好，邊住邊炒又好，都係想日後賣個好價，既然市場上俾貴少少（相比起市旺）就可以買倒間質素好一點的，日後當市場回復暢旺果陣，呢類優質既單位都會首先跑出，唔駛等到升市將盡既時候先輪到質素差既後來居上，到時賣左都唔知買邊度搬好。
好似海桃灣喺０９年４月果陣賣四、五千蚊一呎，早在今年年初，呎價已經上升至七、八千蚊一呎，升左都有七、八成,睇番香港地好多二手舊樓，去到今時今日既價樓，同０９年初比較既升幅連一半都無，咁樣代表甚麼？就係就算依家渣住層二手舊樓終於升到價都好，諗住賣左層樓套現後可以換間好ｄ既，但係就會發覺質素好既價錢已經遠遠拋離，到時攬住舊錢都唔知做咩野好，兩頭唔到岸。
咁樓價升就話姐，跌又如何呀？都話明係舊樓，升就升得慢過人，但係跌起上黎，因為本身條件所限，自然係跌得最快果隻，舉個例好似九七果陣咁樣，好多樓都講緊四、五千蚊一呎，包括新界西北既屋苑，但係經歷建華八年，到沙士果陣，市區都仲有部份屋苑守得住二千零蚊一呎，但係嘉湖山莊就平到千三蚊一呎都仲要求人去買咁滯！所以買樓唔好一味貪平，唔理好醜但求就手。
攻略２：避免樓市低潮時興建的物業
紅酒講究年份，某ｄ年份大豐收，葡萄多到任揀，釀出黎的酒就質素高；反而撞正失收年份，無咁靚的都要張張就就，呢ｄ年份的酒市場咪唔睇好囉！同樣道理一樣可以套用落樓度。
大家都知，興建樓宇起碼要三四年，由訂料到落成都起碼兩三年，咁旺市時訂落的貴料，就算賣果時樓價跌左，唔通拆返ｄ雲石出黎換麻石咩！咁蝕左ｄ料錢咪無仇報？咁又未必，發展商唔係淨起一個屋苑，甚至一個項目分幾期，咪可以打劫紅毛鬼進貢法蘭西囉！如果第一期用勁料賣平左，咁第二期再平ｄ填返條數，最好仲有第三期黎填。呢ｄ咁的例子，西九龍有一個，將軍澳有一個，都係建華八年時代產物，自己估一下。
倒返轉頭黎諗，層樓係樓市下跌時起，發展商一早轉晒用平料，如果賣果時樓市好返，你話發展商會唔會因為用料平而減價賣呢？梗係唔會喇！例子有西灣河同土瓜灣屋苑，而當佢附近有同級物業落成，會發覺人地一比較之下，就會覺得低潮時起果間無咁正，咁既時候就注定樓價長期落後於同區。
攻略３：慎選轉型期前後落成物業
住宅格式隨著建築技術同政府政策改變而變化，一般人可能唔覺，其實已經有幾代演進：
1970年代末：鐵窗轉鋁窗
1980年代初：無窗台變有窗台
2000年後：環保設施如環保露台、工作平台之類
2009年後：環保露台與工作平台不可以相連，一定要分開起
2011年後：發水上限10%
有冇窗台既分別係最明顯，最明顯既例子係沙田第一城，無窗台既單位大多於1980-1982年間落成，而有窗台既就喺1986年落成，但係樓齡較新既有窗台395單位並無因為後生幾年而貴過無窗台既單位，相反價錢仲要有幾個巴仙既折讓。細心睇下兩款同呎數單位既分別之後，就發覺無窗台既395單位實用面積比有窗台既395單位多了25呎，呢25呎就足以令到無窗台單位可以克服樓齡既障礙，跑贏後生幾年既同類型單位。
咁又唔係每一次轉型都係唔轉好過轉，好似環保露台，本來令到實用率降低，又有好多聲音控訴呢樣野明益發展商，但係附設露台既單位的確令到單位增值。最明顯既例子莫過於港灣豪庭。港灣豪庭第一期所有單位都無露台，第二期就唔只戶戶有露台，高層單位仲有個工作平台。第一期單位其實室內設備質素都比第二期單位好，但係就偏偏少左個露台，結果有露台的比無露台有一成溢價，以兩期最細單位作比較，第一期既477呎同第二期既499呎，少左呢22呎，售價可以相差四十幾萬。
即使同係有露台同平台，合併埋一齊的又受歡迎過分開，而遲下限發水10%，發展商又會諗一ｄ新的格式出黎適應。對於買二手樓的人黎講，究竟係買轉型前定轉型後的單位，真係要諗清諗楚。
攻略４：買就黎大維修既樓
正所謂人靠衣裝，佛靠金裝。擁有一個吸引人既外表，做起任何事都會事半功倍，尤其係要靠樣搵食既行業，靚仔小生、美女花旦就一定係受歡迎，單憑實力既話，就隨時要辛苦經營多年才有所成就，仲要七情上面地感激多年來既努力不是白費的。
呢個情況放喺樓上面都係一樣，所有人都只會為買唔到新樓而灰心，而唔會為買唔到舊樓而怨。咁又係呀，舊樓好多時大堂又殘又舊，升降機又慢又唔無電視睇，咁樣既樓又點會身份既象徵？於是舊樓既吸引力就大為降低，久而久之就會跑輸大市。
已落成既樓宇受制於本身既規則，唔可能做一些由無變有既項目，例如整個豪華會所，將原先既泳池加個蓋變成全天候室內暖水泳池咁，就算有關當局批准加建，成本又由誰來付鈔？莫非要叩門叫發展商找數。之不過有好多地方，例如大堂、每層走廊、外牆，以至由水喉，都可以重鋪重駁咁樣去令外觀與及居住質素有所改善。從而令樓價由落後大市變成跑贏大市。
最明顯既例子莫過於沙田既河畔花園，呢個1981年落成既屋苑，出名單位細唔實用硬件又老化，樓價表現唔好話跑唔羸香港整體樓市表現，就算同新界東區既屋苑比較，表現都係唔突出。由下表可以睇倒，假如2007年尾買入一間河畔花園單位，直至到2008年6月之前，河畔花園既樓價雖然都有上升，但是都係跑輸大市的。
但係2008年6月之後，屋苑已完成大維修，好似喜劇之王話齋，無論又內至外，再由外至內，都好似新既一樣，自此之後，河畔花園既樓價就來個大躍進，於2008年6月至9月期間，整個樓市價格已停滯不前，河畔花園既樓價就逆市上升。
俾多一個貼士，想追落後買呢類豬扒大翻身既屋苑就最好喺維修工程展開前，即係連每戶夾幾多錢都未知既情況下入市。因為當原業主夾晒錢同埋展開工程之後，原業主一係就見自己都出左錢，至少都收番個本啦，就算唔俾個溢價預支未來升幅，至少都要收番已夾錢既金額。再者，引用街霸果句說話，What strength, but don't forget there are many guys like you all
over the world，你識咁諗人地一樣識，放盤數目必然大減，即係話買得到手既都未必係好野。
一般大屋苑進行大維修的話都係每戶夾幾萬，幾萬成本換黎樓價日後大反彈，除笨有精啦。至於點樣發掘到呢d盤？可以留意下報紙分類廣告，大廈大維修招標廣告。