節錄自《樓市漫步──置業進階筆記》
第二部份第四篇
斷估至痛苦──「供樓負擔比率」及「房價收入比」
樓價水平亦可以用購買力來衡量，日常經常聽到「供樓負擔比率」的名詞，理論上代表「樓宇供款佔家庭收入的比重」，很多人便理所當然地接受這個比率可以看到樓價相對於購買力的指標。以筆者所知，起碼有四個機構或公司計算這個數據，包括恆生銀行、財經事務科經濟分析組、中原地產、美聯物業，筆者無法找到前兩者的數據，只能找到消費者委員會一份報告（http://www.consumer.org.hk/website/wrap_chi2/hse9607/hse_c.htm）的附錄，兩大地產代理公司定時公布數據。
各種數據自說自話
筆者比較之下，發覺這個指標並無劃一的計算準則。財經事務科經濟分析組是以中位家庭收入、七成按揭、40平方米（約430平方呎）計算，卻沒有表明供款年期，以及按揭利率相對於最優惠利率的水平。而中原地產提供P按與H按兩個數據：私樓住戶指數以600平方呎、六成按揭、二十年還款期計算。美聯物業則是以一個500呎單位計算，承造7成按揭、以最優惠利率的按揭息率2.2厘，還款期20年計算。
筆者列出足以影響供樓負擔比率的變數（Variable）：
‧家庭收入水平：全港有約四成人住公屋、兩成人住居屋，即私人住宅的有效需求只佔總人口的大約四成，假定這四成人是屬於收入較高階層，是否使用這類家庭收入數據較合適？
‧物業面積及地區：以前很多住宅單位只有四百多呎，現時新建住宅越來越大，六百多呎兩房單位已經被視為中小單位，那麼該用甚麼面積來計算？不同地區的物業呎價亦有很大差別，應該用哪個呎價及面積來計算？
‧首期 / 按揭成數：金管局規定標準的按揭成數為七成，但很多人使用按揭保險，可以借九成半，那麼應用甚麼按揭成數來計算？ ‧按揭年期：以前銀行最多只借十五至二十年，現在可以借至三十年，但實際上應以哪個年期為準則？
‧按揭息率：回歸前按揭息率是P+X%，目前是P-X%，甚至連P也不統一，如何釐定用甚麼息率？
筆者以上的疑問，顯示難以建立一個客觀而實用的供樓負擔比率，造成了兩個問題：其一是各個機構發表的數據，均有很大的出入，而且不足以反映現實的情況，最主要的證據是為甚麼會出現超過100%的供款比率？第二是用相同標準的供款負擔比率無法反映社會環境變遷，而令到橫向比較（Longitudinal Comparison）變得毫無意義，例如社會上對居住質素的要求越來越高，單位越住越大，又例如銀行放款政策改變亦會改變購買力。
另一估值指標是「房價收入比」（又稱痛苦指數），與供款負擔比率面對相似的問題，只不過把可變數減剩「房價」及「收入」兩項。前者隱藏了樓價、面積等可變數；後者往往以住戶收入中位數代表，但這個用法大有商榷餘地。
所謂住戶月入中位數，就是剛好有一半住戶收入比它高，又有一半住戶收入比它低。2009年各類房屋住戶的比重是：臨時房屋1.1%、公屋30.1%、居屋／夾屋16.4%、私樓52.4%，如果大家同意前三者的月入比私樓低，則那個所謂中位數家庭，應該是居住在私樓之中的最低價值樓宇，應否與私樓樓價比較呢？
私樓住戶收入中位數一向都遠比整體數字高，使用私樓住戶的數值要比整體數字合理，而另一項值得留意的是，公屋住戶的收入停滯不前，居屋/夾屋住戶收入升幅亦不及私樓，Ｍ型社會的趨勢很明顯，再用以前一套「全民置業」去分析問題已經不合時宜。
其實十年前同十年後, 公屋住戶都未必係同一班人. 就算有收入中位數比較都係毫無意義.
[版主回覆01/02/2011 14:38:00]所以筆者認為，應該計的是租金與樓價的關係，即租金樓價比。
對這討論很感興趣.
好像說,
社會上對居住質素的要求越來越高，單位越住越大，….
銀行放款政策改變亦會改變購買力 ….
有了這種種, 想建立一個客觀而實用的指標, 如供樓負擔比率，有多困 難想而可知, 有多大程度能反映社會環境變遷…. 就成疑問.
這當中當然撇除了,
各個機構發表的 數據，均有很大的出入…等, 我見識到, 如博主說列的:
‧ 家庭收入水平 ：
‧ 物業面積及地區 ：
‧ 首期 / 按揭成數 ：
‧ 按揭息率 ：
…這些, 都是很實際而不能忽略的變量.
很喜歡這篇.
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這篇也是: 入了單位門口的就是賣畀你──從新價單看實用面積(2008/12/06) .
脫兄, Happy new year! 新嘅一年賺多d, 身体健康!
[版主回覆01/02/2011 21:32:00]承你貴言
由於我已經置業，又不打算炒樓，因此未有購買脫兄寫的樓書（只買了股票那本），看來此書仍大有收藏的價值。 以上的道理，經過脫兄的解說，本來也相當顯淺。但不要說香港政府，就是國內，經濟方面的主事者，也未必懂得（他們一樣是說「住房支付能力指數」）。看來，對於大陸的財金政策，我們也不宜抱太高的期望，別以為他們一定就是目光如炬、手法一流的武林高手。
脫兄: 小第想問問,在新例下商業物業只可以借50%, 住宅物業2年內要徵收附加稅. 咁好似市區商住業物又點計?按唔按到70%? 2年內買賣要唔要徵收附加稅?
[版主回覆01/03/2011 22:06:00]商住物業，究竟係住宅定地舖？住宅要，地舖唔駛。
買了這本書！
[版主回覆01/03/2011 22:11:00]多謝
首先 happy new year!!!其實我認為呢D數字有D比某些人用左係一D影響市場既用途,買樓咁大件事(對大部分人)唔係睇下D數據,聽下D人講下就決定既.
[版主回覆01/03/2011 22:12:00]一ｄ連點樣計都無共識的指標，根本就無用
剛看cable news,話工廈都受限制(借50%)咁其他(商店和車位)呢?
[版主回覆01/03/2011 22:12:00]呢ｄ好多時都按唔足，差在有無講到出口
另外在商務(TKO,NP)分店都找不到新書呢?
不如show個cover出來看看
[版主回覆01/04/2011 07:53:00]封面都未選定，邊有咁快有得賣
有人話買左,仲以為係自己慢左