某周刊今期又以樓市上升做封面，巧京京！睇下今次又會唔會開口夾著脷。同系報紙大做唱好樓市新聞：
高買低賣
老外兩度睇錯市搬回細戶
2011年01月11日
本港樓市大上大落，若睇錯市隨時「蝕到暈」，一名英籍人士便因睇錯市，十多年來兩度高買低賣，輸逾 250萬元，可算是睇錯市的經典例子；但該英籍人士最近又因租金高昂，再度入市，兜兜轉轉，最終竟然是要高價買入與十多年前蝕賣面積相同的銀禧花園單位居住。
連環蝕讓共輸逾 250萬
該名來自英國的外籍人士， 97年以專才身份來港工作，但其投資眼光似乎相當麻麻，每次買樓都要輸，共蝕逾 250萬元，御龍山一役輸得「最甘」；美聯物業營業經理陳國良表示，該老外因工作而來港定居， 97年樓市高峯期以摸頂價 328萬元購入銀禧花園 7座 644方呎單位， 08年初雖僅以 225萬元沽出，勁蝕 103萬元，但同年再以 1080萬元購入御龍山 2座高層 A室， 1176方呎，打算細屋換大屋。
300萬再買 644呎銀禧
不過，未幾全球爆發金融海嘯，該老外可能因資金周轉問題，在購入單位半年後，以 980萬元沽出，連使費勁蝕 150萬元，之後再租樓，以月租約 1萬元租住銀禧花園﹔但租樓大半年，覺得租樓不化算，近日又再入市，日前以 300萬元購入銀禧花園 7座高層 D室， 644方呎。陳國良表示，若該外籍客「夠淡定」，繼續持有御龍山單位，單位市值已升至逾 1200萬元，不用大屋換細屋。
火炭區住客兜兜轉轉再買銀禧
１） 97年近摸頂價 328萬元購入銀禧花園 644方呎單位
２） 08年初以 225萬元蝕讓
３） 08年初以 1080萬元一手買入御龍山 1176方呎單位
４） 09年次季以 980萬元再次蝕讓
５）以月租 1萬元轉租銀禧花園 644方呎單位
６）剛以 300萬再次購入銀禧花園 644方呎單位
海嘯沽貨業主棄租買貴樓
2011年01月11日
【本報訊】 08年爆發金融海嘯，不少業主紛紛沽貨租樓住，一心等樓價跌，再入市執平貨。
可惜事與願違，過去兩年樓價只升不跌，海嘯時低位沽貨的業主不但「揼晒心口」，租樓又被狂加租，結果要再入市兼捱貴樓。有代理直言，海嘯低位沽貨業主最凄凉，「呢兩年樓價咁升法，租樓又被人狂加租，而家再買，心理壓力好大」。
美聯物業高級營業經理鍾燕河表示，一對夫婦在 03年沙士時期以約 85萬元，購入沙田第一城一個 395方呎單位自住， 08年爆發金融海嘯，以約 135萬元沽出止賺離場，然後租樓住，以為可以等樓價跌再買；惟現租住單位不斷被業主加租，最初月租 5800元，第二年已加到 7000元，近日再接到通知會加租到 7800元，累積加幅達 34.5%；由於該租客不想再任人魚肉，不惜捱貴樓，近日以 313.8萬元購入屋苑 21座一個 562方呎單位。海嘯時沽出的單位已升值至 200萬元，連同兩年租金，來回不見近 80萬元，代價相當高。
麗港城低賣高買 唔見百萬
利嘉閣地產分行經理陳維進表示，一名本地用家，海嘯時以 329萬元蝕賣觀塘麗港城 857方呎單位後，租樓至今近兩年，覺得樓價無可能跌回海嘯水平，近日再度入市，買回屋苑同面積單位，但要買貴 17.9%至 388萬元，連同兩年租金，蝕近百萬元。
世紀 21奇豐分行經理徐永成表示，一名用家去年中沽出馬鞍山嵐岸 655方呎單位，賺約 70萬元後租住同區村屋，近日再入市，以 339.5萬元購入同區新港城 D座高層 606方呎單位，買家都後悔當初決定，一次看錯市，嵐岸單位賺少逾 25萬元，蝕埋 1年共約 8.5萬元租金。
不過，有業主在海嘯低價沽貨後，一早已迅速再入市，賺回海嘯損失。置業 18組別經理張偉基表示，一名用家在海嘯期間以 306萬元沽出大角嘴港灣豪庭 721方呎單位後，租樓不足年半，去年初再以 480萬元購入屋苑另一個 874方呎單位，持有至今已升值至 600萬元，足已抵銷租樓期間的損失有餘。
筆者覺得只是有一個自住單位，如果沒有足夠的理由，實在不應輕言賣樓轉租等樓跌，除非真係買錯樓就作別論。近日亦多了網友詢問換樓的問題，筆者同樣地覺得，沒有足夠的理由，實在不要輕言換樓。下文是新書其中一章的部份內容，講的正是換樓的時機：
高峰期換樓同低潮期換樓的分別：高峰期的時候，上車果間屋可以套得更多現金，變相令到換樓能力大增，咁你可以換更加大的樓，不過風險亦都較大；低潮期換樓，套到的現金較少，不過想買的樓亦平左，理論上風險亦較細。
不過，實際上越大越貴的單位，升市時升得越多，跌市時跌得越少，簡單講就係弱勢樓換強勢樓，高峰期谷盡黎換，貴果層跌得少，就會比低潮期賣左平果層去換無跌得咁多的貴樓著數。而且在樓市低潮時，銀行批按揭會嚴好多，就在剛剛過去的金融海嘯，銀行估唔足價根本就好難借足錢，想借多過七成都未必得，咁就分分鐘企左嚮度，所以話大跌市去換樓，只係紙上談兵。
換樓的理想時機，應該係套用返股市的老俗語：「寧買當頭起，莫買當頭跌」，高峰位換固然蝕章，低潮期換得辛苦又驚銀行借唔足，最好的時機係樓價估值中中地而望升的時候換，咁就平衡左風險同能力兩方面。上面都講左乜野係跌市之後的樓市安全期。
至於買賣先後的問題，理論上升市係「先買後賣」著數，跌市係「先賣後買」著數，甚至有人會認為，高位賣左層樓，租翻佢一兩年等樓跌。正如前面所講，樓價上升的時候長，下跌的時候短，上升的幅度多，下跌的幅度少，轉買為租等市跌，不知淘盡多少英雄的銀兩同心血。大家都無水晶球，唔知大市的方向，作為風險最小化(risk minimization)，盡量縮短持有兩間物業或沒有持有物業的時間，可能係更佳的選擇。
套用目今市況，筆者並不認為是理想的換樓時機，其實亦不宜賣樓轉租等跌，尤其是附加印花稅令到轉過手的物業綁兩年，詳情周末談。
如果供得咁上下，想加按買多間投資，又係咪同樣諗法? 等估價中中地(後市望升)時先加，以及加注落較強勢的樓之上? 為何脫兄認為現時不應換樓? 是否後市仍不明朗?
[版主回覆01/13/2011 08:05:00]大家需要諗的係：想在樓市獲利，必定係低位買高位賣，買樓收租的回報，同買公用股差不多，為甚麼要選擇靈活性低的項目呢？其實係因為公用股好少波幅，而樓係好大波幅。 大家可以研究下上面果幾個案例，那個英國人由644呎換做1176呎，然後換返做644呎，即係話佢根本就無需要住咁大間屋。而其他人，佢地係有自住需要，卻將層樓買黎賣去，賺左都唔夠蝕。
如小弟將現有既單位（單幢物業）賣掉，跟住再換屋苑單位（如 美孚新村） 自住．脫兄，咁你又覺得點呢？
[版主回覆01/13/2011 08:00:00]呢個係好的理由，不過唔係好的時機。
口臭讲句，个鬼佬多年前睇错市，以人性平均都系死性不改来推论，今次都系睇错市机会唔细。明灯呢样野，可遇不可求呢。
[版主回覆01/14/2011 00:03:00]另一個英藉人仕： http://www.51kantie.com/read/405-4597
撿回一命正式結婚
陶傑和Helen識於微時，倫敦時已經拍拖。Helen彈琴達八級水準，年輕貌美，是他理想中的女性。一九九一年，陶傑應查良鏞之邀返港出任《明報》
副總編輯，Helen亦跟做跟得女友，共賦同居。不過要直至九四年轉職到《東快訊》後，遇上嚴重車禍撿回一命後，他才決心要做件好事，和Helen正式結
婚。
婚後初期，他嚴禁傳媒公開其婚姻狀況，試過有記者在公眾場合碰見他一家幾口，他會亂指一通，叫身邊朋友認作其子之父。可見他很怕私生活曝光，也不想妻子與女友們爭風呷醋。
自跟陶傑返港後，Helen一直沒有工作，靠陶傑揹起頭家。
豈料九七年九月金融風暴前夕，他為了迎接長子泰澄的出生，以近一千萬元購入碧瑤灣的居所，以便和父母為鄰。
業權九比一
陶傑機關算盡，與妻聯名買樓，自己佔九成業權，只給太太一成業權。他向記者解釋，物業是自己供的，若給太太一半業權，那天她跑掉，自己得不償失。
這幢樓結果變成超級負資產。去年十月，他忍痛斬纜，以三百七十五萬把單位賣出，勁蝕了五百五十多萬元。他亦有投資股票，其中一次，他聽從港台《講東講西》拍檔王一平牧師的貼士，拿出三十萬買股票，結果損手，令他氣憤不已。
回應脫兄講陶傑單野. 有時夜晚佢講什麼經濟事件, 我都唔信佢講, 因為覺得聽得出佢係外行.
[版主回覆01/14/2011 23:19:00]所謂名咀，就係唔識都要講。
但係我唔係好明,第1而家有大量金錢,D價下跌少少都有好多人買,咁個價好難下跌.第2價下跌唔到點會有好既機會呢?等SARS?第2次海X?
[版主回覆01/14/2011 23:21:00]要綁兩年，你敢唔敢包兩年內無任何事發生？捉住隻手黎蝕錢。
撿回一命正式結婚 脱兄 – 哈哈，明灯以为远在天边，原来近在眼前。奇怪既系距地蚀极都仲有本钱。老实讲，我唔知点解，只知道社会一定要有呢类人支持支持，否则自己出货时找谁？
[版主回覆01/15/2011 00:33:00]買ICON果位朱小姐，原來同陳淑莊係朋友。 所謂善財難捨，冤枉甘心也！