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用樓按槓桿,6年由20萬變300萬的故事
首先這post 不是爭議升市定趺市, 只係有師兄post 出來由"買92萬樓" 到 " 買350萬樓"
有d人, 連基本野都唔知就質疑, 又吵吵鬧鬧.
在此我share 一個由20 萬開始的故事, 大家當故仔聽好啦, 咪叫我拿屋契, 又切 JJ 之類
2005 年, 某人用20萬做首期買了, 大西北一個小單位, 價值68 萬,首期 20.4 萬, 欠銀行47.6 萬,月供6千左右, 4千係本
2006年, 單位升值到94萬, 他賣了單位. 供了一年本金供了~ 12 x 4千= 4.8萬, 94萬售價 – 47.6萬欠債 + 已供的 4.8萬本金 = 51.2萬.
在賣出的同時, 他買入了鄰近的較大單位170萬. 這時9成按揭, 欠銀行153萬, 供8千, 6千係本.
51.2萬 – 17 萬首期 – 3.64萬手續費 (來回經紀佣+律師 + stamp 200 hkd) = 30.56萬 現金 for 投資股票
2009年, 過了金融海嘯, 有幸股票仍有20+ % 的利潤, 然而170萬的樓已值 240 萬.
他再賣了樓, 然後再用95%首期 買了另一價格接近的單位(因工作地點改變, 也因換貨, 再用 HIBOR)
賣樓 240萬 – 153萬欠債 + (0.6*24 本金) – 5.8萬agent + lawyer fee – 4萬 stamp – 12 萬新屋首期 = 79.6 萬 cash in + 228 萬欠債
HIBOR 月供 8000 千, 本金約6千
balance : 79.6 萬 cash in + 30.56 萬*1.2 (from stock market) = 116.3萬 cash + 228 萬欠債 +240萬 value 自住樓
再買一層樓收租, 350萬, 首期105萬 agent 3.5 萬 lawyer 5千, stamp 7.5萬 = 116.5 萬 cash out + 245 萬欠債 (要從saving 拿錢出來)
用HIBOR, 用供 9000, 租金 13000, 本金 7000
balance at 2009 : (116.3 萬 -116.5 萬 cash) + (228 萬 + 245萬欠債) + (240 萬 +350 萬 value 萬)
= -0.2 萬 cash + 473 萬債務 + 590萬 價值 樓
到了SSD 出了後, 本金供了 13000 * 12 = 15.6 萬. 總欠債 = 473 -15.6 = 457.6 萬
然而 樓價上升 240 萬的升至 300 萬, 350 萬的升至 490 萬 = 樓價估值 790 萬
租金收入, 豪左佢, 唔計. 只計供左個part
當要出貨, 再豪5%折扣價: 790 *0.95 = 750 萬 – 欠債 = 292.4 萬 淨資產
未計6年來的saving. 如果遊戲從 2003 開始, 能滾存更大又有乜問題, FP 300萬 + 既樓都仲可以
最後, 再次強調, leverage 可升可跌, 跌也很甘, 但說 2003 SARS 92萬樓不可能滾到300萬+ 既人, 可以返歸讀下書先至嘈人.
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我呢個post 只係說明, leverage 可以有幾勁, 但用leverage 唔一定大賺
買樓又賺錢都係幾樣野
天時 : timing
地利: 地點 (旺區)
人和: 準備 (saving + earning) + 眼光 + 心理質素 (高處未算高, 低處未算低: 呢兩句: 可以令人大賺, 也可令人錯失機會)
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講起地點, 旺區又唔一定係市區, 08 海嘯期間, 我差不多走了半個九龍/ 新界西的 鐵路沿線, 發現升跌% 差不多….只係走勢差了2星期左右, 所以地點真係要do homework, 因為基建對地區價值有好大diff
或者有人問, 現在已經咁貴, 都無乜希望再用leverage 好似我咁玩啦, current price 呢樣野我唔想discuss la. 但係, 我05買時, 身邊都有人話我 03 平你唔買, 升咁多你先買. 隨時跌去03價就坐艇, 又話買大西北無用….再講遠d, 早出世, 隨時可以10 萬八萬買美孚 etc….幾十萬買大西北do mud ….
老實講, 邊有人知明天升定跌, 03 我無錢, 想乜都無用, 05 基於個人能力同需要先買
條命生成點, 唔係自己決定, 但怨命唔好, 就點都好難發圍.
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所以risk management 好重要, 假設HIBOR 急升, 改為P plan, P 又升
400萬 5% 利率, 月供 2萬, 租金假設不能上升,keep 13000 , 月供 + 雜費 = 10000唔夠 ,
供款仍只佔入息3成, 非常安全 (assume 34000 family income , 要 assume as my actual income and total asset is not all shown in the post, just leave me some privacy….)
再假計租客欠租, 退租要一個月, 要減價求租至租金 11000.
月供 12000, still 35% of family income, still safe
當然, 情況可以更worse, 但safety margin set 太高, 就乜都做唔到.
as long as job is stable and flat is in hot area with good rental support, i dont bother it drop 20-30%
當然..可以賣, 但估頂, 小弟自己無此能力
一個故仔囉
佢人工幾多呀,金融危機都可以95按?仲有,睇佢都係D2X-3X既人啦,呢個時候應該努力工作囉,揾到一份stable 既工作先諗投資樓,一年二年般一次,都有D煩.另外首期點來?要儲幾耐先有20萬?脫先生認同這故事嗎?
[版主回覆04/05/2011 17:19:00]個故事真定假，除當事人無人知，重要的是能否從中學習到有用的東西，你睇睇highlighted部份就會明白。
assume 34000 family
income , 要 assume as my actual income and total asset is not all shown
in the post, just leave me some privacy…. 20萬首期對你有難度ma.?
你是故事中的主角??我想你都係80後姐,我諗一般80後都係得2-3萬既income,咁都要食同著.一個月儲1萬都要20個月,+上有部份人儲蓄比例冇咁高.所以對好多人來說是一個美好既夢想.
你計＋數就岩gei。 5k+5k +5k..+5k= 200k 不過香港點會唔投資呀，買o的大價股，回報有每年多5% 當然投資有贏有書，不過長線，又唔做margin, 又唔loan ，sure win 20k 可能二三年就儲到
如果係咁…我只可以話你好好彩呀,食正呢個上升市由細換大.
This example is quite pointless
Just a story of a lucky person
His risk management is very bad I would say
1.7m 10% first installment
8k monthly repayment but 6k principal?
Insurance?
05: 680k to 06: 940k
Pretty amazing in view of the fact that CCI (NT west) only gone from 40.98 (Jan 05) to 42.13 (dec 06)
totally agree GOO
呢啲example等如 某某話08年10月用50萬係$3.5買咗358; 而家升到27, 賺咗三百幾萬一樣…. 佢都可以話乜乜天時地利人和…..唔夠guts就乜都做唔到blah blah blah 呢啲咁既story而家連呀脫兄都要轉貼….我諗我都可以唔再黎呢個blog睇
[版主回覆04/05/2011 17:25:00]呢種故仔，《置業進階筆記》P.217-219都有，你也可以花時間提出各種質疑，但換個角度，你可以做得比主人公更穩陣，更高回報，更完善。睇野目的係「他山之石，可以攻玉」。
試過寫blog 的，就會知道要每週寫約兩篇有真知灼見和具事實支持的博文是需要多少毅力去經營。
[版主回覆04/05/2011 17:26:00]所以筆者現時每周只寫一篇左右
*與
唔係WOR…我覺得脫兄POST得好有意義 我無仔細睇D數字同年份 我想最大的意義是 樓 是一筆好大的投資 D人成日話自住咩時間買都唔緊要 供得起就OK 其實差幾年買 可以令你的生活質素有天堂同地獄之分
[版主回覆04/05/2011 20:58:00]好多人就係見人買自己又買，搞到高位接貨 然後見人賣佢又賣，搞到低位賣貨 筆者講緊的人中，其中一個名叫陶傑。
價高量高 價高量低 價低量低 價低量高 在股市不斷循環 在樓市有同樣情況嗎? 現在樓市是 價高量低 代表什麼 我知道是SSD同信貸資料庫作用 應該點分析
[版主回覆04/05/2011 21:50:00]做投資，可以有中期展望，但係要有見步行步的謹慎。 樓又好，股票又好，最終係反映人類行為。 價高量低，其實唔係好現象，但係考慮及SSD及信貸資料庫，第三樣重要的因素是新盤市場。 黎緊幾個發展商一齊掟新盤出黎，要留意去唔去到貨之餘，有沒有帶動同區影子盤都重要。如果剩係得新盤熱烈，而同區唔跟升，即係購買力已經顯著減弱。
突 發奇想 ~ 成為出色投資者的條件 A 1. 會計學 2. 財務學 3. 經濟學 B 4. 心理學 – 包括個人的心理質素 同 了解其他投資者的心理 5. 社會學 C 6. 政治 7. 傳媒 – 要知道媒體如何運作, 分辨消息同評論的真偽 D 8. Interpersonal skills, social skills, networking ~ 識到"高人"當然好, 有能力令高人向你說真心說話就更加好, 除了高人, 識多D唔同階層的朋友都好, 可以對社會事物有更多唔同的看法, 了解唔同類型的人的思想 A 只是MUST 要做得好B C 一定要好 有埋D 就更理想
D 9. 語言能力 我呢個好差…見我寫都一舊舊…HAHA
D 10 做人的態度 要 謙遜, 不介意 不 恥 下問, 賺人$唔好賺到盡, 凡事 留一线 日後好相處
命運also very 重要.
傳統成為出色投資者的條件:
一命二運三風水四積陰德五讀書六名七相八敬神九交貴人
[版主回覆04/06/2011 21:57:00]成為出色投資者的條件只有一個：投資表現出色囉！ 好多時，盲拳打死老師父，未必有甚麼條件可言。 而所謂購物狂，僅限於被街數壓死人仕，有錢人買一次野，等如平民百姓成年人工。正如所謂病態賭徒，咪就係成日輸果ｄ囉！
脫兄:
你好，想請教：我想買窩8, 唔知算唔算地段好 (我睇晒你寫的書，唯獨買不到《智識揀樓》)…發展商係SHK，應該算係名牌…但要500萬…我只得一成半首期 (80萬)…我月入五萬五(政府工)…想請問是否值得買入? 風險是否太大呢？謝謝！
[版主回覆04/06/2011 23:17:00]智識揀樓2011年版已脫稿，相信下月有售 窩８不是貴地，卻是旺地，硬件雖不及目前的真假豪宅，但同區算是較高，所以是符合「旺地貴樓」的條件，亦是同區俄羅斯公仔結構中較高級的。 不過以目前的樓價，早已沒有值得長線購入的樓盤，不如再等一下。
脫先生好好人^_^有求必應
有師兄說「試過寫 blog 的，就會知道要每週寫約兩篇有真知灼見和具事實支持的博文是需要多少毅力去經營。 」真的十分同意。我一星期寫一篇沒有真知灼見的博文也覺得不容易。
另外非常同意脫兄。網上看別人的故事，不用太執著真假，只要看出道理就可以了。 經過自己分析 ，可用的學習、不對頭的避免，才能進步。
05年咪剛好踩正上升浪，只是好運，即一些人在2005-07年買股票大賺就自以為系股神
[版主回覆04/08/2011 08:05:00]渣住層樓身家無端端多左一百幾十萬，比比皆是 最重要係夠唔夠buffer去守，以及有沒有在金融海嘯時被震左層樓出街
你好!本人第一次看你blog,想請你指教,想問問本人(其實是第一次買)層樓在這兩年間,大約升值了接近百萬,有兩點令我想賣樓的. 1.因升了一個可觀的數字(自己認為), 2.想地方大點. 不過,若賣了樓,我是不會即再買,會租樓住先, 賺了的就買股票投資, 等樓市下跌時再入.
本應有90%動力去做這事(10%就是現時報章說的淡市),但剛看到你blog,令我有d十五十六?
請問以上的方法可行嗎? 謝!
[版主回覆04/09/2011 01:36:00]賣完樓買股，只是投資工具換馬，股票升得多過樓，都算係有賺，不過要記著考慮賣左樓就要交租，一個月幾千一萬，一年已經係十萬，股市賺得超過呢條數才算係真賺。
其實以你今時今日fans既數目,人氣,足以做甚麼物業consultant 收入不少呢?足以住真豪宅呢!
[版主回覆04/09/2011 01:34:00]咪講笑喇！地產代理果ｄ代言人如黃先生、劉小姐才真是呢！